9月中国长租公寓TOP20报告·观点月度指数

　　观点指数 进入第三季度，市场信心得到进一步恢复，大部分公寓企业发展趋稳，其中集中式公寓企业较为活跃，泊寓、乐乎等月内均有项目入市。

　　同时，月内有两个房企推出公寓新品牌：大华集团正式发布租赁住宅品牌大华享寓，首项目落地上海；星河控股旗下长租品牌星河郡寓发布，首项目落地深圳。

　　运营及财务数据方面，青客公寓于9月30日披露2020年第一季度财务业绩，数据显示，截至3月30日实现总营收6.271亿元，同比增长6.5%；归母净亏损为4.168亿元，而去年同期为3.015亿元，亏损进一步扩大。

　　另一方面，由于年内频繁出现长租公寓暴雷事件，市场监管趋严。9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定。

　　这被认为是长租公寓行业至今为止最强的监管信号，有望进一步改善行业中的种种乱象。

　　头部企业稳步拓展，新生租赁社区崛起

　　“9月中国长租公寓发展指数TOP20”前三甲，分别为自如、泊寓、相寓。

　　值得关注的是，万科泊寓继续深耕深圳市场，深圳市场新增1个门店“泊寓HOME-平湖荔枝岭公社（二期）”。据了解，万科泊寓布局涵盖一二三线城市，但仍主要以广深为战略布局地。

　　另外，上述泊寓项目此前被纳入2020年深圳龙岗区人才房（社会存量住房）配租申请指引房源，对符合规定的辖区就业的人才扣减人才优惠租金，扣减优惠为16.4元/平方米/月。同时该批次的房源企业还包括冠寓、碧家等规模长租公寓企业，对解决深圳租赁需求问题作出一定贡献。

　　冠寓迎来了发展的第四个年头，步入了全新阶段。9月8日，龙湖冠寓在重庆举办品牌发布会，推出租赁住房政企合作模型与全国首个“IPD”项目，对住房租赁市场供给侧的优化将产生积极影响。

　　据观点指数不完全统计，截至2020年9月30日，冠寓进驻城市32个，官网挂牌门店数量达到了248家。

　　数据来源：企业官网、观点指数整理

　　龙湖集团最新财报显示，至2020年6月，冠寓累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%；上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元人民币，其中租赁住房占比达到21.8%。按此计算，目前龙湖冠寓营收规模约7.3亿元。

　　9月，旭辉领寓柚米社区上海浦江华侨城店正式入市。该项目是集多种业态于一体的综合型租赁社区，占地面积超6.3万平方米，拥有居住、商业、办公以及娱乐等在内的八栋建筑物，其中公寓部分体量超1800套房源。

　　值得注意的是，该项目为旭辉领寓首个综合租赁社区，此前万科泊寓位于北京的成寿寺项目亦是同类型租赁项目。

　　来源：观点指数整理

　　目前国内综合租赁社区主要是从租客实际需求及后期运营维护成本层面考虑，均配备一定比例的商业、餐饮以及教育等配套服务，将整个社区商业与外部打通，辐射周边，形成一个区域性商业中心。

　　随着集体建设用地入市和国有租赁性用地开发建设，未来租赁式社区数量或将成倍增多。房企若参与其中，难免要转变建设运营理念，从“为售而建”到“为租而建”。

　　此外，“城市更新”、“城市旧改”亦有望成为住房租赁新的发展方向，如2019年朗诗寓就曾将杭州瓜山三个城中村进行资源整合，对社区重新进行规划。

　　可以预见的是，未来会有越来越多的公寓企业对新赛道进行探索，这也将进一步丰富租赁市场的格局。

　　政策整治租赁乱象，规范运营已成趋势

　　9月，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地出现公寓企业接连暴雷，据观点指数不完全统计，截至2020年第三季度，传出暴雷消息的企业已超20家。

　　为了整治长租公寓行业的乱象，9月以来多个城市监管部门进入强监管状态，发布提示风险，开展住房租赁企业金融风险排查，并发布资金监管新规等。

　　9月11日，成都住建局联合银保监会四川监管局等部门，加强对租赁企业的资金监管。

　　来源：公开资料、观点指数整理

　　9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。值得注意的是，该例文件是住房租赁领域首部条例性文件，出台在长租公寓行业乱象频现，急需补充监管纲领性政策的关键时刻，对规范行业经营行为具有非常重要的现实意义。

　　来源：观点指数整理

　　当中值得公寓企业关注的是，第二十二条提出“住房租赁企业及从业人员不得违规提供金融产品和服务、不得利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等”。

　　此外，9月24日，全国政协在北京召开“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会，对长租公寓行业提出了四项建议，包含增加市场有效供给、培育多元化供给主体、加大财税金融扶持力度、加快出台住房租赁条例等，实行监管与利好并行，推动租赁行业发展。

　　观察目前市场状况可发现，造成长租公寓频频爆雷的一个重要原因是部分公寓企业采用“高进低出”、“长收短付”的“滚雪球”经营模式。

　　今年以来，疫情导致国内租赁市场持续低位，传统租赁旺季并未如期而至。在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，部分运营不佳的公寓，现金流难以抵御市场风险，导致经营不善或资金链断裂而倒闭。

　　总的来看，虽然未来租赁市场发展潜力巨大，但随着资本退潮、疫情影响，部分行业乱象逐渐浮现，加速了行业洗牌，经营能力不足的企业会逐渐被淘汰，行业集中度加速提升。

　　这也意味着，长租公寓企业的精细化运营与资金运作能力将变得更为关键。