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2021年楼市“大降价”?开发商亲口承认,专家:房企不得不降

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  房价还会上涨吗?楼市指闻认为,长期来看会微涨,但并不排除短期下跌的情况。

  2019年我国的城市化率达到60.6%,如果按照高度发达城市化水平75%计算,那么我国还有接近15个百分点的提升空间,在过去的40年里,我国城市化平均每年提升1个百分点。按照这个速度计算,未来我国城市化还有15年的路程要走。城市发展是房地产的推进器,随着城市化的发展,房价也会逐渐升高。

  

  说到这里,很多人会提出质疑,这是表面的现象,与房价并无直接关联性,为啥城市化就与房地产有关了?其实城市化是经济高速发展的一个表现形式,在经济快速发展过程中,M2的增速都是惯性高于GDP增速的,这是国际一般惯例,并不是我国特有的情况。

  过去20年,M2始终领先GDP2增速2-5个百分点,直接降低了货币的购买力,房子也是商品,所以受此影响,房价增值情理之中。2020年M2预计增速在8%-10%之间,而GDP增速预计只有3%左右,结果一目了然,经济学家预计,未来M2不管如何也会在6%左右徘徊。

  以上是支撑房价长期稳涨的主要依据,但是短期来看,房价上涨的道路却并不是一帆风顺的,调控将大幅度增加房地产发展的波折性,主要体现在对买房、售房、融资的种种限制上。2019年全年房地产调控620次,2002年仅仅在上半年就超过300次,全年预计超过2019年同期水平。

  

  说到调控,今年对房地产市场影响最大的应该是“三条红线”,万科郁亮直言,这将是房地产的一次新变化,是继土地招挂拍制度革新以来的新一轮大洗牌。郁亮同时表示,上一个周期的土地+巨额融资的房地产发展红利期结束了,今后所有的房地产企业将站在同一起跑线上,未来发展如何就看管理经营能力。

  三条红线的影响有多大?可能很多人不是太懂,笔者在这里解释一下,这是央行针对房企们收紧融资额的新规定,不管是大房企还是小房企都受到了约束,据研究,现阶段超过80%的房企不能满足三条红线标准,就算仅有的20%达标了,那融资增长比例也受到最高限度的管束。

  

  房地产开发是一环扣一环的事情,拿地、融资、建房、销售、回款,这5个环节缺一不可,开发商通过少量的启动资金获取地皮,然后通过这个实体资源和手中的楼盘向金融机构申请巨额贷款,接下来就是偿债和开盘建房销售了,最终的目标有2个:用回款弥补偿还贷款,用回款带来利润。

  而在3条红线的约束下,轻松的巨额融资成为历史,未来已无可能。所以接下来开发商们只能通过滚雪球的方式自己造血获得现金流,进而买地建房、销售。对于个别大房企而言或许有这个能力实现,但是对于超过80%的中小房企来说,这就相当于“终结模式”。过去20年,房企们习惯了高周转、高负债的发展模式,早已经失去了通过经营管理自我造血的氛围和能力,所以说,一场新的洗牌开始了。

  

  这种错综复杂的棋局,房企们如何破局?

  专家们预计机会只有1个:快速销售实现回款,在偿债之后,全部满足三条红线,然后通过经营能力提升利润水平,以精细化的作业模式获得长久发展机会。唯一的一条路就是:销售。

  但这条路也不简单,因为一方面市场已经趋于饱和了,另一方面房价不涨买房人不愿买房。经济学家任泽平在《中国房产过剩还是不足》表示,存量房产超过3.11亿套,户均持有1.1套,房产过剩。所以说,要想把房子销售出去,还需要一定的能力。例如降价,真的能实现回款?降低真的能吸引市场客流吗?这一招恒大早就开始了,让中小房企措手不及,即便是现在降价,也赶不上恒大的7折促销宣传噱头,2020年的市场目光早已经被吸走了。

  

  2021年房企们如何应对?

  笔者认为,明年房价“大下跌”,开发商正在酝酿中,专家:幅度或许更大。指闻君身边就有好几家房地产开发商亲口承认,正在酝酿大降价的事情,本来计划从金九银十开始,谁不想被别人占了先机,所以只能略微推迟,当市场目光转移回归之后,再推出更大幅度的打折促销力度。

  为啥说2021年楼市“大降价”?专家:房企不得不降价,幅度或许更大。一方面三条红线压顶,让房企的融资能力大大受阻,手中没有现金流的情况下,固定资产房子是不能让其周转生存的;另一方面2020年下半年到21年上半年房企们超过1.5万亿债务到期,在生存和利润的博弈中,聪明人都知道该如何选择。所以2021年或许降幅不比2020年小。

  学习房地产知识,关注作者。

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