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1.8万亿!“金九”来了?9月房地产销售创历史同期新高,“三道红线”下房企投资趋于稳健

哈尔滨鼓励房企让利销售新房

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  导读:9月,全国商品房销售额达到18704亿元,商品房销售面积达到18587亿平米,在历年的“金九”中,今年也是销售面积和金额最高的一年。

  来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  作 者丨宋兴国、张敏

  编 辑丨李博、张星


  图 / 21世纪经济报道

  “金九”成色十足。

  10月19日,国家统计局发布了1-9月房地产投资和销售数据,前3季度,全国房地产开发投资103484亿元,同比增长5.6%,增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中,住宅投资76562亿元,增长6.1%,增速提高0.8个百分点。

  销售方面,前3季度,商品房销售面积117073万平方米,同比下降1.8%,降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元,增长3.7%,增速提高2.1个百分点。其中,住宅销售额增长6.2%,办公楼销售额下降15.7%,商业营业用房销售额下降17.1%。

  9月当月数据尤为值得关注。从9月当月数据来看,全国商品房销售额达到18704亿元,商品房销售面积达到18587亿平米,在历年“金九”中,今年也是销售面积和金额最高的一年。

  多家官方和市场机构发布的数据显示,9月销售数据创下历史新高的背后,是房地产市场供需两旺的现状。

  但由于前期“缺口”较大,截至9月末,全国商品房销售面积仍然低于去年同期,意味着市场距离此前两年的峰值仍有差距。

  与此同时,市场环境在不断变化。随着“三道红线”为主的融资监管政策付诸实施,房企在投资、融资、拿地、销售等方面的策略都在调整。分析人士认为,四季度的市场走势仍存疑问。

  房企推盘心切

  9月当月1.85亿平米的销售面积,同比上涨7.25%,环比上涨25%。而1.87万亿元的销售金额,同比上涨了16%,环比上涨了20.5%,两个数字双双创下9月当月的历史新高。


  数据来源:国家统计局

  供给方面, 2018年、2019年连续两年超20亿平米的“海量”新开工房屋,已经开始逐渐进入市场。

  10月19日,易居研究院发布的《100城住宅库存报告》称,9月份,100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米,新增供应已创下近10年的月度新高。

  该报告认为,“供应放量”最核心的原因在于“房企推盘心切”。今年三季度“三道红线、四档管理” 政策已经开始实施,其对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、 降低负债、防范经营风险等角度出发,会加快向房管部门申请预售许可证。

  另一个可以观察当前房企“心态”的宏观数据是,尽管房地产投资和销售的各项数据都在回归正常,但新开工与竣工面积的“剪刀差”,则迟迟未能恢复。


  数据来源:国家统计局

  所谓剪刀差,是指2018年以来,房企纷纷采取高周转模式,这导致新开工面积持续快速增加,而竣工面积持续疲软的现象。

  从官方数据来看,前3季度,房屋竣工面积累计同比下滑11.6%,这一数字已经回到2018年、2019年的常态。但房屋新开工面积则同比下降3.4%,仍然未来恢复到疫情前持续两位数增长的水平。

  对此,多位分析人士均指出,这反映了当前资金环境趋紧的背景下,房企整体趋向保守,所以新开工迟迟未能转正。而同样出于回笼资金的需求,竣工面积则逐步恢复正常。反应在市场层面,则是未来可能出现的房企进一步加大推盘出清的力度。

  房企出货意愿仍强烈

  受销售持续升温的影响,今年前三季度,房地产市场的多项指标都出现好转。

  9月,房地产开发景气指数为100.43,比8月份提高0.11点,并已连续三个月位于100点的“合适景气水平”之上。

  但值得注意的是,在三季度政策表态频繁、调控总体收紧的情况下,房企的策略已经出现变化,并已影响到部分数据的表现。

  今年以来,房企的拿地面积一直处于负增长态势。其中,9月单月,全国房地产开发企业土地购置面积3064万平方米,同比下降4.8%。同期,商品房新开工面积也处于下滑态势。

  有北京房企人士向21世纪经济报道表示,由于调控政策趋于严厉,市场风险加大,今年下半年以来,企业的投资策略趋向于稳健,甚至保守,很多企业减少了拿地规模。与此同时,地价的不断攀高,也令不少企业望而却步。

  上海易居房地产研究院根据官方数据测算,今年1-9月,全国房地产开发企业土地购置均价为6206元/平方米,同比上涨17.2%。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为,以“三道红线”为代表的楼市调控政策逐渐落地,将率先影响房企的投融资环节。在融资端,经历了8月的井喷后,房企的国内融资增速将逐渐下降,总体资金渠道将更加依赖销售;在投资端,“审慎”仍将是第一要务,房企的拿地热情很难有真正回升,短期内房地产开发投资增速也可能持续放缓。

  但在销售端,“三道红线”有望继续给予刺激。潘浩认为,虽然以价换量不会大规模出现,但房企在四季度的出货意愿依然强烈。预计未来商品房成交量降幅持续收窄,成交价格将保持稳定。

  出于冲击年度业绩的需要,四季度通常是房企销售规模最大的时段。但今年以来,由于疫情和调控等各项因素影响,房企的业绩完成率并不高。易居克而瑞统计显示,今年前三季度,有近3成房企的销售目标完成率不足65%,占比达到近三年同期最高。同期,仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。

  热点板块需求旺盛

  需求层面来看,热点地区在调控连续加码的压抑下,市场需求出现了回暖迹象。

  10月早些时候,中指研究院发布《9月百城居民置业意愿调查报告》称,全国置业需求小幅回升,购房需求的节奏呈现加快迹象。在9月22日至10月8日收回的10000余份问卷中,77%的受访者表示有首购或者再购城市住房的计划,较8月上涨1个百分点;有购房计划的受访者中,15%计划在半年内购房,短期需求较上月有明显增加。

  具体来看,城市能级越高的城市,购房需求相对旺盛。中指研究院的数据显示,一二线城市购房需求在9月环比持平或小幅度上升,超8成受访者有购房意愿;三四线城市则维持在7成。

  而从短期需求来看,热点板块的半年内购房需求明显高于其他城市。一线城市受访者中计划半年内购房的人数占比达21%,较上月增加7%,增幅较大。多数城市群短期购房需求均出现上涨,长三角城市群的短期需求强于其他城市群。

  此前9月底,中国人民银行发布的《2020年第三季度城镇储户问卷调查报告》同样显示,短期内增加购房支出的比例小幅度上升。报告对50个城市的2万居民进行问卷调查,结果显示20.1%的居民打算在未来3个月增加在“购房”上的支出,短期购房意愿在年内首次突破20%,创下年内新高。

  不过,多数分析仍然认为,尽管本次“金九”含金量十足,4季度出现大规模价格波动的可能性不大。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认指出,随着年底临近,房企出货意愿依然强烈,但四季度房企以价换量的形式将不会大规模进行。根据贝壳研究院数据监测,百强房企1-9月累计销售同比增长9.4%,预计百强房企中至少有75%将超越去年业绩。预计未来成交量降幅将持续收窄,成交价格增速将保持稳定。

  其中,调控收紧仍然是房价未来可能上涨的最大限制因素。潘浩指出,7月起全国共61个省市109次推出房地产相关政策。其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、绍兴、唐山、徐州、银川、长春共15个城市,发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购、限贷、限价以及捂盘惜售的政策,防范市场过热,进一步深入打击投资需求,降低房价上涨预期。

  本期编辑 陈思、刘巷


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