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中国高房价之谜

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国内房价已经上涨了20来年了。在这二十年里,投资一线城市的房地产几乎超过所有的投资,房地产成为中国人的造富机器。中国房价上涨让很多经济学家、金融投资者等专家瞠目结舌,最具代表性就是摩根史坦利的董事总经理谢国忠在很早之前一直看空中国的房价,但是中国房价就是一直在顽强的上涨着。

  对于很多房地产研究者来说,中国高房价一直有几个数据之谜,也就是一些数据指向房价不应该继续上涨,但实际上就是在涨。

  从供需关系来看,应该说国内的房地产市场早就实现了整体供需平衡,2018年的城镇居民人均居住面积接近40平米,这在很多发达国家都是一个不错的数据。既然人均居住面积这么大,为什么房价还要涨?

  另外还有一些金融投资家也很疑惑,说他们在研究美国房价的时候,在整个美国房地产总值在200万亿元人民币的时候,社会财富已经开始由房地产向股市转移。但是如今国内的房地产总值已经超过500亿元人民币,但是财富转移似乎还没开始?房价依然上涨,股市还是不死不活在3000点附近挣扎。这又是为什么?

  这个两个数据之谜,其实还是比较普遍,包括笔者在平时也能遇到一些人有这样的疑问,那究竟是什么原因呢?

  第二个数据之谜其实比较容易解释。中国14亿人口,美国才多少人口。中国整体住房数量肯定比美国要大的多,随着房价的上涨及人民币的升值,国内的住房总值超过美国是一件很容易的事情。但是究竟国内财富什么时候由房地产转移到股市,这个确实不好去判断,毕竟像中国这么大的国家,房地产规模这么大,在人类经济发展史上也是第一次。

  第一个数据之谜究竟是什么原因?国内城镇居民人均居住面积都40平米了(城镇都有40平米了,农村肯定不止这个数字),为什么房价还会继续上涨?这里就有从国人的生活现状来看了。

  由于中国城市比较独特的发展模式,大量外地务工人员会涌入一二线城市工作,每年春节都会有出现数以亿计的人员迁徙。由于这一的现在存在,就出现很多家庭在全国范围内有几套房子,比如说在自己生活的城市一套、老家县城一套、甚至老家农村一套。不仅很多家庭是这样的情况,而且很多人还在继续为这个目标在努力,并且很多人都希望在生活的城市有两套房子。

  由于客观的迁徙生活的现实及中国人对房子独特的情感,导致中国的家庭原因去持有房产。这样算来,国内城镇居民人均住房超过40平米“不够住”也比较正常,毕竟有些房子居住的时间,而在工作的大城市的房子虽然住的长但是却小,导致大家一直都有在大城市买房的意愿。所以去分析供求关系,一定不能单纯看数字,要看数据后面的内容。

  但国内房价是否还会继续上涨?这个确实要分城市来说,根据笔者的研究,未来一二线绝大部分城市的房价依然会比较坚挺,大幅下跌是很难的;而三线及以下城市房价存在下跌的风险。

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