降价潮说来就来，2021年房价要跌多少？开发商12字“底线”

现在，刚需买房人比谁都犹豫，因为房价正处于不涨不跌的尴尬期，有人说房价依然会上涨，也有人说房价正在下跌，究竟谁对谁错？没人能给出统一的答案。

2020年的“降价潮”说来就来。

• 10月份以来，市场上迎来了开发商们花式促销热潮：恒大率先出击，推出了全国所有楼盘全部7折销售活动，力争在9-10月份完成2000亿元销售目标；
• 碧桂园也不甘落后，推出“金秋购房节” 促销潮，9.9元甚至可以当10万元使用，线上买房最低可以享受减免30万元优惠，热门楼盘还可以25万最低买房；
• 无独有偶，世茂也推出了“海峡光盘节”销售活动，在8天里售房达3583套，完成43亿元销售业绩。
• 这样的打折促销活动还有很多，例如弘阳、富力、万科等，咱们就不一一赘述了。

广州天际线Guangzhou Skyline

为啥开发商2020年10月份以来这么热衷于打折促销？楼市指闻认为主要有2个方面的原因：

①为了完成年度销售目标，今年上半年由于受到疫情的影响，2-3月份售楼部关闭超过30天，一季度房企们销售目标普遍没有完成，而根据经验，一季度的销售占到全年10%-15%的比重，也就意味着2020年销售将直接缺失15%个点。

②央行发布了收紧房企们融资的三条红线，直接导致开发商们融资受阻，在此大前提下，面对已经完成的巨额债务，如何解决将成为大问题，不能以债还债的情况下，降价促销或成为最好的手段。

太原加快推进城中村改造

2021年房价要跌多少？开发商大佬潘石屹12字透露“下跌底线”。

潘石屹12字直言，20%就是中国房价下跌的底线，一旦超过这个幅度，那么大多数中国房企将不复存在，这也就意味着，在保证利润的情况下，降价最大幅度就是20%，多数房企们无力承担超过20%的降幅。这也从侧面反映一个问题：开发商们的利润其实是远超20%的，在如此厚利的状态下，房企们才敢于挑战巨额融资和七折促销。

诸葛找房数据中心的陈霄告诉《华夏时报》，2020年的十一国庆节假期期间，房地产的销售虽然很亮眼，但是依然没有得到最大限度地释放，假期大家都关注旅游去了，所以对房地产有一定程度的忽视，上半年积累的需求部分依然潜藏，所以在2020年下半年和2021年上半年依然是至关重要的时期。

SOHO中国有限公司董事长、联合创始人 潘石屹

《华夏时报》同时表示，在今年的四季度开局，房企们就酝酿着一大波活动。专家认为开发商正在筹备更大促销潮，等待着年末和21年初的辉煌战绩。其实不难理解，克而瑞数据显示，在2020年6月份至2021年6月份，房企们累计超过1.5万亿的债务到期了，在央行三条红线之下，超过80%的房企无法达成标准，这样一来如何能成功实现偿债任务，只有降价一条路可走。

开发商酝酿大促销，是不是市场上刚需买房的机会很多？谈一点笔者的看法：

1、开发商打折，房价略有下降，这确实是真实行情，但买房人也要识别清楚真实性。例如在某开发商全国楼盘7折的促销活动中，就有不少实干家实地勘查发现，真实的楼盘促销力度并没有这么大，每平米下降500元已经是非常优惠的力度了。但也不乏有的中小房企为了尽快实现回款目标，货真价实打折促销的。

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2、房企们回款难度大，所以直接导致利润降低，房产质量问题频出。这或许是今后的房地产常态性问题，房企们在三条红线和楼市调控政策下，利润点进一步降低，为了尽可能维持利润规模，以次充好、降低建房质量也在所难免，所以买房人今后要注意这一点。

3、尽量选择毛坯房，精装房要慎买。前文说到，开发商在不得不促销的大背景下，必然导致建房销售利润缩水，故而瞄上了精装房这个大蛋糕，如果买房人缴纳5000元/平米的装修费，最终能用到装修的2000元/平米，那这是品牌开发商，多数房企会把装修压缩在1500元以内，足可以看出精装房的猫腻成分有多大，与其给开发商贡献利润，还不如拿着毛坯房自己设计自己装修。

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4、不要认为公寓房产便宜就可以买，虽然说房价略有下降，但房价收入比依然居高不下，2019年达到9.3水平，远远超过国际的5-6合理限度，很多刚需依然难以买房上车，正是借助于这个机会，不少开发商大力宣传公寓的优越性，但笔者需要提示，比起住宅房，公寓几乎没有什么优势所在，税费高、增值慢、不能落户、无法上学等一系列问题都像座座大山一样拦在买房人面前，提示买房人：慎重选择。

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