马光远：调控多年，中国房价均价进入了“万元时代”

　　作者：马光远

　　来源：光远看经济

　　中国经济3季度数据中，房地产的数据依旧亮眼。

　　1—9月，房地产开发投资同比增长5.6%，增速远高于制造业投资的下滑6.5%，以及基础设施投资的同比增长0.2%。房地产销售持续回暖。

　　1—9月份，商品房销售面积117073万平方米，而商品房销售额115647亿元，增长3.7%，连续两个月增长。从1到9月份销售额和销售面积的数据看，商品房价格均价基本接近万元，也就是说，经过多年的调控，房价依然达到了均价万元的高度。

　　当然，必须强调的是，这个数字受各种因素的影响，其准确性打了很大的折扣，特别是在新房限价的情况下，但这个数字仍然具有趋势意义。

　　从10月20日统计局发布的另一个重要数据，70个大中城市房价数据看，一二三线城市价格全部环比上涨，但统计局表示“涨幅略有下降”，涨幅略有下降体现在：

　　4个一线城市新房价格环比上涨了0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点，二手房价格环比上涨了0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点；

　　31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。

　　35个三线城市新房和二手房分别上涨了0.5%和0.6%。

　　“涨幅略为下降”，这个表述特别有艺术性。

　　其实，考虑到房价统计中的各种因素，这种略为下降的涨幅也没有太大的意义。但是，正如我之前强调的，70个大中城市房价的数据千万不要去琢磨具体数据，但这个统计指标仍然大体代表了房价的趋势，尽管涨幅略微下降，但说明仍然在涨。

　　但是，不是所有城市都在涨，有23个城市的二手房房价低于去年同期。低于去年同期什么意思？就是房价真的降了。这23个城市分别是：

　　天津、太原、石家庄、南昌、济南、郑州、青岛、重庆、贵阳、牡丹江、安庆、烟台、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、韶关、北海、三亚、泸州、南充、遵义。

　　这23个城市中，下降最厉害的是牡丹江，同比下降了接近10%。当然，需要指出的是，房价下降的远非这23个城市。在这些城市里，天津可能是最让买房者无奈的，天津的地产我的感觉是大家都被套牢了，开发商被套牢，买房者被套牢，炒房者被套牢，包括，政府也被套牢。天津的房价，总体和天津这两年的经济状况是吻合的。

　　从房地产调控政策看，中原地产的统计数据说，截至今年9月底，全国共出台房地产调控政策403次。平均每天调控差不多1.5次。当然，这403次，既有放松调控的政策，也有加码调控的政策。

　　从加码来看，目前主要列入调控目标的是15个城市：杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了一系列的房地产调控新政。

　　这15个城市，有9月份涨幅第一的徐州，9月份，徐州新房、二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%，领涨全国。徐州市政府在10月9日出台了《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》。

　　在全国房价均价迈入万元时代之后，对于未来的房价走势，笔者总结这么几点结论：

　　1、房价普涨结束了，房地产作为最好投资品的时代结束了，买房子不赔的时代结束了。房地产，在老百姓的资产配置中，已经退出了最好的选择行列，绝大多数城市的房价涨幅不可能暴涨大涨。炒房亏钱可能成为常态。就今年而言，除了少数城市，大多数城市的房价基本稳定。一些人总是认为房价是被炒起来的，这其实是很多没有房子的人的想法，一旦你买房子，你有了房子，你起码会放弃成见，正确看待房价规律。

　　2、房住不炒会成为长期政策。房住不炒其实是中国房地产政策的一次颠覆性改变。房地产过去承担很多经济性的功能，每次经济下滑，房地产都要承担救世主的角色，房地产也是主要的拉动经济的工具。房住不炒意味着，房地产的经济功能慢慢让位于社会功能和民生功能。

　　3、在房价进入万元之后，房地产调控却仍然滞后于房地产发展的现实。事实证明，靠调控解决不了中国房地产的问题，我们一直呼吁，房地产调控应该退出，加快构建制度机制，防止房地产大起大落，但由于种种原因，房地产长效机制的建设仍然蜗牛般蠕动，不逼到墙角，是很难出台的。

　　4、房地产作为最好投资品的时代结束，不代表房地产不是投资品。不代表房价普跌，不代表任何房子都不能买了。我前几天发了一微头条，说房地产作为最好投资品的时代结束了，立即有喷子说，你不是预测北京房价要反弹吗？怎么这么快变了！喷子们最需要的仍然是需要为自己的智商充电。房地产普涨结束，但房地产的结构性行情永远存在。中国的好城市，好房子确实不多。这是事实，未来的好城市好房子仍然具有溢价空间。

　　5、最后说说徐州第一吧。徐州，我这两年力推的城市了。今年重点调控的15个城市，除了唐山、绍兴、十堰我没有预料到今年的行情，其他基本都预料到了。这15个城市，要么是好城市，比如深圳、杭州、南京、成都；要么是价格严重偏低的城市，比如银川；要么是被严重唱空但其实没有那么差的城市，比如长春、沈阳；要么是未来极有发展前景的城市，比如徐州。徐州作为淮海经济区的唯一中心城市，未来10年的城市战略是成为这个区域的特大城市，记住，徐州是特大城市，这样你可以理解徐州房价为什么还有空间了。