东莞独家的二手房市场数据分析

　　东莞楼市调控升级还有10天即满3个月，市场走势会陆续表现出该有的“整顿样”。

　　Q3二手房网签量为17374套，市场走出一个“V”型走势，但网签量出高峰调整，实属政策效应，“V”型回暖同样值得市场考究。

　　同比数据已经无实际意义！市场和政策完全不同！

　　注：7·25之前非东莞户籍无社保限制，调控后首套1年社保、二套2年社保。

　　另外，8月二手房网签均价1.58万/平的数据值得思考，为何调控后二手房价立即显示疲软呢？

　　或许是系统暂停网签，又或许是政策的“后遗症”导致交易暂时停止，进而让数据给出满意答案。

　　8月份开始东莞住建局正式公开发布前一个月二手房网签数据，对信息透明和稳定市场起到关键性作用。

　　数据无疑是告诉大家，不要仅聚焦东莞某些高价楼盘，要全盘考虑，即使同一个区域二手房价格都是N倍差距。

　　以7月全市各镇二手房网签均价数据来看，最高的松山湖园区33614元/㎡，最低的谢岗镇7750元/平，同时二手房中位数网签均价约为1.4万/平。

　　同时二手房网签均价破1.5万/平的镇区有14个，意味着将近一半的镇区二手房网签均价超中位数网签均价，市场分化极大。

　　何况均价1.76万/平与中位数1.4万/平之间的差距，足以说明东莞房价的差异性。

　　站在10月份看9月二手房网签均价，你会发现超过全市网签均价的镇区有11个，而7月有10个，微观角度还是说明二手房价格在Q3调控后还在保持涨势。

　　调控升级影响最大的是一个区域房价最高的二手盘，逐渐递减，二手房价格越低受影响程度越小；但是个别供应短缺区域可能出现反向效应。

　　从东莞各镇区二手房网签均价数据来判断投资购房区域的价值选择，依次是价格为导向，已经洗礼的市场，贵的房子>略贵的房子>一般的房子>便宜的房子，这是投资区域选择重要参考数据。

　　可以贪图便宜，但不能只买便宜的，特别是投资，要计算涨幅和周期内的预估回报率。

　　房叔初步建议投资购房除了考虑地段，还要重要看看区域二手房网签均价，凡是二手房价格疲软区域，区域市场总体会略疲软，但是也有例外；还有一种情况是“邻居效应”，例如寮步镇，靠近松山湖园区和靠近市区的楼盘有明显差异。

　　最后是盯紧镇区二手房市场交易活跃度，例如7月二手房交易套数前十的镇区为东城、南城、常平、樟木头、塘厦、寮步、虎门、凤岗、黄江、厚街，这是政策调控前数据排名；而政策调控后的9月前十排名为南城、常平、东城、寮步、樟木头、虎门、塘厦、黄江、厚街、大岭山，你会发现前十排名出现明显变动，只要是依然保持前十的镇区总体二手房市场活跃度高，后续支撑力可期。

　　一定程度说明不同客群对东莞二手房区域的选择存在一定区域差异偏好。

　　尤其要注意二手房交易量垫底的镇区，结合新房和二手房价格，也会发现它们之间的关联程度，投资尽量避开二手房交易沉闷的区域。

　　结合二手房网签价和网签量，是你选择投资东莞重要分析判断依据。

　　这里还可有其它详细分析，若有疑问可扫码加房叔微信解疑。

　　最后结合新房市场存量与二手房网签数据，综合考虑，两者之间的关联程度相对复杂和微弱，但是局部数据的关联程度可预判供需对价格影响程度。

　　例如截至9月底塘厦镇新房住宅库存3093套，9月塘厦镇二手房网签均价约为2.16万/平，价格是强势，但是对比塘厦在售新盘价格又是一个“笑话”，可谓是供需是价格的重要决定因素。

　　同时新房住宅库存越大的镇区，若是没有地段优势或概念利好，二手房价格会疲软到你怀疑这还是东莞房价吗？

　　例如横沥镇和寮步镇新房库存均破“千套”，但是两者的二手房网签均价却有明显差距。

　　还要对比新房住宅库存量大的区域与二手房网签量低的镇区是否有明显关联程度，价格受影响程度如何？

　　投资买房还可选择新房库存量少，二手房交易活跃的区域，这些区域的价值总体会跑赢大部分区域。

　　新房住宅存量大，二手房交易又沉闷的区域，谨慎选择！

　　结合土拍楼面价数据与二手房网签量价预估区域房价未来的“天花板”，进而预估投资的周期涨幅范围。

　　还有新房备案价镇区之间的管控差异也是重要依据，这是造就“打新”市场的工具之一。

　　最后就是投资买房，买贵点的房子错的概率小点！

　　总体分析暂到此为止，其他数据的关联程度分析欢迎私聊房叔探讨！