房产过户给子女新规，在世过户，还是去世后办？差别巨大需早知道

在当下，买房一直是国人心中的一个心结。随着房价不断上涨，越来越多人买不起房，尤其是现在的男同胞，想要结个婚，对方都会问“有没有房”？可见，房子对于国人的重要性不可言喻了。

所以，我们的“中国式”父母，都有这样的一种想法。就是拼死拼活都要买一套房子，以备未来孩子结婚的时候可以用，希望孩子们不用受苦。不过这样一来也会产生一个问题，就是房子什么时候过户给子女最好呢？为了让大家清楚明白，我们今天就来好好讲一下，到底要在生前过户给子女好，还是去世后办呢？

01

一般来说，父母房产转让子女的方式还有三种：赠与、继承和买卖。这里的赠与和买卖，都是在生前操作，只有继承是在去世后办理的。那这三种方法有什么不同呢？我们一起来分析下。

首先，买卖过户。

这种是房屋交易常见的方式，通过这种方式来省税费无疑是最好的，但需要满足前提的条件，就是“满5年并且是唯一的一套”。因为，满五且唯一的话，需要缴纳契税、登记费、贴花。

契税的话，按照面积来算，面积低于90平方米为1%，面积超过90平方米的为1.5%。而登记费和贴花还不用100块。所以，如果能满足满五且唯一，则最省税费了。

但如果房子不满两年，则需要多缴纳增值税和附加税了。

增值税的计算方式：房产证不满两年的话，过户价÷1.05×5%，满两年为免交。

附加税的计算方式：增值税×12%。

还有，名下多套的话，还要多加一个“个人所得税”。

个人所得税的计算方式：（过户价-增值税）×1%或（过户价-原价-上一手契税-供楼利息）×20%。这两种方式哪种便宜，按哪种来。

其次，赠与过户。

赠与的话，在实际办理过户的时候，当事方需要承担费用，主要包括个税、契税、评估费和公证费4大类种。好在个税于2009年给予免征。所以现在我们赠与房产就是后三项费用，比例分别为契税3%、评估费0.25%、公证费1%，计费基数为房产总值。

举个例子，1套总值500万的房产，通过赠与方式过户产生的契税为15万、评估费1.25万、公证费5万，三项费用合计过户费用为21.25万。

最后，继承过户。

对于继承的话，各类费用比较少，因为子女是免交契税、个人所得税和增值税的。不过手续会比较复杂，部分城市继承过户需要继承公证书，会产生一些费用，不过最多也就几千块就能搞定。说白了，采用这种方法麻烦在于流程，还有继承人未来5年内要重新出售的话，也需要20%的个税，不过房屋产权证或契税票满了五年时间，且是产权人家庭的唯一住房，可以免缴个人所得税。

还有，在这个给大家提个醒，在房产过户的新规下，继承有所改变了。过去只要是在第一顺位的话，就能获得房子，除非自己放弃，才会轮到第二顺位。但根据新规，若老人在遗嘱里明确第二顺位也享有继承权，那么，此时作为第二顺位继承人则可优先继承。

同时又考虑到继承人确实对被继承人起到了照顾、陪护的作用，将被继承人的侄子、侄女、外甥及外甥女一并纳入到法定代位继承人的范围。

02

通过3种过户方式的对比，在现有最新规定下，貌似离世后房产过户方式花最少钱最省事，但对于很多人来讲，继承来的房产并不是唯一房产，即使是唯一，若没满5的情况下，还需要缴纳房产差值20%的个税。所以综合来看，其实父母的房产过户给子女，买卖过户是更合适的，税率不高，也不用担心以后转手的问题。