房企投降了？今明两年买房或要面对的3个“坏消息”，请心里有数

说到房价，谁还记得2019年年底社科院和中科院的预测吗？社科院预测2020年房价平均涨幅会在5%-8%之间，而中科院更是预测2020年房价平均涨幅在6.1%左右。而在今年的1月中旬，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在会议上说：“中国宏观经济韧性较强，城市化仍未结束，因此 2020 年房地产市场将呈现空间持续分化的特征。”可以看出，不管是中科院还是社科院，都看涨2020年的房价。同时也认为，受人口流动的影响，城市之间的房价会开始分化，人口流入的一二线热点城市房价会继续上涨。

但是任谁也想不到，2020楼市一开年就遭遇到巨大危机，楼市直接进入冰窟。并且国家不但没有放松调控政策救市，反而是调控政策再度收紧，央行和住建部更是出台了“三条红线”来限制高负债房企融资，迫使房企们降低负债率。

现在最让房企担心的就是准备购买的人现在大部分都推迟了购房计划，还有很多人开始持有观望态度，甚至从坚定地看涨房价转为看跌房价。在房企们已经公布的1到9月销售业绩完成率平均值在69.94%，虽然相比去7月份提高了9.2%，但是依然低于2018年和2019年的同期水平，已经公布业绩的47家房企中，仅仅只有21家房企销售业绩达到了平均值。

面对销售业绩不佳、资金链紧张和降低负债率这些问题，摆在房企面前的似乎就只有降价促销换取销量回笼资金了。其实从年初开始，就有不少房企开启了降价促销的活动，借着线上卖房的大力促销，也取得了不错的销售业绩。到了现在的“金九银十”，又因为央行和住建部出台了“三条红线”的缘故，房企们不能再用借新债还老债的方式来解决资金链紧张的问题，只能通过降价卖房才能回笼资金解决资金链问题，同时还能降低负债率。所以在9月份，房企们趁着“金九银十”一个个都出台了各种各样的优惠活动，售价相比去之前售价也确确实实又降低了不少。就比如笔者所知道的郑州某楼盘，在去年时售价还在1.5万多，今年九月推出了一大批特价房，单价仅仅合1.3万元，一平方米足足降了2000元。

要知道，在过去，房企们都是宁愿死撑着不降价。就比如在9月份在河南有项目的房企还一起联合宣布不降价卖房，组成“不降价联盟”，但是一转头就有房企开启了降价促销模式。很多人疑惑，难道这一次房企们投降了吗？如果说降价是投降的话，这一次房企们真的是投降了。对于现如今这样的房价走势，是刚需们最喜欢的房价走势，非常适合刚需购房，刚需购房有时间去挣钱筹集资金，也有时间去慢慢挑选自己适合和喜欢的房子。但是在笔者看来，今明两年虽然非常适合刚需买房，但是这两年买房，等到交房时可能需要面对3个问题，大家在买房之前最好做到心中有数，提前做好准备，尽可能地避开。

第一：房子可能会延期交房，并且房企有合理的理由，不需要付违约金

今明两年买房，第一个应该想到的就是延期交房，因为这两年有太多不可抗力因素，对于开发商，就算延期交房，他们也不需要承担任何责任和违约金。现在就已经出现了不少这样的情况，笔者一个粉丝私信我说，他们的楼盘延期5个月，开发商足足给出了5个月的时间是由于不可抗力因素而停工。对于普通购房者，面对这种情况，也只能被动接受。

由于延期交房，对于很多着急用房或者有固定计划的购房者们就需要注意了，比如需要新房结婚或者需要房子让孩子上学的人，要么找到替代方法，要么更改计划。对于不着急用房子的人，其实也不算多坏的消息，最多也就是再等几个月而已。但是总的来说，延期交房对于购房者来说肯定是百害而无一利，大部分买房子的刚需都是租房子住，延期交房几个月，也就意味着要多交几个月的房租。

第二：房子质量标准降低、绿化基础配套设施缩水甚至楼盘烂尾出现的概率会大大增加

2017-2018年，由于限购、限制贷款、限制贷款和严控违规资金流入房地产等调控政策，导致房企资金链紧张。房企没钱，不少房企就会在项目的各个环节上偷工减料，比如降低质量标准、绿化缩水、基础配套设施减配等等，特别是在精装房上，更是会出现各种各样的问题。在2018年就有房地产专家预测，未来几年交付的房子将是质量最差的一批房子。专家的9预测真的非常准确，在2019年全国楼盘爆出的房子的质量问题数量是过去3年的总和。而2020年房企们遇到的困难和资金链问题比过去几年更严重，所以，今年两年买房，未来两三年交付的房子质量更让人担忧。

其实房子质量出现问题并不是购房者最担心的问题，购房者最担心的是楼盘烂尾。最近两年，由于房企们资金链紧张，有不少房企最后资金链断裂而破产。今年以来，就已经有超过380家房企破产，这其中不少房企都是因为资金链断裂而破产的，他们背后都可能有着一个或者很多个烂尾的楼盘。

在此，笔者建议，在今明两年购房时，如果是新房，最好选择实力雄厚而且口碑比较好的房企。现在二手房的议价空间也比较大，如果有价格适合的二手房，二手房是比新房更好的选择。

第三：买房也可能会面临亏损

就算刚需买房，买房是为了自己居住，也都希望自己买的房企是升值而不是贬值。但是就如中科院和社科院的预测那样，随着人口的流动，房价也会在城市之间慢慢分化。经济发达、人口持续流入的城市房价可能会继续上涨，而经济不发达，人口持续流出的城市房价未来几年大概率会下跌。这也意味着会有不少城市的房价可能会出现下跌，所以，今明两年买房，也有可能面临亏损的情况。

现在很多房企都在降价促销，以价换量快速回款，并且这两三年房企大概率都会持续这种降价促销的模式。所以，现在刚需买房也没必要急于一时，等经济条件允许或者找到自己适合自己的房子时，可以再选择购买。

在笔者看来，随着调控政策的持续不断深入和“房住不炒”的深入人心，未来两三年房价走势会越来越稳定，房价也会慢慢回归合理水平。对于刚需来说，虽然最近几年是购房的好时机，但是新房期房也确实存在一些问题，买房之前，最好弄清楚这些问题，做到心中有数。