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一个地产人的北京见闻

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  首先,我们来看一张照片。

  

  这张照片是之前在北京拍的。

  由于停车场规划不足,为了有效利用空间,只能在高架桥下设立停车场。这是早期城市规划思虑不足的遗憾。

  当时我还特别吃惊的是,国贸CBD的中心怎么是一座立交桥?这样不仅阻碍了行人通行,而且会对城市界面造成割裂,真是CBD规划的大bug。

  

  作为一个地产人,职业病就是每到一个城市,都会用房地产的视角来看城市规划、老城区保护、路网规划、园林景观设计...

  而北京作为首都,是一座非常值得研究的城市。

  毕竟北京集政治中心、经济中心、文化中心、教育中心、交通中心、医疗中心……

  各种中心于一身,虽然有资源上的优越,但要协调遗迹保护与城市发展、人多面积大与交通各方面的矛盾冲突,真的不是一件简单的事儿。

  今天我就以地产人视角来说说北京城市规划、老胡同改造、皇家园林设计。

  北京的城市规划

  大家都知道,北京是个环形城市,现在都扩张到了六环,辐射50公里。北京的城市规划理念大概经历了三个时期的变化。

  1. 建国初,学苏联的教条主义规划

  建北京城市规划学苏联,学的最彻底就是学了莫斯科的环形放射路网。

  这种路网便于市中心和郊区联系,讲究中轴对称整齐、秩序,组团式发展。最好的资源都集中在市中心,商业最发达,但早晚高峰人口单向运动,当然也会造成市中心的大拥堵。

  而且北京的中心真的太集中了,围绕着东西长安街各部、各大国企的总部一字排开,权力中心的地位被加持再加持,然后再把家属区、大剧院国家博物馆、最好的学校、最好的医院、最好的商业全都集中在中心。

  这就造成了北京的三环内和三环外的教育水平、商业水平和差距非常大,最后又加剧了人口聚集,成就了一个无比臃肿的北京。

  2. 90年代,为汽车造城市,摊大饼建新城区

  北京为了加快城市扩张,拆了很多城墙和老胡同。也修了非常多立交桥、快速路、辅路,方便汽车的通行,加速城市建设摊大饼式的蔓延,也形成了很多大型社区,如回龙观。

  但太多的立交桥破坏了城市界面,非常不利于聚集客流,反而加速了中低端商业的衰退。

  而且北京路少马路宽,与南方城市路网密布完全不一样,这样有利于开车但非常不利于步行,这也使得北京的城市管理难度非常大。

  3. 现在,以人为尺度,减少大拆大建,注重微改造

  北京早已放弃大拆大建,重视保护老城区,多多营造街心公园、社区公园等公共空间。

  

  其实,这样的北京是吃了不少城市规划的亏,北京本身是个缺城市核心景观的城市,并没有什么海、江、河、湖景观。

  而北京又什么都想做,但城市本身是承载不了的,造成城市管理非常不精细、城市界面杂乱无章。

  所以北京给人的城市观感,并不如长三角、珠三角城市那么规整有序,就是像癌细胞一样,围绕中心往外扩张,一环又一环的扩张。

  在最新版的北京城市规划,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,提出了城市空间结构由“一主一副、两轴多点”,改为“一核一主一副、两轴多点一区”。

  

  这说明北京已经开始拒绝摊大饼模式发展,“一主”指的就是城六区,东西朝海,丰台,石景山,“一副”无疑就是通州,北京城市副中心和行政副中心。

  两轴就是指的中轴线及延长线和长安街及延长线,两轴的辐射范围无疑就是门头沟和大兴。

  还有在远郊兴建北京大兴机场这样的世界性工程,通过规划大兴到草桥的高铁站,有效缩短了大兴到北京的通勤时间,也有利于加快北京南拓。

  北京的老胡同改造

  北京是胡同文化的发源地,所以后海也是必去的网红打卡点。

  作家冯唐《可遇不可求的事》中,写得非常动人:后海有树的院子,夏代有工的玉,此时此刻的云,二十来岁的你。

  

  后海胡同,老北京的那股市井味儿很浓,也是旧城改造的成功典范。

  原来的胡同都是杂乱无章,连公共厕所都非常少,现在后海胡同都是整体修缮,建筑风格整体统一,引入的商业与老胡同人的生活区相协调。

  晚秋的后海,清风微凉,闹中取静,走在老胡同还可以看到三轮车、四合院、遛鸟的、下棋的、赏花,保持了原始的北京老街。

  我去后海那天,还遇到一个北京大爷刚刚游泳上岸,手里还抓着一大把从后海采摘的新鲜莲蓬,真的是非常接地气了。

  北京上海都是历史底蕴非常浓厚的城市。上海的老建筑是西式精致的老洋房,多是四面临空的多层建筑,外立面造型独特,极尽奢华装饰。

  而北京胡同灰墙灰瓦,东西南北四座房屋四四方方的对称,多是一层的平房,多是坡屋顶有三角隔层,甚至不用打地基就可以建,而且靠近地面,住着冬暖夏凉。

  胡同大多是高挑檐,不刷防水,这主要是考虑了北京冬季漫长干冷、雨水较少。

  

  通过老胡同改造,老北京人的生活方式,生活情趣和邻里关系,得以与现代社会相融。

  北京的皇家园林设计

  这几年新中式大火,古典园林复兴,一派是以“小而美”的苏式园林著称,一派是恢弘大气的北京皇家园林。

  其中北京皇家园林最有代表性的就是颐和园,所以这次我也去了颐和园打卡。

  今年是颐和园建园270周年,古人留给我们的文化遗产是无可替代的。

  整座园林,历经了百年的风雨和阳光依旧璀璨夺目,沉淀着醇厚的人文底蕴、东方之美。

  

  天气日渐高爽,晴日丽云下,古老的皇家园林愈发显得大气恢弘、壮美如画。

  追求画理,园林入画,是颐和园追求美学意境的重要手法。

  中国山水画是颐和园造景取材的重要来源,其总体布局,地形地貌的处理,空间的组织,植物的规划都是运用了中国山水画布局的传统手法。

  园中的建筑也在一定程度上依据着“楼台入画”的原理进行布局,“烟霞舒卷画图中”正是对这一艺术布局的概括。园中的植物、叠石也都遵从独特的画理。

  辽阔的昆明湖清澈宁静,像极了中国古代山水画的意境,那种中华文明独有的、只可意会不可言传的气象,静静地,在那里。

  这座皇家园林讲究精在体宜,“巧于因借,精在体宜”是《园冶》一书中最为精辟的论断,亦是我国传统的造园原则和手段。

  “因”是讲园内,即如何利用园址的条件,因地制宜加以改造加工,“借”指的是借景。精在体宜,就是园林的精美就在形体适度,大小得宜。

  颐和园是将西郊的真山真水(大山大湖)纳入园中,建筑也得高耸巍峨,恢弘大气才能与之相匹配,而园中更有大桥(十七孔桥)、大亭(廊如亭)、大树(古树)从体量上来说,才显得适宜,更加彰显皇家园林的气派。

  

  仁寿殿后假山之间有条曲折狭窄的道路,被人们称为“没有顶的桃花洞”。

  颐和园宫、苑相接处,采用了中国古典园林“欲放先收”“欲扬先抑”的造景手法进行巧妙的沟通,既合乎封建礼制,又不失园林的特性,极大地发展了视觉效果。

  进了东宫门,穿过仁寿门,来到仁寿殿,看不到自然风光。

  直到穿过殿后假山之间曲折狭窄的道路,来到玉澜堂外昆明湖畔,才豁然开朗。

  连绵不尽的西山、清峻秀丽的玉泉山、雄浑瑰丽的万寿山,烟波浩淼的昆明湖,犹如山水画卷,浩然展现在眼前。

  可惜,我来颐和园刚好是深秋,人们常说,清湖不如雨湖,雨湖不如雪湖,如果有一场皑皑白雪,定能将颐和园点缀的如诗如画。

  

  北京是一座非常值得细细品味的城市,气势磅礴,令人深深震撼。更关键的是,它代表了中国人对权力的迷恋和向往,以及对祖国的自豪。

  一个地产人的北京见闻,见的或许不仅仅是地产视角的城市规划、老胡同保护、园林设计。

  

  还有,如果你去天安门广场看升旗,清晨5点多,一放行,你会发现,跑在前面最快的是六七十岁的老爷爷老奶奶,追都追不上。他们是与共和国同成长的一代。

  那一刻,站在北京,站在国旗下,你会很感慨,情不自禁,热泪盈眶,这就是我热爱的北京、热爱的祖国啊。

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