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房产过户给子女新规,在世过户,还是去世后办?差别巨大需早知道

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  在当下,买房一直是国人心中的一个心结。随着房价不断上涨,越来越多人买不起房,尤其是现在的男同胞,想要结个婚,对方都会问“有没有房”?可见,房子对于国人的重要性不可言喻了。

  所以,我们的“中国式”父母,都有这样的一种想法。就是拼死拼活都要买一套房子,以备未来孩子结婚的时候可以用,希望孩子们不用受苦。不过这样一来也会产生一个问题,就是房子什么时候过户给子女最好呢?为了让大家清楚明白,我们今天就来好好讲一下,到底要在生前过户给子女好,还是去世后办呢?


  01

  一般来说,父母房产转让子女的方式还有三种:赠与、继承和买卖。这里的赠与和买卖,都是在生前操作,只有继承是在去世后办理的。那这三种方法有什么不同呢?我们一起来分析下。


  首先,买卖过户。

  这种是房屋交易常见的方式,通过这种方式来省税费无疑是最好的,但需要满足前提的条件,就是“满5年并且是唯一的一套”。因为,满五且唯一的话,需要缴纳契税、登记费、贴花。

  契税的话,按照面积来算,面积低于90平方米为1%,面积超过90平方米的为1.5%。而登记费和贴花还不用100块。所以,如果能满足满五且唯一,则最省税费了。

  但如果房子不满两年,则需要多缴纳增值税和附加税了。

  增值税的计算方式:房产证不满两年的话,过户价÷1.05×5%,满两年为免交。

  附加税的计算方式:增值税×12%。

  还有,名下多套的话,还要多加一个“个人所得税”。

  个人所得税的计算方式:(过户价-增值税)×1%或(过户价-原价-上一手契税-供楼利息)×20%。这两种方式哪种便宜,按哪种来。


  其次,赠与过户。

  赠与的话,在实际办理过户的时候,当事方需要承担费用,主要包括个税、契税、评估费和公证费4大类种。好在个税于2009年给予免征。所以现在我们赠与房产就是后三项费用,比例分别为契税3%、评估费0.25%、公证费1%,计费基数为房产总值。

  举个例子,1套总值500万的房产,通过赠与方式过户产生的契税为15万、评估费1.25万、公证费5万,三项费用合计过户费用为21.25万。


  最后,继承过户。

  对于继承的话,各类费用比较少,因为子女是免交契税、个人所得税和增值税的。不过手续会比较复杂,部分城市继承过户需要继承公证书,会产生一些费用,不过最多也就几千块就能搞定。说白了,采用这种方法麻烦在于流程,还有继承人未来5年内要重新出售的话,也需要20%的个税,不过房屋产权证或契税票满了五年时间,且是产权人家庭的唯一住房,可以免缴个人所得税。

  还有,在这个给大家提个醒,在房产过户的新规下,继承有所改变了。过去只要是在第一顺位的话,就能获得房子,除非自己放弃,才会轮到第二顺位。但根据新规,若老人在遗嘱里明确第二顺位也享有继承权,那么,此时作为第二顺位继承人则可优先继承。

  同时又考虑到继承人确实对被继承人起到了照顾、陪护的作用,将被继承人的侄子、侄女、外甥及外甥女一并纳入到法定代位继承人的范围。


  02

  通过3种过户方式的对比,在现有最新规定下,貌似离世后房产过户方式花最少钱最省事,但对于很多人来讲,继承来的房产并不是唯一房产,即使是唯一,若没满5的情况下,还需要缴纳房产差值20%的个税。所以综合来看,其实父母的房产过户给子女,买卖过户是更合适的,税率不高,也不用担心以后转手的问题。


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