买房被按“暂停键”,楼市迎来“新禁令”,明年房价能让你更悲伤

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  国人为何如此热衷于买房?最本质原因还是买房是一个本赚不赔的生意,至少从过去20年案例来看,我国房价并没有大跌的案例。对此我们不禁思考一个问题,难道最初买房就是这样吗?答案显然不是,也许成家立业是初衷,但这并不是结局。众所周知,2016-2018年是本轮调控的爆发期,最根本原因就是去库存、棚改的确认,银行贷款降低审核标准,开发商在极易获取贷款的前提下大手大脚拿地,而棚改更是催生新一轮购房者群体,在短短几年间我国房价整体涨幅3倍左右,特别是环京楼市更是突破5倍。也许我们从未承认买房能赚钱,但不得不说现实教会我们很多道理。


  平心而论,我们在不断习惯房价上涨的同时,也在适应由房子所带来的的家庭财富、社会地位的膨胀感。对此孟晓苏曾说过,房价上涨不仅仅能化解通货膨胀,更能给大多数人带来尊严;无有独偶,被称之为最贵经济学家的任泽平则表示,建议再度放开二胎限制,释放人口红利,我国房地产行业仍有利可图,房价上涨仍然是大多数人所期盼的。

  也许从宏观经济角度来看,只要人口继续增长,在土地一定的基调下,房子就不太可能下行。但事实上大家忽略了一个问题,那就是商品的价值在于市场交易,也就是说房价的走向基于消费规模的稳定性,例如有效购房群体、负债率上限。仅从这一点来看,大家能从中窥觑一些潜在含义,所谓的上涨也许都会存在一定水分。


  事实上从现阶段布局来看,三五年一轮上涨的周期在本次失灵了。在金九银十期间,陆续14个城市出台限制地价政策、64个城市调控加码,也许正是因为这股冲击,10月份40个主要城市土地成交量环比下降71%,成交金额环比下降83%。而在这多米洛效应的背后,开发商拿地热情降低,开发投资增速下行,不少开发商对于自身债务危机正处于焦头烂额阶段。

  对此土地规模作为开发商手上的一张王牌,此次的下行趋势无疑给下一次调控留下来更大的想象空间,就宛如买房被按下“暂停键”。今年土地供应的减少也就意味着未来几年后整体市场规模迎来挑战,即使是量价齐跌,也没有土地也是白费功夫。


  与此同时,最近楼市迎来“新禁令”,直接确认未来5年内的市场格局。例如相关部门出台“三道红线”初现效应,极大限制开发商有息债务,也就说自身负债率直接影响后续融资。对于这一点融创董事长孙宏斌表示,降低负债率是所有开发商需要思考的问题,活下去才是当务之急。若此时再联系到恒大前脚宣布全国楼盘打折出售。后脚宣布整体债务重组,我只能说里给开发商的时间并不多了。

  其次监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房贷款规模增长,新政房贷占比要降到30%以下。反观另一边截至8月份我国旧改已开工老旧小区2.9万个,波及539万户,占比全年目标70%,其节奏要比我们想象中的还要快。


  从以上几点来看,其实大家可以看出几大板块,土地规模、政策、开发商、旧改,这几乎就是全方位的改革,仅从这一点来看,本次调控是历年来最严厉一次毫不为过。若将其结合起来,有一些明确信号值得大家借鉴,例如在经济内循环、拉动市场内需前提下,难道货币政策还会放松吗?或者说央行还会降息降准吗?答案显然不会,这一点从最近LPR走向就可以很清晰看出。

  也许此时市场预期才是最关键的,在原本房子根本卖不出去的基调下,货比三家、坐地砍价早已成为行业基本准则。对于购房者来说,需要的并不是房价下行,而触地着陆,这无疑促使市场横盘趋势的形成。


  总的来说,未来楼市表面上很难,实际上格局会比大家想象中的简单,甚至也可以说在遏制房价这条道路上,不排除弯道超车的可能性,例如共有产权房的试点、预售制的取消。但不管怎么说,明年房价会让你更悲伤,对于持房者来算,短期内套现的可能性几乎为零,长期持房就意味着更大的金融风险;对于购房者来说,市场横盘使得内心处于焦虑,此时不买怕以后上涨,若此时出手,则担忧高位接盘。

  在我看来,今年大家的日子都不太好过,甚至房贷早已成为大家最后一根稻草,此时的大额消费就显得别具一格。对于那些持多套房的人来说,个人建议置换现金流,如果要说更加直白的话,那就是抛弃那些没有意义的房子,未来的房子在于精,而不在于数量,甚至有可能亏在数量。

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