剑指深圳楼市“供需失衡症”丨匹夫财经

今日中国，如您所愿。

在那个关键时刻，我们迎来了握着钥匙勇于开门的“关键人”。

“可以划出一块地方，就叫做特区。陕甘宁就是特区嘛！中央没有钱，可以给些政策，你们自己去搞，杀出一条血路来。”

1984年的深圳南巡，邓小平确立了坚持改革，深圳此后创造出了三天一层楼的“深圳速度”。

1992年，邓小平再一次抵达深圳，在政治与经济上又形成了一场旋风。

深圳用了40年，区域生产总值从1980年的2.7亿元增至2019年的2.7万亿元，经济总量位居亚洲城市第五位。

深圳之所以能够迅速发展，核心优势是深圳初期高投资收益的效应，并且很快为其带来第二轮资本进驻，产业发展与城市建设又推动了第三次资本进驻。

“凡以大企业垄断的城市，一定是没有效率的”，这句话对于深圳而言感受最深，正是靠着街上那些人工板车和灵活的市场政策，才为这座城市的血液流动打通了经脉。

深圳从全民经商到产业创新经历了四十年，从淘金者到主政者的思考方式无疑也是走在大多数人的前端，对于我们而言，深圳更像是一盏不能熄灭的明灯存在，深圳本身所代表的探索精神在经济与制度层面都具备极高的参考价值。

深圳的城市探索决定了其是国内城市经济发展的风向标。

只是天秤没有两头平，经济迅速发展的同时，深圳的房地产市场发展却一直滞后。

深圳住房供需失衡，住宅用地仅占建设用地的20%左右，这一数字在北上广是35%—40%，国外同等经济体量城市则达到50%，这也意味着深圳的人才引入工程的保障，在于如何进行人才安居。

在其针对房地产调控出台的“715新政”实施之后，8月的深圳楼市并未出现冷冻，成交平稳，楼市中的投资者仍占30%以上。

当地房地产市场的长期供需失衡，使得房产成为了民众投资深圳的最优选之一。

深圳不扩容，就没有更多的新地来开发住宅，而城市更新也因各类复杂的原因而推进不顺。

旧村、旧商业区、旧住宅区、旧工业区有几百平方公里，长期以来由于种种原因，城市更新的效率很低。

其中值得关注的是，深圳写字楼的平均空置率已经到了大约30%，销售或出租写字楼成了一件极其艰苦的事。

商业地产长期以来严重挤压了住宅地产的开发地块，这背后是城市的经济发展逻辑，如果重新再来一次，深圳依旧要如此坚持，否则大概率会沦为炒房者的乐园。

按照目前的发展水平，深圳即使到了2035年，居住用地比例也依然远远低于全国平均约33%的水平。

如此一来，深圳既要保证50%的生态红线长期不变，短期内也难以对外进行城市扩容，只靠城市更新是难以满足目前的市场需求的，整个市场的炒房预期与心态也难以改变。

深圳土地开发强度已接近50%，按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%。

针对引入人才而提出的保障房，目标供给量很大，但没有土地，就一切都只是目标。

深圳的扩容计划尚难出台，目前的深汕特别合作区开发模式，也仅是深圳的一次扩权，因为土地还是汕尾的，只是把运营管理权交给深圳。

深圳的“管理输出”可能会带给双方新的发展优势，但对于目前供需矛盾还是难以解决。

如今有了一个可能的突破口。

《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020—2025年）》

方案中明确——

1、将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托予深圳市政府批准；

2、支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；

3、支持盘活利用存量工业用地；

4、探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制；

5、深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革；

指导方案的出炉，能够为深圳提供更多的保障性住房与人才住房用地，以期解决土地供应的结构性问题。在过去十年，深圳住宅用地成交面积在103个主要城市中仅仅位居倒数第四，房价没有任何一个不涨的理由。

截至10月13日，2020年深圳市居住用地计划供应293.2公顷（万平），截至10月13日实际供应217.39公顷，完成计划72.33%。

方案的意义对于深圳的二次生长尤为关键，无限扩容不是深圳基因，深根细作才是深圳一直以来的发展模式。

深圳存在的意义在于，它实现了对中国传统城市治理模式的突破，通过对人才、资本等生产要素的不断积聚，从而实现了一个现代产业城市从无到有的崛起。

“来了就是深圳人”的最优诠释正在形成，有突破就有期待！