纠结：小产权房能不能买？将来6类或全面拆除，准备买房的要留意

利用周末时间，和一些朋友聚了聚。期间，当大家谈到房子的话题时，有一个朋友表示最近遇到了一个买房难题：最近一段时间，前前后后看了七、八套商品房，但价格实在太高了，所以房产中介就推荐了一套小产权房，总价要比商品房便宜60万，而且价格还可以再谈，但自己和家里人都比较谨慎，所以一直迟迟不敢下手。其实，长期以来，关于小产权房到底能不能买的问题，绝大多数刚需都曾纠结过。

之所以会纠结，主要就是因为小产权房存在很多让购房者无法忽视的风险因素。主要有以下三点：一是小产权房是在集体土地上盖的房子，不仅缺少“五证”，而且产权证也不是国家房管部门颁发，所以不受法律保护。二是开发建设缺乏有效监管，房屋质量和日后的维修都没有保障。三是如果和国家城镇相关规划发生冲突，极有可能被拆除，由于房子不合法，所以自然也就不会得到拆迁安置和补偿。

但是，尽管如此，不可否认的是，在现实生活中，很多人仍旧选择了小产权房。过去十年多，伴随商品房价格的不断攀升，一套房子动辄就是几百万，远远超出了普通家庭的收入水平和购买能力。但是，对于同一地段的小产权房来说，价格几乎要比商品房便宜一半，甚至还要多，对于需要动用六个钱包来买房的家庭来说，自然不能不动心。当然，除了具备价格优势以外，还有一个十分重要的原因，购房者都寄希望于将来小产权房能够实现转正。

那么，小产权房能有机会实现转正吗？对于这个问题，今年国家已经给出了明确的答案。根据自然资源部下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》显示，要在2020年底之前基本完成确权登记的工作，但是对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。根据《通知》不难看出，现阶段小产权房的转正之路依然遥遥无期。

既然目前不予确权，无法转正，那么将来小产权房应该怎么办呢？在笔者看来，主要无外乎两种途径：一种是随着时间的推移，通过补办用地等审批手续来实现小产权房的有序转正，因为房子已经建好了，如果大规模拆掉，实在是太浪费了。另一种就是全面拆除，因为这些房子本身就属于违章建筑，所以不合法。

根据此前人民网发布的《北京将对小产权房分类处理，涉六类房应依法拆除》一文显示，北京住建委曾向自然资源部、住建部建议对小产权房进行分类处理，同时认为应当对6类情形的小产权房依法依规拆除。笔者认为，准备买房的应该留意这6类小产权房：

1、经检测鉴定，房屋质量达不到国家或北京市有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行措施予以整改消除的。2、土地利用现状为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的。3、占用土地为一级水源保护区的。4、占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的。5、严重影响土地利用总体规划、城镇规划的。6、破坏或影响文物保护和风景名胜区的。

今后除了以上这6类小产权房有可能被全面拆除以外，文章还明确指出，2类小产权房可以被保留：一类是质量合格并符合有关的政策条件。另一类是符合国家土地利用总体规划和城镇规划。其实，如果光看这两句话，很多购房者会一头雾水，到底应该如何理解呢？

结合今年正式实施的最新版《土地管理法》等法律法规看，目前可以合法有效交易的小产权房主要有以下几种：一是在农村集体组织成员内部进行交易和流转的农村宅基地房产和小产权房，同时符合一户一宅，并且不能违法加建、加盖、扩建，此类具有合法性。二是如果不是本集体组织的成员，但是买卖行为已经取得了有关组织和部门的批准，也属于合法有效交易。

除此之外，从长期来看，随着农村集体经营性建设用地被允许直接进入土地市场，在符合国家城乡规划和土地利用规划的大前提下，对于开发商建设的，将来用于住房租赁、共享度假小院使用的房子，自然也是合法的。

最后总结一下：国家明确表态不予确权，显示了处理违法建筑的态度和决心，意味着短期内小产权房转正依然无望。与此同时，从长期来看，如果小产权房不符合国家土地利用规划，不符合城镇规划，不满足相关政策条件，或者存在质量问题等等，今后被全面拆除的可能性很大。

因此，在这里给购房者一个忠告：如果没有十足的把握证明房子符合相关规划，那就谨慎入手。即使一时享受到了价格优势，但将来可能“后患”不断。不要忘了，目前我国的城镇化还正在快速推进，如果恰巧赶上国家征地拆迁或者城镇改造等，由于小产权房本身就属于违建，所以几乎不会得到任何的安置和补偿，所以最后无异于竹篮打水一场空。

面对这种情形，笔者建议，如果购房资金实在比较紧张，那么可以优先选择小户型来过渡，等到日后手头宽裕了，再考虑进行置换。除此之外，目前国家也正在全面推进旧改，通过加装电梯，改善水电路网等设施来提高小区的居住环境，所以地段、配套等都不错的“老破小”也是值得考虑的选项之一，最起码心里住得踏实，也避免了日后不必要的麻烦和损失。