旧改下老小区“身价”如期迎来上涨，不装电梯也涨，除了这4类

2020年作为棚改尾声年，还有一个半月即将过去。这意味着曾随处可见，一度是饭桌谈资的拆迁，即将告一段落。接下来，在没有城市规划发展的前提下，拆迁会是个小概率事件。

取而代之的是旧改，针对房龄超20年以上的居民小区，以宜居、安居为出发点，开展外立面出新、水、电、路、气、管、网等七大基础升级改造，以及物业出新、电梯安装、社区养老配套新增、车位增加等可选改造。

显然，棚改的做法是全部拆掉、原地重建，补偿给原住民一笔现金或房产。而旧改的做法更显温和，通过提升住房的硬件达到生活改善的目的。相比之下有人认为，棚改可以拿到新房或者拿到现金补偿后购买新房，相比旧改更能够接受。况且房龄超长小区，通过基础改造真的能实现房价的上升吗？很多人持疑问态度。

棚改或是楼市“最后一个”利好

我常思考“为什么要棚改”？动辄一户几套房、几百万、千万级的补偿，对于全国性棚改而言，这是一笔天量的支出。

而拆迁之后，土地重新出让、新建商品房，这新建房屋价格必然极高，要覆盖掉拆迁的巨量成本。

这本身就是对房价的大幅推动。

更大的问题则是，被棚改对象获得现金补偿后还是可以轻易买下新建房屋，但对于并没有棚改收益的买房人而言，这房价涨幅就显得难以接受。

事实上，过去几年里房价上升的一个重要因素即货币，棚改释放出的天量货币。

但之所以这么做也能理解。“脏乱差”曾一度是棚户区的代名词，居民生活亟待改变。而棚改作为一种福利政策，正是起到了改善民生的重要。并且土地再次出让，获得收入更能促进城市各个板块的发展。

所以，我们看到过去五年是房价上涨较快的五年，但同样是城市发展更迅速的五年。这就是棚改带来的改变。

当然，棚改不能一直持续，尤其是对于房价的改变，已经超出了预期。今年高层一再强调房不刺激，棚改作为“外部刺激”之一，或已是楼市最后一个利好。

旧改价值正在显现，有老小区身价飞涨

很多人觉得旧改不如棚改来得干脆。其实旧改的好处更多，对房价的作用也更温和。

1、旧改工期短、城市秩序更好

很多人应该还有印象，棚改大拆，然后大建，几年时间里都是一副工地嘈杂景象。旧改则不同，不仅工期短，也不会显得嘈杂。

2、旧改对于房价的促进更温和

棚改之所以“隐退”很重要的一个原因是，货币补偿后带动了全部房价的提升，尤其是带动了投资买房的热情。旧改则不同，点对点式提升，不会对整体楼市、房价产生明显影响，但同样起到了改善老小区民生的目的。

3、旧改对老小区房价的影响“真不低”

南京湖南路自改造后，周边原本价格偏低的“老破小”社区纷纷迎来了房价、成交量的双重上升。很多原本不受待见、没有优质学区的老小区一年之内房价，每平米也上升3000-4000元不等，带有优质学区的老小区更是房价迎来暴涨。

4、旧改同样起到促进就业、投资、消费的作用

老小区迎来房价上升，带来的直接促进是居民财富的增加，引发家电、家具、汽车等消费意愿的提升。

同时，根据财政部估算，旧改每年将拉动8000亿的直接投资，5年总计4万亿。这笔投资，会创造出相当多的就业岗位，并带动GDP的增长，也完全符合经济内循环的做法。

“老破小”或是旧改最大的受益方

在很多专家眼里，房龄超长的老破小可能会在未来被嫌弃。但事实上，通过已完工项目的表现来看，老破小反而成为香饽饽。

房子市场价值，取决于周边配套、交通、学区这些资源占有率。房价，取决于市场需求与流通速率。

老小区的缺陷主要集中在老旧、户型落后、社区配套这些本体上，但老小区所占据的外部地段、配套以及交通质素，都是城市新区、郊区商品房无法媲美的。因此，旧改之后，水电气路网、外立面得到全面改造，面貌焕然一新，是可以吸引大量的刚需自住群体的。

试想，交通出行、生活配套极其优质的老小区，与动辄需要一小时通勤时间的新区比，谁更吸引自住群体？况且老破小的“小”，意味着面积小、得房率高、总价却不高，更满足刚需群体第一套房的要求。

这从南京、广州一些老小区旧改前、旧改后的房价变化与二手房带看、成交来看，是可以得到验证的。

这4类老破小不要对房价抱有太大希望

虽然旧改对老破小的价值提升正在显现，但以下4种老破小并不建议长期持有。

1、 非优质地段的老破小

房子的价值看外部资源占有率，房子的居住舒适度则看内部。因此，如果是乡镇、城市郊区早期的老龄安置房、周边配套、交通一般的老小区等，旧改带来的显性价值提升并不大。

2、 没有电梯的顶楼

老小区并非一定要加装电梯，比如南京湖南路小区就没有加装，房价同样涨幅不小。但对于没有电梯的顶楼而言，旧改后带来的价值提升是低于其他楼层的，当然会高于旧改前。因此建议旧改完成之后，尽快出手。

3、 面积偏大的老小区

交通、配套优质，同时面积比较小，总价很灵活，这四点加起来才是老小区旧改之后房价提升的关键，缺一不可。如果是面积偏大的老小区，意味着总价较高，价格成长性会大幅低于中小户型，同时被新建商品房分流。这类老小区的持有人，如果并非自住，建议尽快出手为好。

4、 小产权的老小区

小产权房虽是遗留问题，但“命运”早已被注定，无法确权、不能交易、不受保护、不予赔偿，也不可能有旧改的扶持，出租是目前最好的归宿。