300万以内在青岛买房的建议

今天和大家聊聊300万以内在青岛买房的问题，这个300万以内是指200万-300万之间。

先来说说青岛的购房客群来源地，青岛的购房客群中省内客户占比高达80%。这有两方面的含义，一是来青岛买房的外地人绝大多数都是山东省内的，在2014年之前还有不少东北人来青岛尤其是黄岛买房，现在这种现象已经不多了，东北人已经转向更有前途的南方了。二是，青岛吸引到的外地人中以山东省内为主，前来青岛落户、工作的大部分都是山东人。

也就是说，青岛在全国其他地方尤其是四大一线城市的影响力还不够强，一线城市溢出的人才来青岛工作或买房的欲望不强。尤其是青岛推出5年限售的“紧箍咒”下，山东省外来青岛买房投资、养老的意愿已大大降低。

之所以用这么大的篇幅来阐述青岛的购房客群来源地，是为了说明200万-300万的房价，尤其是250万房价以上的房子，在青岛已经没有太大的投资意义。

山东虽然是一个经济大省，但也是一个人口过亿的省份，人均GDP已经低于全国平均水平，也低于中西部的重庆、湖北。一句话来说，山东人总体上还是不太富裕，尤其是缺少高收入家庭。

另一方面，来青岛工作、落户、买房的多是大学毕业生，但因为青岛的产业结构调整没有跟上步伐，缺少高收入工作，学业水平较高或者来源于高收入家庭的大学生，即使是在青岛上的大学，也往往优先选择去北上广深、杭州等城市。

我们以250万的中间价来计算，30%首付就得75万，贷款175万，按30年计算的话每月还款9815元。

以青岛购房客群来源地的家庭收入情况，75万已经是一个庞大的数目，农村家庭很难拿得出来，即使城里家庭拿得出来首付，每月9815元的还款额也是大部分青岛工作承受不住的。

这也是厦门经济、人口都不如青岛，房价却接近青岛2倍的原因，购房客群的收入水平、家庭财富很大程度上决定了一个城市的房价天花板，这一轮北方城市房价的整体跌落，也与这个原因有关。所以，今天的文章主要是针对刚需、改善，我是不太建议200万-300万的总房价在青岛投资的。

01 市南区

300万以内在市南有很多房子可以选择，却买不到多少优质的房产。

市南西部的西镇、团岛可以买到一些老房子，但西镇、团岛远离青岛的各大CBD，对于年轻人来说并不会太热衷。西镇、团岛安静、闲适，尤其是前海一带让平时忙于工作的人身心放松，体验到慢生活的真正含义，倒是一个养老的好地方，但是没有电梯的老房子又限制了老年人的步伐，所以西镇、团岛的房价总是起不来。

市南中部的学区房，可能是300万以内在市南区能够买到的唯一优质房产，但仍然买不到大户型，为了孩子上学只能委屈居住需求了。

市南东部市政府周边也能买到不少房子，要么是老破小，要么是类似于金都花园这样的商住，都不是太好的选择。

八大湖、辛家庄、宁夏路附近不少套二甚至小套三的房子也在这个价格区间，但都是老房子，不介意老房子又憧憬完善配套的话可以考虑。

300万以内在市南买不到好的新房子或次新房。

02 崂山区

麦岛、石老人、汽车东站周边等这些崂山区核心区就不要考虑了，即使能偶尔遇到一些小户型、老破小也是各种缺点缠身。

崂山山脚下的西姜、沙子口也有一些老房子可选，像锦绣花园、怡海园、前海花园、恒宇花园等，这些小区背山面海，很是吸引人，但最大的缺点是配套不足、远离工作地。这些房子和同一区域的新盘价格相差悬殊，源于有钱人看不上这些房子，刚需改善又看不上周边的配套，很是尴尬。

北村、西韩、东韩等区域不少老房子可以选择，同样是优缺点掺杂。张村河两岸年代比较新的房子，像中联依山伴城等也是不错的选择。

03 市北区

300万以内在市北全区域内都可以买到老房子，对于市北的老房子我有三个建议，一是要买学区不错的房子，二是要买带小区的房子，三是尽量买2000年之后的房子。

对于新房和次新房，按区域建议如下：

浮山后的新房和次新房，价格基本都超标了。CBD有几个次新小区可以考虑，但是不多。台东基本没得选。科技街周边有几个新盘和次新小区可以考虑。

新都心一直都是大热门，但这个区域的新盘总价大都过了300万，次新小区有一些110平以下的中小户型可以考虑。

北岭、水清沟、洛阳路、海云庵、湖岛、滨海欢乐城这些区域符合条件的房子不少，对于刚需来说值得好好选选。

04 李沧区

李沧区的学校没有太好的，300万以内可选范围又很大，因此我建议在李沧区只考虑新房、次新房就可以。李沧区的老房子价格和市北区差不了多少，不占优势。

李村和东李，一个赢在配套，一个胜在环境，是在李沧区买房的首选。

李村北、南岭、十梅庵、沧口都有单价2万以内的新房、次新房可选，可以买到比李村、东李更大的户型，有这方面需求的可以考虑，但尽量买在地铁周边。

05 其他区域

市南、崂山、市北、李沧四区之外的区市，300万以内基本都可以横着挑房子了。

城阳和黄岛的核心区，200万-300万之间可以买到比较优质的房子。

胶南、即墨、胶州、高新区等其他区市，300万以内可以买到比较大的户型，若你降低总价，可以查看《100万以内在青岛买房的建议》《200万以内在青岛买房的建议》两篇文章。

总的来说，300万以内的刚需，无论是追求学区还是一步到位，都是有不少的选择。但300万以内的改善，只能在老四方、李沧、城阳、黄岛几个区域选了，还是比较受限的。