明年起，楼市或许迎来新一轮“变化”，新规下，内行人正悄悄撤离

楼市的变化一直牵动着大多数国人的心，特别是最近几年，房价持续走高，买一套房动辄花费就要上百万，楼市的一个细微变化，无论是涨还是跌，影响的可能就是普通人一年甚至是几年的工资。此外，教育，医疗，落户等资源有限，而房子又与这些资源有着直接的关联，这样一来，楼市的变化牵动着大多数国人的心，被国人高度关注也是情理之中。

过去很多年，我国的房价一直处于“上涨”的趋势，其中，一个很关键的因素就是人们对于市场预期的信心。简单来说，就是消费者，购房者不认为房价会跌，于是，无论是有钱人，还是普通老百姓，只要手里有钱，就会选择买房。其一是为了满足自己的居住需求，其二是为了达到财富保值增值的作用。

而能够影响购房者市场预期的最直接因素无非有两点，一是政策，二是购房者的购房意愿。如果说，这两个因素发生变化，那人们对于市场预期的信心就会改变，从而楼市需求就会减少，房价也就理所当然地会出现“下降”的趋势。

先看政策。自从2016年，国家提出“房住不炒”以来，房价已经进入了“慢车道”，尤其是经历了2019年，2020年上半年，这两个楼市调控密集时期，房价已经基本控制住，大多数城市的房价已经进入“横盘期”，某些城市甚至出现了房价“下跌”的迹象，例如：天津，石家庄，温州，郑州等地，均有房价出现拐点的报道。根据疫情过后，相关部门的发言和表态，未来很长一段时间调控都会呈现“收紧”趋势，调控会一直持续，并且不会放松。

再看购房者的购房意愿。在经历的“黑天鹅事件”以后，人们对于高杠杆消费，大额消费的观念似乎有了改变。反而对现金的持有热情大大增加。当然，这也很正常，在经历了长达2-3个月的隔离期内，大多数人都明白了“手里有粮，心里不慌”的道理。根据央行数据显示，超50%的人今年并没有购房意愿，甚至搁置购房需求。

这样一来，房地产的市场预期就会减弱。我们不禁会得出一个结论，房价明年或许会迎来新一轮的“变化”。当然，在了解了其它几个因素的变化以后，对于这个结论的得出，会更加的坚定。

1 土地供应。研究房价的变化，绕不开的一个点就是土地的变化。有关数据显示，2018年，土地出让金占地方预算收入的66%，如果这个比例不变的话，即便其他因素变化再大，房价的变化也不会太大。事实上，从2019年开始，国家就开始出台一系列政策来限制地价，尤其是在今年的下半年开局以后，宁波，南京等14个城市都陆续出台了稳地价的政策，涉及到竞拍规则，落地限价，加大供应等环节，相信这只是开始，接下来会有更多的城市跟进。

2 资金流向。以前无论是何种资金，最终的流向都会流入房地产。但是，今年疫情期间，银保监会和央行多次强调防止资金违规流入楼市，要建立健全的资金监管渠道。今年9月份末，广义货币M2余额为216.41万亿元，同比增长10.9%，而增速环比只上涨0.5%，说明了什么？监管起作用了，楼市的资金正在逆向流入实体经济等其他行业。

3 房屋总量。根据易居研究院的数据显示，我国的商品房已出现供大于求的现象。这仅仅是商品房，如果再加上保障房，小产权房，公租房等其他住房方式呢？总数会更大。尤其是三四线城市，房子太多了。

这样看来，楼市已经陷入“困境”，但，还没有结束，在此背景下，两项新规出台，让楼市的发展轨迹更加“凸显”。那两项新规？

一：旧改政策

旧改政策是棚改政策的接力棒，与棚改政策的最大区别就是不再大拆大建，而是对原有的老旧小区进行修缮，比如加装电梯，保温层，防水设施等，增加停车位，物业管理等。这样一来，就会减少“热钱”流入楼市，从而需求也会减少。没有的“拆迁户”的竞争，楼市降温是大概率事件，尤其是三四线城市。

二：“三道红线”政策

“三道红线”被业内看作是影响最大的楼市调控措施，为什么这样说？“三道红线”的本质在于去杠杆，降负债。而开发商之所以大肆扩张，拿地盖楼，凭借的就是高负债，杠杆化操作，这样一来，开发商融资，贷款受阻，自身还有大量外债要还，怎样才能摆脱这个困境？以价换量是最好的措施，金九银十“打折促销”频现的原因就在这里。

综合来看，对于此次调控，相关部门是非常有信心和决心的。正所谓“春江水暖鸭先知”，楼市好不好，作为内行的开发商是最先有感知的，王健林，李嘉诚，潘石屹等大佬纷纷出售旗下房产业务，似乎也就不难理解了。