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地产去杠杆,从房企拿地“刹车”开始

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  读懂财经·金融地产组原创/出品

  作者 | 郑鹏超

  编辑 | 夏益军

  在前几年浩浩荡荡的金融去杠杆后,这个故事也落到了浓眉大眼的“房地产”身上。8月底的三道红线出台,几乎可以等同于地产去杠杆。

  都说春江水暖鸭先知,天天在那研究宏观经济和货币政策的房企大佬们自然明白上头的用意,动手也不含糊。

  体现在数据上,9月土拍溢价率创下了4月以来的新低。这是房地产商们用脚投票的结果。除了溢价率,土地成交规模和房企债券融资规模也在9月出现下滑。其中,房企9月的债券融资规模大幅缩水,环比降幅进一步扩大至36.6%。

  与此同时,富力、阳光城、弘阳等越来越多的地产商加入了打折促销的行列。根据CRIC发布的9月百强房企销售排行榜,百强房企单月销售额同比增长24.8%,但销售均价环比下降5.0%,同比下降2.8%。

  无论是拿地热情下降,还是越来越多房企开始打折促销,都在告诉我们一个事实:三条红线政策后,浩浩荡荡的房地产去杠杆已经开始了。

  / 01 /

  房企拿地刹车,

  房地产去杠杆开始了

  三条红线出来后,但房企拿地的热情还是明显下来了。

  根据克而瑞数据,9月全国300城经营性用地土拍溢价率环比下降1个百分点至15.2%。考虑到4月至8月溢价率则均维持在16%上方。换句话说,9月土拍溢价率创下了4月以来的新低。

  4月至9月全国300城经营性用地土拍溢价率走势图:


  在房地产行业,溢价率也是房企们对未来预期的晴雨表。

  都说股价涨跌,是投资人在用脚对公司未来进行投票。本质上说,房企拿地溢价率也是这个道理。想当年,在央行放水、棚改大跃进的2015年、2016年,房企们这样不顾一切地制造地王,也是对未来前景的一次下注。

  不过,与当时不同,如今时间站到了房企们的对立面。

  除了溢价率下降,土地流拍的现象也越来越多。9月,重点检测城市土地流拍率提升至9.3%,环比增加3.2个百分点,其中流拍地块主要集中在三四线,区位偏远配套欠缺的区域。

  这事翻译过来就是,即使土地溢价率下跌,房企们也不愿意冒险去拿一些配套欠缺的地段。

  在拿地规模上,9月房企们的拿地规模也仅仅只有1655亿元,环比下降了1%,较6月拿地高峰期已经接近腰斩。今年以来,尽管1-9月拿地同比显著上升,但从单月来看,代表房企的拿地规模持续下降。尤其进入三季度后,50家代表房企中,32家9月拿地金额较前8个月均值出现下滑。

  在拿地热情下降背后,是房企们融资债券规模的大幅缩水。

  根据贝壳研究院统计数据,房企发债规模在7月冲高后,8月尚算保持在高位,环比仅微降2.2%,但9月规模却大幅缩水,环比降幅进一步扩大至36.6%。

  纵观整个9月,无论是拿地热情下降,还是融资规模缩水,都在预示着一个事实:三条红线政策后,房地产去杠杆已经开始了。

  / 02 /

  房企“追逐”流动性

  去杠杆,就是把借钱的比例降低。通俗点讲,就是把之前借出去的钱收回来。

  但摊子已经铺这么大了,池子里的钱要变少了,现金自然也显得愈发珍贵。现金有多重要?天天在那研究宏观经济和货币政策的房企大佬们哪个不懂?

  人说春江水暖鸭先知,房企们也是如此。

  一方面,与三四线城市土地溢价率创新低不同,一二线城市核心地段的土地价格仍然屡创新高。

  9月浦东新区新场古镇一宗48.7亩的住宅地块拍卖,最终成交价14.18亿元,溢价率60.8%;9月西安浐灞未央湖板块,一宗58.3亩的住宅地块公开拍卖,30多家品牌房企争相报价,最终成交价格9.7亿元,溢价率高达120%。

  厦门岛内的湖里蔡塘地块,经过多家实力房企争夺之后,最终以最高限价成交,封顶楼面价为50536/平方米,隐形楼面价达58553元/平方米,再次突破了厦门实际成交地价的“天花板”。

  房企们之所以还愿意在这些地方溢价拿地,不就是因为这些地方的房子更好卖嘛,资本周转相对较快。

  另一方面,降价出货,也成为越来越多房企回笼现金的共同策略。

  根据CRIC发布的9月百强房企销售排行榜,百强房企单月销售额同比增长24.8%,但销售均价环比下降5.0%,同比下降2.8%。

  其中,恒大、富力、阳光城、弘阳等企业都在不久前推出了大规模、高力度的折扣活动,提振了销量。根据CRIC推算,恒大“十一”黄金周期间,销售达600亿元左右,较去年同期上涨近20%,与前9月月均销售相当。

  当然,在这波房地产去杠杆中,固然能出清一批中小地产商,带来行业集中度的提升。但这事更大意义在于,当房地产生意脱离高杠杆,其也重新回归了原有制造业的本质。

  / 03 /

  房地产回归制造业逻辑

  过往十年,中国房地产市场量价齐增,走出了一波大牛市。一批中小房企通过比较激进的经营方式,规模和利润均增长超过十倍,一跃挤进了行业头部。

  碧桂园和融创,就是其中的代表。而他们无一例外都走的是高杠杆、高周转的路子。2011-2019年,同融创、碧桂园的营收分别增长了15倍和13倍。

  其实,何止碧桂园和融创。放眼整个房地产行业,高杠杆几乎成了房地产商业模式的一部分。

  当下,房地产的杠杆高到什么程度?我们说一组数据:

  按最近出台的政策给房企设置了三条红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

  按这个要求,据天风证券统计,50家上市房企中,没有踩线的房企只有6家。连房地产行业公认的“好孩子”万科也踩中了其中之一,剔除预收款后的资产负债率大于70%。

  当然,房企们高杠杆的逻辑也很简单。过去二十年,土地价值的增值,才是房地产商利润的主要来源。而房地产商的做法也很简单:利用金融杠杆,通过囤地来赚钱。

  从这个角度上说,过去的地产开发商和炒房的老百姓也没什么不同。

  而三条红线出台,则意味着房企们彻底告别高杠杆的赚钱模式。房地产的商业模式也将重新回制造业逻辑。简单来说,房企们就是买了地,盖房子,然后卖房子。

  从金融属性向制造业属性的转变,意味着房地产新时代的来临。

  换句话说,过去激进的公司在未来可能玩不转了。最终比拼的是同样的土地,谁能更高效率地做出来更强产品力的房子。

  在这个过程中,房地产行业也将出现属于自己的“招商银行”和“宁波银行”。

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