深圳炒家杀入广州这个板块，把刚需逼成“韭菜”

行业周期叠加疫情影响，今年的“金九银十”，早已不是传统意义上的秋收之时。刚喘过气的楼市，各线城市分化加剧，广州各区冷热不均，对购房者而言，是优惠出尽还是机会可期？

网易房产 · 2020金九银十特别策划，将聚焦【新盘新货】【购房者说】【前线市况】【沸点板块】，分析冷热背后“流量分化”原因，为购房者勾勒“金九银十”广佛楼市赛点。

本期聚焦：沸点板块-南沙

想买南沙的刚需客，今年有点不走运，碰上了投资潮。

如果说，以前南沙是靠“自贸区”一招鲜通吃，那今年的南沙确实是开挂了。

政策面限购一松再松，配套面地铁利好频出，外部还有“神助攻”——深圳的调控升级，让有钱又疯狂的投资客外溢到了隔江相望的南沙。

每卖3套房1套在南沙

楼市越火越要警惕错配

南沙今年到底有多疯狂？成交数据最诚实。

根据广州中原研究发展部的数据，今年9月份，广州新房网签9725套，刷新年度新高，仅南沙就贡献了3318套，占比达1/3，而全市成交TOP10的楼盘，有6个都在南沙。

▲9月份广州一手盘成交TOP10

中指研究院的数据显示，同比去年，南沙各板块今年的房价，除南沙湾微跌0.36%外，全线走高，连被称为洼地的万顷沙，涨幅都去到29.22%。而近两年最火的灵山岛尖，去年还在卖2.7万/平，今年已涨到4万/平，涨幅高达48%！

楼市选筹有2条永恒的真理，1、一分钱一分货，2、不要和投资客硬碰硬。

前者告诉我们，楼市没有绝对的洼地，买房不要贪便宜；后者告诉我们，在泡沫涌入之后，再盲目追高，极大可能成为热钱下的“韭菜”。

低价盘不能要，高价盘玩不起，那到底今年准备买入南沙，应该如何选择，才能避开这两道陷阱？

回答这个问题之前，首先要对南沙整体楼市进行切割，知道什么人在买哪个板块，才能避免错配。

什么人在买什么板块？

刚需牢记南沙选筹逻辑

总的来说，目前南沙的成交主要集中在明珠湾、南沙湾、金洲蕉门、万顷沙这四大板块：

▲南沙各板块分布

明珠湾的定位最高大上，近年最猛的灵山岛尖，被认为是南沙未来的“珠江新城”，房价也最高；

南沙湾和金洲蕉门可以看做南沙的“老城区”，目前配套最成熟，但被认为利好已兑现；

万顷沙是南沙的“西伯利亚”，但对内有18/22号线，对外有深中通道，被赋予了想象力。

这样看就非常清晰了，南沙湾和金洲蕉门更适合现阶段自住，而明珠湾和万顷沙虽然房价一高一低两极化，但都还是概念股，也是放松限购后，深莞投资客重点杀入的板块。

问题的纠结点在于，即使是刚需买房，大概率也不会1套房住1辈子，只要还想换房，就不可能不考虑后市的升值空间，否则不仅帮不上置换，还亏掉了首套3成首付的名额。

在这个思路下，刚需买家应该首先结合自己的需求和预算综合分析：

如果预算非常有限，但着急上车，应该优先牺牲面积，同样的总价，买优质的小户型，而不是买便宜的大户型，否则后续想往好的地段换，容易被套牢；

如果面积有硬指标，一定要坚持在能力范围内把预算拉到极致，同时在交通、配套和学位上做好优先排序，灵活取舍，比起物理距离，通勤时间更重要。

所以预算充裕，建议还是买明珠湾，地段好，规划强，爆雷的可能性低，但目前是不是最佳入手时机，还值得商榷。一方面，近期风头太猛，市场自我感觉过于良好，价格相对虚高，另一方面，接下来板块内还有多个新盘入市推货，届时房企竞争加强，买家选择增多，或许更能掏到笋货。

但如果预算有限，等不起配套，直接选择南沙湾和金洲蕉门，也没问题，但注意在产品选择上要尽可能买到三房，可以延缓后续置换节奏，通过拉长持有周期，等待利好出现或跟随大市普涨。

相对而言，现阶段买入万顷沙最需要谨慎，一方面作为南沙离广州市区最远的板块，自住需求支撑不足；另一方面，板块近1年涨势过猛，主要是周边城市外溢，被动受惠，有透支利好的倾向。

地铁+学位盘最有保障

南沙湾旧改盘刚需有机会

明确各板块的差异后，刚需已经可以把选择范围收窄，那么在板块内部，买家又应该怎么选盘？

目前来看，商业配套是南沙最大的短板，而在同板块内部，各楼盘拉开价格的关键，一是地铁，最好靠近已经建成80%的18号线；二是学位，最好是小区自带的名校规划。明确了整套选筹逻辑后，再来看看各种预算之下，南沙目前还有哪些买入的机会？

灵山岛尖

90平以下户型几乎绝迹 门槛300万起

明珠湾目前最火的是灵山岛尖，而灵山岛尖的住宅都集中在西区，进驻的房企包括越秀、金科、绿城、美的、华润、粤海、金茂等，去年年底才有第1个盘开售，所以目前供应还处于持续释放阶段。

去年11月，灵山岛尖首个住宅盘金科博翠明珠正式开卖，当时价格最低只要2.7万/平，而如今相隔不到1年，如今灵山岛尖在售的8个楼盘，最低也要3.3万/平以上，均价在3.5万/平左右，望江的单位已经去到4.2万/平，而部分项目的叠墅甚至卖到6万/平！

值得注意的是，目前整个灵山岛尖板块，产品都偏改善型，90平以下的平层户型几乎绝迹，在售的楼栋中，仅美的华发天珀有88平三房在售，是整个灵山岛尖的最低门槛，总价约300万左右。

有100平以下产品的楼盘，包括绿城美的·晓风印月和灵山岛金茂湾有98平三房，瑞府100平三房，但占比不高，而小户型中便宜的低楼层去化也快，以绿城美的·晓风印月为例，目前在售仅剩中高楼层，比低楼盘贵2千/平，98平三房总价去到350万。

▲绿城美的·晓风印月

灵山岛尖除了定位高，最吸引买家的就是学位，12年一贯制的广大附中南沙实验室学校和9年一贯制的广州湾区实验学校都在今年开学，给板块带了一波流量。但值得注意的是，有望明年开通的18号线，在灵山岛没有站点，地铁方面还需要等远期规划。

各方面来看，灵山岛尖都不是为刚需而来，因此在这种板块，不建议买过小的户型。真要拿灵山岛尖对标珠江新城的话，如今珠江新城的小户型涨幅也跑输中大户型，在定位高的板块，也要选符合定位的产品。

南沙湾

旧改加速 前期进场可博“低开高走”

对于普通首次置业的刚需，小编更建议关注旧改加速中的南沙湾板块。

今年8月份，南沙土拍曾在1周内两度打破楼面价记录，其中就有位于南沙湾港前大道的宅地，折合楼面价高达19117元/平，侧面反映出，南沙湾板块后市还是有强支撑力。

事实上，在灵山岛尖之前，南沙湾才是南沙的富人区，游艇会、高尔夫球场都集中在这个板块，本身的配套相对成熟，而近两年，南沙湾旧改提速，多个旧改大盘今年陆续亮相，由于体量大，前期进场的买家更有机会淘到笋货，值得关注。

其中，方圆星宇月岛为东瓜宇村旧改项目，规划有1万户，小区配套公立幼儿园，最近的小学是金隆小学，最近的地铁是15号环线东瓜宇站距离300米，但这条线路还是远期规划。

项目在售1期靠山的1-3栋，户型为94-115平三四房，均价2.65万/平。其中最小的94平的2+1房，总价250多万可入，115平的3+1房，最低总价300万起可以上车。

而距离5公里的星河智荟，是大涌村旧改项目，最近的小学是南沙实验小学，最近的地铁是已开通的4号线大涌站，距离约300米，比起方圆星宇月岛，现阶段公共交通出行更方便。

▲星河智荟

项目即将推出1期共6栋，先卖2号楼，户型为86-126平三四房，吹风价2.5-3万/平，销售预估，最小86平三房，总价220万左右，也就是2.5万/平，门槛相对更低。

虽然两个盘的学位都不算名校，但现阶段生活氛围浓厚，对于预算有限又急于自住的买家，算是性价比高的选择，板块热度虽然不如灵山岛尖，但也意味着剔除了投资的泡沫，价格更反映市场，加上有旧改当靠山，后续还是有“低开高走”的机会。

南沙放松限购随便买？

名额+贷款没想象中简单

最后，针对市场最关心的限购最新政策，小编了解到，目前只要有本科学历或中级证书，无论在广州有几套房，只要南沙无房，都可以再买1套，但贷款仍然受限：名下有1套贷款未结清，首付7成，有2套贷款未结清，需全款买。

值得注意的是，如果想通过接力贷的方式，用父母的名额买房，目前银行方面也会追溯子女名下的房产情况，如果子女已被限贷，即使父母在广州无房无贷，最低也要首付5成。