什么因素导致了房价如此疯涨？

我是浙江房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：你好！请问，为什么房地产升值似乎都是一个周期，而不是一 个稳定的上升？是什么决定了这个周期？

回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，面对经济发展和宏观调控突出的非常薄弱。从长远来看，宏观调控要减少供给，增加交易成本，不能解决附加在房子上的红利，如户籍，教育、医疗、养老等福利，一个长周期就会导致房价上涨。

然而，在微观层面上，政策壁垒的调控必然会导致短期交易冰封、价格冻结、短期形成蓄水池，但对中短期投资具有重要的选筹意义。

我们不仅要深刻认识调控性质引起的房价上涨，而且要担心短期内调控对价格的深刻影响，实体操作是方向和目标，操作是实现目标的具体路径，正确的方向并不意味着不需要优化路径。

房地产投资还需要根据外眼看政策调整策略，在这种政策中，你还要学会快速运行和快速迭代。

提问：房哥，我想买萧山那边？是否需要赶在22年亚运会之前买，亚运会之后杭州的房价还会不会再涨？

回答：国家对于房价的态度目前是比较清晰的，稳。但同时有保经济的压力。所以个人判断后续房价大体走势是稳中小幅度上升。定居杭州个人还是建议选择合适项目早点上车，但是也没有必要过于着急。年后红盘大多退出市场了，稳中走淡的可能性更大。对于性价比差的项目没有必要盲目去摇。至于萧山一侧，要看具体的项目来判断了。

提问：请问一下，全日制大专学历可以直接落户吗？落户之后有购房资格吗？

回答：全日制大专学历，35岁以下可以直接落户，落户之后就有个房资格。

提问：你好，我在良渚有一套小三房，现在空置着。按照目前的情况来看升值空间也不大，所以想要置换一下。投资周期大致在10年左右，总价在300-500万，请问有没有合适的建议。
回答：一般来讲，投资周期不至于拉长到10年，5年差不多就行了。讲究长持是对的，但也讲究一个限度。当然置换是没有问题的，换新房是正确的方向。何况，现在还是限价的行情，就更要去置换了。

具体看300万-500万的区间。艮北新城其实还是不错的，中南棠玥湾、花样年对越天，再往东可以关注德信钱塘云庄。

提问：房哥，我还没确定以后是否在杭州发展，但是我考虑摇号的新房，我已经落户杭州，如果买房有三种选择:①只考虑升值空间，买倒挂最多的红盘。优点:升值；②好点的学区房。优点:一步到位，以后在杭州发展的话，不用考虑换房。缺点:价格高，离上班地方较远(目前在西溪工作)；③离公司近点的(例如西溪公馆)，优点:可以自住，离公司近。缺点:学区一般，但倒挂没那么多。 我不知道该如何选择？

回答：你是否杭州发展未定，性价比好的红盘也比较难摇。所以个人建议暂时先按投资思维，在能够尽量兼顾你目前工作地点的情况下先摇号，尽量选性价比好一些的。

除了西溪公馆、和光尘樾这种，天空之城小户型可以摇，次选杭语蓝庭和凤玺天著。另外类似杭源里这种兼顾学区，本身性价比高的也建议摇。

提问：你好！从杠杆率来看，包括租金收入，每月收入的多少倍是贷款金额才可以维持呢。因为这个是要长持，那每月的现金流就是一个问题。如果我们依靠贷款来维持贷款的话需要多少。

回答：在极限状态下，只要你的现金流强劲且可持续，债务是可持续的，只要你能负担得起贷款利息，但实际上，中间过程中的扩张或收缩，随时都会打乱你的节奏，你的现金无法填补各种问题。

所以，用贷款支持房贷，对大多数人来说就是火海。

真正能够长期持续的必须是高现金、高负债、高资产、三高并行。但对大多数人来说，负债率应该控制在50%左右，这样可以保证现金流正常的安全。

提问：你好，想问一下朗诗未来社区的房子怎么样？在翁梅地铁口，115㎡，312万，毛坯四房，加上税费要到325万。我不自住，想用来出租。

回答：乔司翁梅那带的精装限价是3万/㎡。这是新房限价。你说的这套房子，折合单价2.7万/㎡。要注意它是毛坯，那么从价格上来看与新房限价并无差别。再加上你还有税费要承担，中介费要付出，实际上就是比新房贵了。

前面说了，新房不难买到。那么，实际上去买没有价差的二手房多此一举了。

当然你提到了可以出租，这是二手房相较于新房有优势的一点，但这个优势也不是很明显。其一、租售比低，其二、装修得花费一笔钱。

我们常说，有关房子最重要的有且仅有买卖。不要想着好出租就买下了房子，以后卖出才是关键啊。

提问：你好房哥，，我想买一套房子自住，亚运村、江河鸣翠、御潮府，买哪个好啊？因为我小孩快要上小学了，还要兼顾学区？

回答：江河鸣翠府和御潮府的限价都是杭州的天花板，它所兼具的城市资源也是相对而言最丰富的。无论是学区、商业，还是景观。

亚运村学区有其特殊性，生源范围也比较纯粹，都是商品房，这类学区在理论上也比较易于出成绩。类似于城西河滨之城、城东杨柳郡。

所以从学区而言，亚运村相较于前两个可能会弱一些，但迎头赶上的可能性不小。

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