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北京郊区买房价值何在?想好再入手

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  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  提问:

  章哥您好:想咨询下怀柔北科建的水岸雁栖新房,想作为第二居所或父母养老使用。目前自身情况是西城右安门一套107平三居自用,月供12500,父母角门一套60平自用无贷款。家庭税后月收入3.5万左右,存款280万。

  目前看上那一套101平三居,折后376万,二套需要80%首付,有些紧张。还有这房子单价已达38000,是否溢价较高了?后续是否还有升值空间?现在很纠结是否值得入手。

  回答:

  1、 我认为是肯定有升值空间,但肯定超不过北京大盘。

  2、 水岸雁栖。既然是新房当然有溢价,正常情况是10-20%。人家是开发商,盖房子自然是为了盈利,没有溢价靠什么挣钱?这是正常的,所有商品都必须有利润,否则也就没有市场了。

  3、 溢价的高低不好判断,这本身就有两种含义,开发商的利润只是其中一种,另一种指的是开盘价和预期价格直接的差距。

  
任何新房的价格都是没什么意义的,只有二手房才是真实的价格,也就是由市场来定价。

  
开发商可以根据比较法、成本法等等,制定出自己想卖出的价格,然后利用各种促销手段去宣传,去烘托市场。只要营销到位,那卖出什么价格都不新鲜。

  
而商品只有成了二手货之后,也就没有人去搞包装、促销和炒作了,中介和卖家都犯不上折腾。那此时的价格才是相对理性的,也就体现了真正的市场供需。

  
所以,讨论新房的溢价是否高,没什么太大意义。只要市场认可,溢价再高也无所谓,反正有人接盘。市场不认可,就算开发商赔钱卖的也没用,最后依然没人买单。

  4、 水岸雁栖今后能卖多少钱不可预测,那是市场的行为。但可以看看历史,毕竟能说明一些问题。

  
附近有个顶秀美泉小镇,开发的很是不错的项目,现在买3万多。那估计水岸雁栖就使用了参照法来定价,周边二手房都3万多了,那新房3.8万还显得很贵吗?

  
顶秀美泉是2009年开盘的,当时均价应该是7-8000。那现在二手房涨到3万多,基本上是接近4倍到5倍。

  
2009年春天,北京的整体均价是1万,今天是6万出头,那也就是6倍。说明顶秀美泉的保值性和升值性都很不错了,作为一个郊区花园洋房,能有这种涨幅已经让人惊讶。

  
那也就是说,如果水岸雁栖的做到顶秀美泉的品质,将来的升值空间也可以参照这里,略跑输大盘,升值性还是不错的。

  5、 在郊区买花园洋房或别墅联排一类,本来就不应该用投资思维为主,这是消费为主的购房行为。图的是享受,并不是靠升值牟利,这只是副产品。

  
自住和投资本就是相互冲突的,不可能二者兼得,或者说是可遇不可求。郊区由于周边配套少,也不可能达到市区的水平,那跑输大盘是理所应得的,也是必定的。

  
商品价格是由供需关系决定的,郊区项目在没有地段内其他配套支持的情况下,靠的只能是最大配套,自然环境,剩下的只有自身品质了。

  总之,水岸雁栖我没去过,不敢妄言其品质,这只能由你们自行评价。但希望明确一点,买这种郊区高端住宅,图的就是居住体验。房子是用来住的,赚钱是为了更好生活的。在已经具备了基础居住条件之后,那本就应该先保证生活品质再考虑投资。

  
这就相当于买房之后的装修,纯粹是为了更好的生活,没人打算靠装修能升值去赚钱。如果将来土地、房子能升值最好,把装修费也给挣出来了。没升值也无所谓,反正自己享受了。买水岸雁栖也应该是这种心态,涨幅能跟上大盘最好,跟不上也没关系,这就是为了更好的居住的成本,不是投资而是消费!仅供参考。

  关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。

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