青岛的房子值不值得买？

山东诸城，青岛最盛。

青岛地处山东半岛东南部，濒临黄海，依山傍海，空气清新。推开门就是大海，吸引着全国各地人蜂拥于此，度假养老。在经济方面，作为山东省内“双子星”之一的青岛，也堪称是山东大地的一颗经济明珠。

一个是宜居、一个是经济，这两个因素几乎牢牢把握着一个城市的命运。也正因二者让青岛在当年全国房价浪潮中表现出异于常人的疯狂，这个疯狂，让不惧60度老白干的山东大汉都闻风变色。

“疯狂之后”，全国“去泡沫”节奏加快，青岛也陷入了“跌跌不休”的怪圈，疫情反扑之下，青岛房价会继续下跌吗？青岛的房子到底值不值得买？

置地有声第214期

撰文/徐佳

青岛楼市涨跌“图鉴”

提起青岛房价，很多人都是喜忧参半。一波三折的调控以及“过山车”一般的房价让很多人直呼看不懂，那到底青岛的房子到底值不值得买？

提及青岛房价走势，其最近的一次“起飞”时间，大概是在2016年下半年。据贝壳研究院数据显示，2016年，青岛市全市商品房销售均价为9231元/ 平方米，相对于2011年仅上涨了23%，而2017年3月15日，青岛的房价均价就狂飙到了18459元/平方米，经过短短半年时间，房价整整翻了一倍，相当于把5年的涨幅都补回来了。

好景不长，2017年3月，青岛紧急出台限购令，要求外地人在青岛购房必须缴纳一年社保，以此对冲房价涨势。随后，投资炒房客应声而散，市场快速降温，房价进入企稳阶段。

一直到11月份，政府紧紧围绕房住不炒继续进行精准调控，限购、限贷、限价…几乎是每个月一个政策的节奏，持续冰冻市场，也有专家表示，此时或许才是青岛房价“价值回归”最正常的时间段，不到2万的均价也衬托出了青岛的城市价值。

然而，到了17年12月，上合峰会在青岛召开的消息正式落实，除了万民欢呼外，最开心的还要数一个个售楼处，除了厦门外，青岛也成了第二个因为会议，房价应势而涨的城市。

众所周知，在房地产市场有这样一句话“买涨不买跌”，在上合峰会的刺激下，夜间开盘、售罄秒光、抢房大战、全款优先、天价装修……几乎所有楼市乱象一夜之间在青岛遍地开花。

房价也从2017年11月2万元直接蹿升至2018年5月的2.5万元，这时候的青岛楼市已出现很明显的非理智房价泡沫。随后，2018年4月18日，青岛限购再度升级，本地户籍最多购买2套房，外地人1套，新房二手房限售5年，彻底打破了所有投机者的需求。

如今来看，这一次调控俨然成为青岛楼市走向的分水岭。青岛十年房价不跌的神话也就此打破，伴随降价、甩卖、跳楼、救市……大量利空消息扑面而来，迈进四季度的青岛，迎来了“跌跌不休”的新阶段。

跌跌不休的青岛房价

第四季度如何走？

有人说青岛的房价就像过山车，但从2018年开始，似乎更像是滑滑梯，“青岛新房价格屡创新低”、“青岛二手房市场14连降”……今年年初青岛的楼市受疫情的影响成交量陷入冰点，本以为“金九银十”会迎来一波小阳春也未能如愿，如今面临疫情二次反扑的关键时期，青岛楼市又迎来了一个更大的挑战。

就在刚刚过去的黄金周，青岛楼市三季度报也交出了一张成色不足的成绩单。据青岛锐理统计，截至9月30日，2020年1-9月青岛市共网签新建商品房（不含保障性住房，以下皆为新建商品房网签数据）97838套，销售面积1143.82万㎡，销售总金额1689.1亿元。签约套数同比去年跌幅1.8%，签约面积与去年同期几乎持平，签约金额同比上涨2.7%。

其中9月网签13572套，销售面积156.17万㎡，销售总金额235.66亿元。签约套数，签约面积同比去年均下跌，跌幅分别为7.7%、5.1%，签约金额同比上涨2.5%。

“银十”开局，开场即“入冬”，近两周青岛楼市成交数据十分惨淡。据锐理数据统计，上周（10.5-10.11），青岛整体市场呈“三降”趋势，其中新房住宅成交仅1261套，环比几乎“腰斩”式下跌，成交面积约14.8万㎡，面积环比降低了61%。价格方面，全市成交均价为13992元/㎡，环比降低 8.5%，创下近十周的价格新低。

如果说统计数据和宣传噱头充满不确定性，那么二手房市场的表现一定是楼市温度最真实的体现。9月14日，国家统计局最新发布了2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

2020年8月，青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.8％，同比涨幅为2.5％，涨势有扩大趋势；二手房市场住宅价格环比虽上涨了0.4％，但同比下跌了3.4%。这也是青岛二手房在14连降后的持续走低。

此外，从四季度的青岛供地计划来看，放量供地或将给开发商去化带来进一步的压力。据青岛市自然资源与规划局发布的《青岛市2020年四季度拟招拍挂出让国有建设用地使用权预公告》，2020年四季度，青岛全市预计出让土地214宗，总面积约9006.26亩，土地面积超600万㎡。计划显示，本就供大于求、去化艰难的西海岸、城阳、高新区等地区，供地量位居前列。原本就供大于求，进入四季度还要放量供地，这几大区市接下来的市场将可能会更加艰难。

目前，许多开发商们已经开始采取措施，以对冲这些因素给去化带来的不利影响。显然，自十一黄金周起的低迷成交仍在青岛楼市中延续，而且还有进一步下滑的趋势。再加上近几日疫情形势的陡然加剧，多重压力之下，所谓的“银十”在青岛面临着严峻考验。

一波三折，盛极而衰。“跌跌不休”的青岛楼市让置业者直呼，房子还值得入手吗？

青岛房子到底值不值买？

青岛，谐音“倾倒”，这毫不夸张，从蔡元培、沈从文、梁实秋、巴金，到闻一多、郁达夫、老舍，文人们不吝笔墨，赞美这座城。

一个地方能令人倾倒，既要有自然美景，也要有经济条件，环境和经济决定了一个城市是否宜居，从地理位置来看，青岛地处山东半岛东南部，濒临黄海，依山傍海，空气清新。推开门就是大海，吸引着全国各地人蜂拥于此，度假养老。面朝大海，春暖花开，在青岛拥有一套房也就成了无数人的向往。

在经济方面，作为山东省内“双子星”之一的青岛，也堪称是山东大地的一颗经济明珠。2020年上半年，青岛全市生产总值达5514.73亿元，GDP同比增长0.1%，增长率在省内遥遥领先，一个是宜居、一个是经济，这两个因素几乎牢牢把握着一个城市的命运。就像厦门之于福建，占尽天时地利的青岛，到底值不值得买？

首先，抛去毋庸置疑的宜居角度，从置业者本身出发，买房看的就是房价以及增值的空间，对于青岛房价的未来如何，没人可以预测，但锐理数据显示，青岛今年上半年新房库存比去年同期增长了54%，二手房市场方面，单单贝壳网上面的在售量就接近8万，去化压力非常大，但另一方面土拍市场却很热闹，成交蹭蹭地往上涨，可以说，未来几年供应量都十分充足。

所以在市场供过于求的情况下，价格涨幅应该不会过大，对此，中国指数研究院也做出预测，目前房地产行业在疫情影响下面临一定压力，未来也会有相关优化调控政策以稳定市场预期，但在坚持“房住不炒”的前提下，限购、限贷等主体政策将很难放松，接下来，楼市的整体市场仍将以“稳”为主。如此来看，接下来一段时间内青岛的房价不会有很大的涨幅，故升值的空间不会很大，但刚需者可看准时机“上车”，非刚需者可继续观望。

此外，业内流传这样一句话：买房，就是买一座城市的预期。2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》，报告对2020年房价做出了预计，认为一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨；二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大；三、四线城市总体下跌。

从上面的城市名单，可以发现一个有意思的现象，上涨预警的城市全是南方城市，下跌预警的全是北方城市。从山东来看，青岛、济南、烟台、威海入列。

无独有偶，2020年4月，易居研究院公布了2020年一季度全国50个典型城市住宅综合收益率排行榜。烟台、济南、青岛榜上有名。

具体到数字上，烟台住宅综合收益率为-16.7%，济南为-14.4%、青岛为-13.8%。这也就意味着，你要是去年一季度买了烟台、济南、青岛的房子，今年一季度你将分别亏损16.7%、14.4%、13.8%。

图片来源：易居研究院

写到这里，最后引用岛城楼市资深评论专家张百忍老师所说的三条青岛购房建议：一是尊重常识，二是回归平常心，三是劳动创造财富。即：你要尊重房地产的常识，有涨有跌，有好有坏。你要回归平常心，不要老想着买完房子就涨价，不要一降价就想着去闹。你要辛苦一点去做功课，把项目尤其是企业的情况搞清楚，否则就风险就会砸到你头上。