封顶楼面价6.4万,牛奶厂,迈入天河最后豪宅区?

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  天河,最不缺的,就是豪宅区。

  如果不是地块出让的消息,天河牛奶厂板块已经很久没有进入人们的视野了。

  毕竟,屡上焦点的,是同处天河智谷当中的广氮奥体以及几大热销刚需改善盘。

  但低调不代表着失落。

  关于天河牛奶厂板块,有两个信息点值得我们注意:

  第一,本次出让的地块,折合楼面价43000元/平。

  要知道,6年前的成交楼面价,基本维持在一个1字头的水准。其中最高的,也不过是龙湖的16886元/㎡(为现在的龙湖天宸原著)。

  而按照新晋地块的封顶楼面价64819元/平来看,短短6年,将近5倍,一旦以此楼面价,届时房价,将会再创一个天花板。

  广州楼市以及天河牛奶厂的价值,由此可见。

  

  第二,牛奶厂板块的二手主流报价,已经进入到6万行列。

  目前,牛奶厂板块的小区主要包括有龙湖首开天宸原著、华润天合、招商雍华府、家和天曜、金地天河公馆等楼盘,均为二手社区。

  从贝壳的报价来看,该板块的小区报价基本属于上涨走向,远远高于周边板块的中海康城、天河星作,属于整个奥体当中的高价板块。

  而据我们跟部分中介所了解的情况来看,今年以来,天河牛奶厂板块的挂牌数,远远低于看房客。同时,挂牌业主的回价空间也非常小。

  可以看出,天河牛奶厂板块的价值,在市场上,同样能打。

  天河牛奶厂板块为什么贵?我们不妨来看看。

  其一,区位优势明显。

  作为经济领头羊的天河CBD,也是广州,甚至珠三角地带中最能媲美曼哈顿的地方。这里从旧时的小村落一崛而起,变身为广州乃至整个粤港澳大湾区财富密度最高的地区。

  不过,随着珠江新城和汇新城的开发饱和、基本售罄,广州金融城又属于重金融轻住宅,牛奶厂板块看齐天河豪宅价格,并不意外。

  

  从地段来看,天河牛奶厂属于天河的边缘部分,紧临奥体核心,再往上就到了另一个区,当然,从出行时间来看,便利性很够。

  距离珠江新城约10公里,约20分钟的车程,距金融城也仅约5公里,对于改善买家来说,这样的城市改善位置,可以满足他们留在市中心的最简单诉求。

  其二,板块整体升值空间足够。

  公告显示,牛奶厂板块所处天河智谷片区定位为:广深科技创新走廊重要科创与文创节点,自此奠定了天河智谷发展高新产业的基调。

  顾名思义,天河智谷重点布局5G、高端软件、物联网、人工智能、数字经济等产业,着力引进科技创新以及文化创意企业。

  

  一直以来,城市发展都是得产业者得天下,单纯的居住属性只能发展成一个卧城,广钢新城就是一个明显例子。

  产业引进吸引大量高素质人口,也能够确保天河牛奶厂板块的居住流动性和高价值的基本面。

  其三,板块改善居住属性明确。

  比起牛奶厂板块的稍带俗气,这个板块还有一个另一个高大上的标签:天河国际社区。

  当然,更具含金量的,是背后。属于天河比较纯粹的居住板块,限高80米,容积率仅有2.1-3,以本次的出让宅地来看,地块容积率2.0,建筑限高36米,同样属于低密度小高层风格。

  相比广钢新城,牛奶厂板块的居住舒适度,单一板块来看,显然更好。

  硬伤,也是有的。

  比起珠江新城这些成熟板块,天河牛奶厂的配套,依然略显不足。

  先说商业配套,虽然几大社区都汇聚在一条路上,但仅目前来看,并没有看到一个成熟的商业配套,可以满足这几大社区业主的需求。

  居住于此的业主,基本只能选择去周边的奥体,虽然自驾时间成本不高,但不能近距离满足日常生活需求,依然是一个痛点。

  

  其次,教育配套的不安全性。

  对于绝大部分业主来说,选择牛奶厂板块,除了青睐比较纯粹的居住氛围之外,教育资源,也是一大因素。

  但从之前的一些情况来看,牛奶厂板块的教育资源虽然规划上看硬实力很强,但最后的落地和对口情况,依然需要业主谨慎观望和进一步了解。

  回到本次出让的地块。

  10月17日,位于天河的奥体公园北侧AT1003036地块公开挂牌出让,起拍总价406479万元,折合楼面价43000元/平。

  同时,地块用地面积50379平,计容建面94530平,净容积率2.0,要求建筑高度不超过36米。

  同时,在配套方面,本次地块配套有一个6班幼儿园以及物业管理等其他配套设施。

  这其中,还有另一个信息点值得我们注意:

  地块容积率2.0,建筑限高36米,这要求,开发商对于地块的开发能力,要足够高。

  同时,时隔6年,价格翻了几番,还有不少悬念:

  第一,价格高昂,是否真的会有开发商买单。

  第二,一旦竞得,开发商如何面对高地价和客观条件的双重因素,打造怎样的豪宅作品。

  我们,不妨静观其变。

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