昆明房价涨不动了？买144㎡以上的户型至少准备200万

昆明房价涨不动了，你有感受到么？

本文关键词：

1、昆明房价涨幅现状

2、大户型房价的逆袭

3、144㎡以上户型置业参考

（一）昆明房价涨幅创市场恢复以来的新低

国家统计局最新发布的数据显示，9月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有55个，价格环比下跌的城市有8个，有7个城市保持不变。

整体涨幅上，呈现出略有回落的态势。

图源国家统计局网站

其中，昆明新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨6.1%。环比涨幅与天津、长沙、贵阳、乌鲁木齐、金华、安庆、赣州、宜昌、泸州、大理等10个城市一道，在55个房价上涨城市中并列倒数第二。

9月新房环比涨幅最低的只有南昌，环比涨幅为0.1%。

为了更直观的了解昆明市场的状况，我们结合统计局今年以来的数据，制作了前9月昆明新房与二手房价格的环比走势图，如下：

昆明楼市/制图

通过对比可以发现，随着疫情影响的降低，房地产市场得以逐步恢复。昆明新房价格整体也呈现出回升的趋势。

自今年3月以来，昆明新房涨幅持续走出M形曲线。

这表明，受市场供需的影响，新房价格在整体的平稳中呈现出小幅波动。

只是，就9月而言，昆明新房涨幅创下了疫情影响市场恢复后（3月份以后）的新低。这也表明，在过去的9月份中，昆明新房价格已显现出上涨动能不足的趋势。

当然，从正在经历的10月来看，在匹配国庆和中秋大假的相应营销手段的刺激中，伴随着成交量的提升，很有可能会对10月新房价格起到推升作用。

但从数据层面看，10月份昆明新房价格涨幅能否超过今年6月（环比1.2%）的涨幅，对于判断后市房价趋势具有一定的参考价值。

毕竟，要是蹲下去不是为了更高的跳起，那只能说，市场真的出问题了。

而从二手房价格环比走势来看，近两月价格波动较大，更建议着重关注房源所在区域的局部市场行情，择机买卖。

在新房与二手房价格的同比走势上，整体上均处于稳中呈现出小幅波动的趋势，这与市场的表现具有一致性。

昆明楼市/制图

也就是说，昆明房地产市场，房价同比涨幅继续收窄，市场整体趋稳的局面仍在持续。

（二）昆明市场大户型产品的“逆袭”

在新房分类指数方面，虽然9月份昆明新房90㎡以下的小户型下跌了0.2%，但从今年1-9月的统计情况来看，90㎡及以下户型环比的累计涨幅最大、达4.3%，说明小户型产品在昆明市场的溢价能力最强。

相比之下，144㎡以上的户型溢价能力最弱。

这或与144㎡户型本身高总价，及再改、豪改的消费属性有关。因为，大户型产品高总价的购买门槛，筛选了一定数量的消费群体。

同时，144㎡以上户型，通常会被房企用来开发高品质的改善型产品，使得其在洋房、别墅等低密度物业中比较常见。

高单价和高总价对应的小众需求，注定了其在相对局限的供需市场中，价格涨幅也会保持相对的稳定。

当然，这种稳定性是整体上的。

实际上，分解到单月来看，144㎡以上户型，在今年前9月中，还是环比价格波动最大的户型面积。

昆明楼市/制图

通过对照我们可以发现，144㎡以上户型，在今年2月环比下跌0.6%，是统计范围内的三个户型面积中，今年以来环比跌幅最大的。

而在今年6月中，144㎡以上户型的环比上涨了1.6%，又是三个户型面积中，今年以来环比涨幅最大的户型。

一跌一涨，间隔5个月的时间，144㎡以上户型的价格，在昆明市场坐了一趟过山车。

从同比来看，144㎡以上户型，在今年以来也有比较好的表现。

昆明楼市/制图

从上图的曲线中可以看出，在今年上半年144㎡以上户型的同比涨幅并不明显。但是，从今年下半年开始，在同比涨幅上表现出了相应的“气势”，涨幅连续两个月（8月和9月）超越90㎡及以下、90-144㎡两个户型面积段的产品。

这说明，今年下半年，144㎡以上户型同比去年有所放量，支撑了价格的上涨。

此外，或许还与今年特殊的情况有关，在经历疫情的隔离之后，改善型的需求得到进一步激活，从而推升了大户型产品的市场需求，助推了价格的同比上涨。

（三）200W成144㎡以上户型的最低购置门槛

虽然从数据反馈出144㎡以上的大户型产品波动最大，同比涨势强劲，但前面也提到，在环比的累计涨幅中，144㎡以上的大户型产品溢价能力最弱。

这也就意味着，实际上，144㎡以上的大户型产品的价格，今年以来上涨的不算多。

在住宅市场看似“涨不动”的态势下，或许，“没涨多少”的大户型产品会是改善型需求者置业的一个选择方向。

昆明楼市通过整理发现，昆明市场在售的144㎡以上户型项目近40个，其中，官渡区项目最多，五华区最少，仅有一个。

值得一提的是，除了以下在售的大户型项目外，后续还有锦粼天序、旅泰荷樾、俊发城逸璟峰二期紫檀苑、保利春湖国际生态城、恒大林溪郡等多个项目，将推出144㎡以上户型的产品。

昆明楼市/制表

从在售的144㎡以上面积的产品类型分布来看，主要以高层（大平层）和别墅、洋房等低密度物业为主。在区域分布上，主要集中在巫家坝、会展片区和草海片区。

而在售的144㎡以上项目中，经开区的中交碧桂园东园的单价最低，约1.1w/㎡左右。而总价在200w以内的大户型项目则更是屈指可数，仅有大华公园天下一个项目刚好在此范围内。

因此可见，对于144㎡以上的大户型产品而言，200w的预算，算是昆明市场的最低准入门槛了。

当然，大户型其改善的特性，特别是144㎡以上面积的再改/豪改项目，注定不是大众的广泛需求。

因此，在这里也一并将此前已整理过的90㎡以下的小户型项目情况奉上（总价100w仅有7个项目可选，昆明小户型新房该怎么买？）。

只为满足大家的不同需求，买到适合自己的房子。