房价暴跌71%！3年来，买环京的亏惨了！下一个会是环沪吗？

　　近日，环京房价“狠”跌3年的新闻不断刷屏，对比2017年和2020年，北京周边一些地区房价普遍跌幅都在50%以上，一些投资客被深深套牢。

　　燕郊、大厂、香河、涿州、霸州等这些热门环京地区，受“京津冀协同发展”等利好政策影响，房价一度翻倍式飙升，如今出现大幅下跌惨遭腰斩，下一个会是环沪地区吗？

　　继京津冀协同发展之后，长三角一体化也上升为国家战略，两大政策相比究竟有何不同？谁更胜一筹？

　　3年来，投资环京的亏惨了

　　房价最高暴跌71%，猛降16500元/m！

　　3年来，13个环京地区中，除了受雄安新区利好加持的白沟房价上涨外，其他12个地区出现普降。可以看到，白沟从7500元/m涨到13000元/m，在连续暴跌的环京楼市中能有73%的涨幅着实不易。

　　与之对比的是，永清房价直接从23000元/m跌到6500元/m，创下了环京71%的最大跌幅。一个上涨73%，一个下跌71%，二者形成强烈的反差。

　　不只是永清，具体来看，环京一大半的地区房价都受到腰斩，降幅超过50%，让当时高位接盘的投资客亏惨了！

　　燕郊从38000元/m跌到18000元/m，降幅52%；

　　大厂从35000元/m跌到13000元/m，降幅62%；

　　香河从24000元/m跌到8500元/m，降幅64%；

　　安次区从24000元/m跌到10500元/m，降幅56%；

　　涿州从18000元/m跌到8500元/m，降幅52%；

　　宝坻从21000元/m跌到8500元/m，降幅59%。

　　一些热门的环京地区

　　
只有少数地区降幅在50%以下，固安从28000元/m跌到12000元/m，降幅33%；开发区从18000元/m跌到10000元/m，降幅44%；霸州从14000元/m跌到7500元/m，降幅46%。

　　可以说，过去3年，全国捧得最高、跌得最惨的，也只有“环京楼市”。从狂欢到哀鸿遍野，几乎是黄粱一梦，顷刻之间楼市神话就破灭。

　　环京暴跌的背后，危机持续显现

　　从1000涨到4万，燕郊房价15年翻40倍

　　燕郊，是第一个涨起来的环京城市，但也是第一个带头下跌砸盘的。

　　距离北京仅30公里的燕郊地区，从2002年的1000元起步涨到2017年最高4万多，15年房价涨了40倍，涨幅超过北京，实在令人震撼。

　　燕郊住宅楼群

　　以燕郊为代表的环京房价上涨过快，主要原因是2016年北京开始了最严厉的房地产调控，投机资金无处可去，就跑到北京周边地区去投资房产，于是就把环京地区房价都炒上了天。

　　环京楼市巅峰的出现是在2017年，而拐点的到来也是2017年。当时燕郊发布史上最严限购政策，要求外地人购房必须有本地三年社保，打响了环京房价大跌的第一枪。

　　此后大厂、香河、固安等地区纷纷“协同”跟进，以县为单位进行限购，严厉程度全国罕见，环京楼市至此凉凉。

　　在失去了北京的购房者之后，环京地区的房价也就失去了原有的支撑，外来自住购房者、包括投机者都被挡在了门外，市场回归到本来面目成为必然。

　　环京地区热门板块示意图

　　15、16年，环京的房价虽然涨上去了，但没有产业和人口支撑，本地人不需要租房子，又没有外来人口导入，持有房子就意味着亏损。

　　环京区域产业本身就不强，经济活力不够，也没有什么营商环境。加之京津冀一体化进程下，北京吸走了周边大量的优质企业、人力资源，与之交换的是淘汰、落后的产能，这种交易本身就是不公平的。

　　人口外流，新鲜血液又得不到补充，环京在资源交换方面变得“入不敷出”，只靠炒房肯定不行。直到现在，环京房价依然在“补跌”。

　　一个是高位下降，一个是低位上涨

　　环京楼市走向没落，环沪楼市正在崛起！

　　只有当潮水褪去，才知道谁在裸泳。很明显，环京作为第一批裸泳者已经被无情地拍在了沙滩上。那么环沪未来会怎样？

　　首先明确的是，环京与环沪的逻辑不同，在楼市上一个是高位下跌，一个是低位上涨。

　　上海与北京同样限购严格，但环沪并没有出现崩塌迹象，房价大多处在底部，已经跌无可跌，长三角一体化利好下，多个地区刚开始迎来补涨。

　　3年的时间证明，环京城市房价在调控面前显得毫无抵抗力，但环沪地区表现得却相当稳，非常有韧性。

　　以南通为例，10月二手房均价15611元/m，环比上月上涨0.69%，同比去年同期上涨高达18.36%。

　　
宁波也是，10月二手房均价25381元/m，环比上月上涨0.79%，同比去年同期上涨13.85%。

　　长三角一体化上升为国家战略后，环沪楼市春风劲吹，上海带领都市圈的小伙伴们房价频频创出新高。

　　在环京下跌最惨的18年，沧州、保定、廊坊等曾经的热门投资城市以跌幅6.14%、4.72%、2.74出现在跌幅榜前十。反观环沪的嘉兴，以18.74%的涨幅位居全国涨幅榜第七。

　　嘉善高铁新城孔雀城楼盘

　　尤其是嘉善县入选长三角一体化示范区，高铁新城孔雀城房价从去年初的1万3涨到今年的1万8，成为环沪楼市上涨的一大标杆。

　　同样是受到特大城市需求外溢导致的房价上涨，环京和环沪如今真的已是冰火两重天！南通、嘉善、杭州湾这些临沪地区更是轮番轰炸，楼市一片红火。

　　1. 南通新机场、北沿江高铁、沪通城际、如通苏湖城际……长三角一体化的2019年，南通房价上涨了12.87%，均价达到了15478元/㎡，涨幅在长三角城市中，仅次于宁波，略高于苏州。

　　2. 长三角一体化示范区（唯一不限购）+县域科学发展示范点、沪嘉城际+上海地铁17号线延伸、G60科创走廊等，嘉善在2019年房价涨超三分之一，过去五年看昆山，未来五年看嘉善，楼市表现强劲。

　　3. 通苏嘉甬铁路、杭州湾跨海大桥/二通道、余兹城际铁路一/二期、悬轨小火车，上汽大众、吉利汽车，作为浙沪合作示范区的杭州湾，过去一年房价上涨3000元/㎡，沪杭甬几何中心区位，未来之城正在绘就。

　　很明显，环京已去，环沪即将接力，而且从低位起步。还有处在底部的太仓（嘉闵线延伸+沪苏通城轨）、盘整到位的花桥（轨交S1+上海11号线，大部分老盘即将售罄），诸多利好加持下，都将迎来补涨。

　　京津冀协同 VS 长三角一体化

　　环京与环沪，谁更胜一筹？

　　京津冀协同发展、长三角一体化，同为国家战略，对北京和上海周边地区的楼市有很大的刺激作用。两大政策比较，谁更胜一筹？

　　京津冀协同发展，包括了北京、天津、河北两市一省；而长三角一体化包括的是江、浙、沪、皖三省一市，涵盖了41个城市，并以上海为龙头起带动作用。

　　很明显，环沪1+3>环京2+1，京津冀更像是一盘散沙，而长三角一体化整合的是多个省市，粘合性更大，环沪未来远远大于环京。

　　可以发现，“京津冀协同”没有设立示范区，而“长三角一体化”是设立示范区的，选择青、嘉、吴两区一县先行启动，二者的根本目标就不同。

　　京津冀协同发展是问题导向的国家战略，是自上而下的推进，旨在疏解北京的非首都功能，包括后来规划的雄安新区都在为这个目标做努力，相应地所组成的城市群功能更多的是在于优化、调整、减量。

　　由于是中央提出的顶层设计，自然所有事情都要经过北京，所以真正的“协同”也就难以推进。

　　融合畅通的长三角一体化示范区公交

　　但长三角一体化就不同，示范区已经下放了省级管理权限，没有那么多的行政壁垒，发挥更加自由灵活，资源流动更加通畅，尽管来的慢但发展的更快。

　　这也就是为什么，京津冀普遍都很穷，而长三角环沪城市却富得流油。

　　京津冀区域发展差距悬殊，北京出去200公里就是贫困地区，这种格局经过了40年发展没有改变，甚至在加剧。

　　环沪核心城市区位图

　　与京津冀协同相比，长三角一体化是一个目标导向的国家战略，更倾向于中央指导、地方自下而上的合作，所组成的城市群更大，功能在于优化、提升、一体化体制改革，与京津冀协同相比定位在了一个更加高远的发展目标上。

　　京津冀协同，最终成了北京与天津唱“双城记”，5年过去了，天津的地位还是摸不清。北京与天津就像是父子俩，与石家庄都是远亲，不像上海有那么多的亲兄弟围拢，形成众星捧月之势。

　　环京缺乏产业基础托底，经济发展没有东部好，重污染企业较多，产业结构并不优良，所以得到的经济支持不够，导致发展较为缓慢，单靠北京和天津，即使实力再强，也难以复制长三角那样的效应形成整体强大的都市圈。

　　环沪地带不仅有上海的经济支持，周边更有江苏和浙江这样的经济强省作为外援，从资源获取上环沪比环京优势大很多。

　　与环京相比，环沪城市群的联系更加紧密。环沪的灯光辐射面积大而亮，呈现出一个“面”状。而环境灯光集中度不高，除北京和天津两个中心外，其它地方灯光暗淡，存在断裂现象。

　　如果对比环京与环沪这两个地方的交通发展规划，发现同样是“点”和“面”的关系。环京地带只有点，轨交以北京为中心点向四周发散，而环沪地带则拥有多个中心，形成了面状综合交通网络，城际铁路更为发达。

　　环京早于环沪是不假，也喊了多年，但直到现在北京也没有一条像样的地铁修到周边，也仅有燕郊确定了地铁规划，而且开工日期一拖再拖，京津冀一体化建设始终处于规划阶段。

　　上海与嘉善联系紧密的轨铁网

　　反观环沪，可谓后起之秀，长三角一体化政策一出就进入了施工阶段，上海早在13年就修完了徐家汇到昆山的11号线，并新增确立上海17号线延伸到苏浙地区、嘉闵线延伸到太仓、沪平城际铁路延伸到平湖/海盐、苏州S1号线接驳上海11号线、沪嘉城际连接上海与嘉善/嘉兴。

　　随着高铁、轻轨等同城化交通设施的建设，上海龙头的产业、资金、人才资源将更加迅速地向太仓、昆山、嘉善、平湖等一些环沪城市溢出。

　　上海的新增人口比北京更多，人口吸引力更强，外溢需求也更明显，为环沪区域房价提供有力支撑。

　　所以，从各方面来看，环沪都比环京表现要好，这也足以说明临沪大部分区域房价是有产业、人口做支撑的，未来仍有一定的上行空间，对于示范区的嘉善来说，现在进场就等于买在上涨前夜，不过板块要选好。