「100%得房率」的伏笔丨5层的别墅 电梯消失了

1954年，霍英东以113万港元，从赌王老本家何东家族那，买了一块尖沙咀的地皮。

一个全世界独一份，影响中国楼市数十载的产物---公摊，就此诞生。

当时全香港的开发商，都在一层一层的卖房子，对客户的资产要求较高。但生意分两种：

除了昂贵的讨好少数人，还可以廉价的讨好多数人。

“四门大开，欢迎群众；先有人气，才有财气”霍英东深谙生意之道。他最先在油麻地的楼盘推行卖楼花、分期付款。

在尖沙咀这块地皮上，他盖出了当时区域最高的香槟大厦。并在销售时，分户分单元出售。再加之卖楼花、分期付款，门槛一步步降低，更多的人参与到当时香港楼市游戏中。

时代渐渐发热。

01

切饼模式

一切都很完美，除了一个问题---

每户之间的面积，电梯、过道、门厅等，都是成本，怎么办？谁买单？

分层售楼面积一致，费用可以均摊。但是按户出售每户面积不尽相同，费用也应不同，均摊的话，纠纷是难免的。

请教了一个英国律师后，霍英东提出“公共契约”概念，即：

按业主购买的面积折算成比例，业主根据所占比例来承担费用。

公共区域就这样分摊给了每位业主，“公摊”雏形诞生。恰逢香港房地产高速发展，公共契约成为香港房地产市场的主流方式。

香港的房地产经验，后来又传给了改革开放的内地。

1987年引进土地招拍挂模式，1994年引进楼花形成房屋预售制度…

公摊也毫不意外的被引进了。

然而，这个楼市繁盛时代的产物，却一再被声讨。

李嘉诚的长实集团推出的户型建筑面积只有18平，每平单价约人民币8.88万。而得房率只有50%左右，也就是9平。

香港开发商将会所、游泳池、地下车库、空中花园等公共设施，都加入了公摊面积之中。而这些，在香港政府的楼面面积豁免名单上，即开发商本身不用为这些面积付出成本。

凭空加上的杠杆，让阳谋变成阴谋。

02

一个误解

无独有偶。内地也有相似的情况发生。

因此，大家认为天下乌鸦一般黑，内地开发商故意把公摊做大，也是为了坑购房者的钱。

这里需要厘清一个事实，与香港不同的是，内地关于公摊的测算是有明确规定的。公用建筑面积由以下两部分组成：

１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

此外，地块在拿地时，容积率、建筑面积都是固定的。在不捆绑精装的情况下，住宅即使盲目把公摊做大，开发商也没法多赚钱，甚至是损人不利己。

公摊高的楼盘，要么是开发商做的是豪宅项目，需要足量的公共空间去匹配项目定位；要么，就是这个开发商的产品设计能力着实让人捉急。

可以说，大多数被人诟病公摊的刚需盘，既非阴谋，也非阳谋，只是单纯的蠢蠢的。

03

100%得房率

但，疑惑可能依旧存在---

确实觉得近些年公摊越来越大，得房率越来越低了呀？

不同的建筑得房率不同，一般而言，塔楼>75%、高板>78%、中板>80%，洋房（带电梯）>82%，洋房（无电梯）>85% ，都是合理的。

感觉得房率越来越低，可能是两种原因导致的：一是楼盖越高，公摊也就随之越来越大；二是，开发商偷面积的空间越来越小，赠送面积越来越少。

6层及以内的住宅需配置1个楼梯，超过6层要加电梯，12层及以上再加1个电梯，18层以上再加一个楼梯。这些都是公摊面积。

一些改善住宅的门厅和过道都比较宽阔，公摊面积再度累积上升。

因此，一般得房率高的房子， 都具备楼层低、板楼、户型方正的特点。但无论如何，都做不到公摊为0，得房率100%。

可高层住宅占多数，是大势所趋。同时，购房人也确实是计较自己大几百万买的房子，实用面积到底有多少的。

为了面子和里子的两全，开发商的常规做法是“赠送面积”。

这些赠送面积并不会计入房产证，基本都是项目通过规划报建后，通过二次浇筑，再将通高孔洞、挑梁等封堵达到增加面积的目的。有些网红楼盘所谓的100%得房率，由此而来。

赠送面积颇受购房人青睐，如何合理巧妙的偷面积，一度成为开发商的必修课。

04

囚徒困境

但，每个优点背后都有个缺点被掩盖。

开发商所谓的“赠送面积”，其实都是在钻《建筑工程建筑面积计算规范》的空子，需要验房后私自改建，在产权上是无法得到有效法律保护，存在诸多安全隐患，还有被强拆的风险。

北京对此的监管也愈发严格。

就拿近些日子来说，某盘营销宣传时号称100%得房率。

业主们等了两年喜迎收房，却发现样板间里有的电梯，交付时却不见了，5层的合院日常居住全靠爬楼。投诉到区ZF，得到的答复是：

电梯井是占用设备间公共区域私的搭乱建，已被认定为违法建设， 必须拆除。

那样板间里展示的电梯又是怎么一回事呢？区ZF的答复是，该项目销售期间确设有样板间，其显著位置贴有“非交付标准”的提示语。

且区ZF称，实际交付与样板间不一致的问题，该项目买卖双方签署的《北京市商品房预售合同》附件十二第73条约定：

样板间系开发商为方便购房人了解房屋布局和使用功能而制作，仅供参考，对开发商没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，不构成买受人所购房屋内布局和初期装修的一部分，亦不表明开发商对购房人所购房屋实际效果的任何承诺。

也就是说，样板间如同方便面包装盒上的图片，大块多汁的牛肉，很可能只存在于照片上而已。

所见并非所得。只有写进合同里的，写在房本上的，才是真正受法律保护的。

个人最佳选择并非团体最佳选择。公摊与得房率间的抉择，仿佛陷入囚徒困境。

05

西西弗斯的石头

每个缺点背后也都有个优点为其撑腰。

公摊确实解决了香港楼市当年存在的法律问题、费用的分摊问题，也进一步的促进了当时香港的楼市繁荣，甚至间接为内地楼市的黄金时代埋下伏笔。

公共空间本身，也对房产的居住和保值有着重要意义。

但公摊并不仅仅的是一个比例问题，它涉及的内容，或许比想的更加复杂。

最主要的讨论点，在于---

公摊面积与套内面积的成本和价值是否相同？

此外，目前市场的主流做法和趋势是，房子捆绑精装出售。在房价高企的当下，公摊部分的面积也要收契税、精装费、供暖费等，是否合理？

对公摊的质疑声，不绝于耳。

2013年，在经历了长达半个世纪的公摊制度后，香港迎来了《一手住宅物业销售条例》。从此，香港房地产销售彻底告别了公摊，走向套内计价。

内地也有着相似的踌躇。

早在1996年，北京就已经尝试按套内面积计价，最终没能成功施行；

2002年6月，重庆以地方法规的形式，明确要求商品房现售和预售，以套内建筑面积计价， 这也是目前为止，唯一施行成功的城市；

2007年10月1日，广州征求市民意见，提出买房只看套内面积，但最终也就停留在征求意见上；

2008年1月，有政协委员提案建议，公摊有违《物权法》精神，应该取消；

2008年11月，北京市政府修改《北京市城市房地产转让管理办法》，增加一条“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”；

……

最近的一次是去年，2019年，住建部《住宅项目规范（征求意见稿）》第2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

但这仅仅只是工程规范，约束不了销售行为。

在房价高企的当下，公摊对于购房人而言，如同西西弗斯的石头， 必须全力接住，并承受在这过程中带来的焦虑与磨损。

互动时刻：

作为公摊发源地的香港，2013年取消公摊之后，出现了“每平方英尺上涨了一千港元”的现象，换算过来，相当于一平涨了一万多。

对此，有人认为，房屋是总价计算，公摊和实用只是数字游戏。