绿城换代，给青岛楼市两个惊艳产品

01、富豪对理想主义产品的认可

近日，市南前海一线的绿城深蓝中心一套900多平的“空中别墅”顺利找到主人，以近两亿的价格售出，创了近期青岛楼市豪宅的一个单价和总价的记录。

这个产品的被认可，可算是一个标志。是敖罕与他带领的绿城青岛团队，将绿城的品牌、产品、服务做到了位，以过硬的实力赢得了客户的心，也是青岛绿城推动产品升级与迭代的一个缩影。

其实绿城在青岛十几年来，只做了三个项目。就是市南的深蓝中心、李沧的理想之城、胶州的紫薇广场，其他的，或者代建，或者挂名，都不算真正的绿城嫡系。

十五年前，宋卫平来到青岛李沧给理想之城奠基的时候，就把绿城的理想主义带到了青岛这片土地之上。

五年前，宋卫平亲自带出来以做产品著称的敖罕来到岛城执掌深蓝中心，再经过这么多年的产品打磨，今天的收获也就是一个顺理成章的结果了。

这其实就是青岛顶级富豪阶层对绿城理想主义产品的一种认可。

2018年末，敖罕正式执掌整个青岛公司，给青岛绿城的产品也是带来了一次次的更新换代和精益求精，这在很大程度上引领了青岛楼市产品的新风尚。

受益最大的，实际上是理想之城。

02、引领青岛楼市的产品升级

这两年，青岛楼市市区和郊区更加分化。

郊区楼市陷入价格苦战，各家开发商拼命压榨成本，大部分挣扎在利润和销量之间的痛苦取舍。他们当然也很羡慕胶州绿城的紫薇广场，二手房能卖到20000以上，但是却没有足够的勇气去做高端高价产品，因为怕市场不认可。

而市区的楼盘总体好卖得多，于是大部分楼盘只需要把各自集团的普通产品线搬过来就可以了，反正不愁卖。最多也就是在装修上下下功夫，真正在整体产品上几乎没有突破。

在这样一种局面下，尽管2016年后，青岛房价大涨，但市场的产品几乎没有升级，没有更新迭代。主流开发商们就这么糊弄着对付过来了。

青岛与其他二线城市的产品差距也就被拉开了。这几年百忍老师经常外出考察，看了很多新产品。青岛的产品不要说和南方的杭州南京，就是和同属北方的郑州比，都被甩下了一大截。郑州很多开发商在产品研发、户型突破、产品展示等方面上，已然成为了新一线、二线城市的领跑者。

作为一个山海资源得天独厚的城市；

作为一个以近代万国建筑博览群闻名的城市；

作为一个楼市一年销售额超过2000亿的巨大市场；

除了前海一线的超高层建筑群落能像上海“陆家嘴”那样，作为“城市名片”去承载“开放、现代、活力、时尚”的青岛，其他板块的产品呈现上确实尴尬了许多。

长假期间，百忍老师走了两万步，把理想之城的几个新老组团转了一下，非常感慨——还多亏宋卫平及其团队，这些年来给东李这片土地留下了这么多认认真真的作品，以绿城特有的审美，呈现了不同他处的城市界面，没有辜负这片山水和人民。

今年疫情期间，绿城发起了“春晓”计划。从春天开始，对大概19000位业主、3500位客户进行了调研，并就7个相关专业收集了近3000组样本。此举重点是要结合常态化的疫情，对自身产品进行再一次的提升。

汀岚、云栖，这两个产品也是因此受益。

观众们最后看到的是呈现出来的产品，而百忍老师关注的是这个碰撞的过程，这里边可是有很多关于理想、审美、情怀的故事可讲。

03、别墅之间的伴山洋房

云栖这个洋房，其实本来应该建成别墅，但是因为种种原因，化身了洋房，所以是个罕见低密住区。

这个位置很好，西边是玫瑰园的大别墅，东边是留香园的小别墅，背靠满目苍翠的卧龙山，正前方就是明年交付的青岛实验中学李沧分校。

这么大的理想之城，就剩下这么一块最为珍贵的1.0容积率黄金小地块了，所以绿城团队对这177套房子可谓下足了功夫，在很多细节上为了更加精益求精，打了无数架，终于磨合出今天的产品。

比如为了中央景观轴两侧屋檐是否“对称式”分布，视频会议的两端与现场可以激烈讨论一个下午。一个关乎美感的表达，总部和青岛团队进行了畅快淋漓的意见表达，谁都想做的更好。

最终，让两排洋房实现了平衡。这个平衡，是把原本可售的室内面积，牺牲一部分变为赠送的露台。这与一层的庭院一起，成为了这个产品稀缺属性之外最大的卖点。最大的露台大概80方，最大的庭院在200方左右。

户型方面，作为毛坯交付的产品，引入精装设计师联合开发，将面积集中在150-260平米之间，首层层高做到3.5米，标准层层高也高达3.3米，也不辜负山的美景。

根据征求的意见，在细节设计上，大部分中间楼层卫生间设置在玄关旁，方便进门进行消杀；客厅开间在7米左右，扩大家庭活动空间。

在绿城极为追求的建筑“颜值”方面，经过多次对比，敲定新亚洲建筑风格，外立面是干挂石材，局部铝板线条装饰，与大面积的玻璃一起，强调横向线条的表达。而石材选取上，计划使用地中海沿岸进口的特色米白石灰石，这样更加协调。

木心说："没有审美力是绝症，知识也解救不了。"

好在，绿城在审美上一直在引领。这一点，汀岚这个产品体现的更为直观，产品的故事也更为曲折一些。

04、小户型变成舒适大平层

汀岚产品的最终呈现，是一次建筑风格的充分迭代，也是一次客群定位的彻底转变。

汀岚位于理想之城最核心的地段，3个从北向南的地块组成。左侧是“桂花系”建筑风格的百合花园，右侧是现代风格的丝路协创中心二期，一路之隔是理想之城4万方的中心湖景公园。

作为住宅，原本各方面的意见是做出和西边百合花园一样风格的小户型建筑。但是经过疫情下的“春晓”调研，发现改善型的房子大有空间。风格上对照路东的现代风格的写字楼群，绿城团队经过数次讨论，决定彻底做一次改变，产品呈现上要与东边规划的现代风格建筑群落的“院士产业核心区”，连缀成青岛的开放新名片，户型上，则从110到140的小面积，变成140到186的大平层产品。

于是大家才能看到现在这七栋升级换代的汀岚小高层产品（最前面的两栋是老年公寓产品）。

汀岚的楼座竖向排列，在外立面上以极具质感的材料与铝板线条互为辉映，超大窗墙比设计，抬眼望去，轻灵又澄明。每个角度望去，都是一幅充满现代主义张力的画面。

绿城集团负责产品的高层在审定产品时，要求将外檐的长度由30厘米增加到60厘米，更加突出了横向线条的流动性与力量感，正好和一路之隔的写字楼形成理想之城中心街区的一种交相辉映，和理想之城的其他建筑风格形成较为强烈的对比，而与更东侧的院士港写字楼的现代风格又构成契合，让整个东李的城市界面进入一个新时代。

常态疫情防控背景下，房间全明通透成为了最基本也是最被看重的前提。

汀岚的大平层户型也是进行了几十次的调整，LDK一体化设计，户型全部是四房的明卫明窗，而且四个卧室列于四角，互不干扰，无论二胎还是三代同住，都有足够的个人空间。尤其是最大的186户型，配备270°客厅，赋予建筑无可比拟景观价值。立于窗前眺望，视线就是理想之城的中心湖区和公园。

因为是大平层产品，所以首层层高约3.5米，标准层层高约3.1米，让宽度和高度达到统一。

汀岚的设计团队方面上，敖罕亲自邀请了绿城“御用设计天团”的九米建筑设计加上蓝颂景观设计，蓝颂的宋淑华，也是绿城出身，以其严谨态度和对细节的把控能力，而被称为“小宋总”。按理说，地块尺度不足，景观上做做基本面就可以了。但在绿城看来，恰恰相反，必须精工细作。反复加码，这一点很绿城。

说到数量，汀岚总计354套，正好是云栖的两倍。而相对于价格，汀岚因为年底要保障一下整个绿城鲁豫大区冲击销售目标的重任，所以销量优先，这样比其前期的海棠、锦棠等组团，应该不会高出太多。

最后总结下来，在绿城的视角下，汀岚与云栖虽然规模不大，却是理想之城十几年的经验和创新的结晶，不仅代表了这个城市高净值人群寄予厚望的理想生活载体，它更是整个青岛楼市具有时代引领性的未来人居缩影与美学典范，是绿城品质信仰与美好生活的集大成的代表。

在他们看来，这两个产品是“收藏级”的。三层含义，第一层是百忍老师前面为大家讲到的升级与迭代，第二层是作为人居美学引领者的绿城在这两个产品上赋予的人文思考与心血，让其带有一定艺术价值。第三层含义是房源稀缺，洋房177套，小高层354套。

就东李而言，尤其是理想之城的组团，无论是地段还是聚集的资源，居住的体验和舒适程度，都不比浮山后与张村河差。这样一来，绿城的两个收藏级产品也是给了青岛高层次改善客户的一个新的选项，你会选哪个呢？