广州黄埔出台旧村改造新政:抬高准入门槛,严禁倒卖项目!

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  《工作指引》对黄埔区旧改项目合作企业的引入条件、申报程序以及监督渠道,做了具体规定。其中,要求合作企业实缴注册资本不低于1个亿;开发商自有资金不得低于项目总投资的三成;如果是联合体,主体开发商的份额不低于51%;开发商不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权......具体如下:

  对于农村集体选择的开发商,《工作指引》明确必须符合5个条件:

  1.具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质(以住房和城乡建设部门核发的资质证书为准);

  2.实缴注册资本金不低于1亿元人民币(以验资报告为准),且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力,企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%;

  3.企业信誉好,社会责任感强,银行信用记录良好(以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准),且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录,不存在工程“烂尾”等情况;

  4.企业联合体成员数量原则上不得超过3个,且须由具备上述资格条件的主体企业在联合体中占有不低于51%份额,其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他要求;

  《工作指引》明确,农村集体应当委托广州公共资源交易中心或区农村集体经济组织资产财务管理服务中心按规定代收竞选保证金;申请合作企业应当在报名期限内(以银行到账时间为准)按规定的额度交纳竞选保证金(不少于1亿元)。

  《工作指引》特别强调,得合作企业不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权。

  以下为政策原文:

  

  

  广州市黄埔区 广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引(试行)

  第一条为进一步推进我区城市更新工作,规范旧村改造过程中公开引入合作企业的行为,根据《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)《广州市农村集体资产交易管理办法》(广东省人民政府令第119号)《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)及其配套文件(穗府办〔2015〕56号)《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》(穗府办规〔2019〕5号)《广州市住房与城乡建设局关于印发<关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见>的通知》(穗建规字〔2020〕16号)和《广州市黄埔区人民政府关于印发广州市黄埔区农村集体资产交易管理细则的通知》(穗埔府规〔2019〕20号)等相关政策,制定本工作指引。

  第二条合作企业的选择应遵循政府主导、市场参与,选取工作依法依规,公平、公正、公开和诚实信用,充分尊重改造主体意愿和决策权的原则。

  第三条 引入合作企业的要求:

  (一)旧村改造项目的基础数据经审核确认,且农村集体经济组织(以下统称“农村集体”)按规定对合作改造模式表决通过后,方可开展合作企业的引入工作。

  (二)农村集体是合作企业选择主体,旧村改造项目公开引入合作企业,由属地街(镇)组织经联社(经济社)做好表决工作,指导和监督农村集体按照民主决策程序开展相关表决工作,表决相关过程应办理公证手续(包括表决前公告、表决过程、表决后公示等环节)。

  (三) 农村集体应当通过广州公共资源交易平台或区农村集体“三资”平台(以下统称“代理平台”)开展旧村改造项目公开引入合作企业有关工作,择优确定合作企业;鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。

  (四)农村集体选择的合作企业应当具备以下条件:

  1.具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质(以住房和城乡建设部门核发的资质证书为准);

  2.实缴注册资本金不低于1亿元人民币(以验资报告为准),且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力,企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%;

  3.企业信誉好,社会责任感强,银行信用记录良好(以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准),且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录,不存在工程“烂尾”等情况;

  4.企业联合体成员数量原则上不得超过3个,且须由具备上述资格条件的主体企业在联合体中占有不低于51%份额,其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他要求;

  5.根据项目实际情况需设置的其他条件。

  (五)农村集体应当委托广州公共资源交易中心或区农村集体经济组织资产财务管理服务中心(以下统称“代理机构”)按规定代收竞选保证金;申请合作企业应当在报名期限内(以银行到账时间为准)按规定的额度交纳竞选保证金(不少于1亿元);未竞得企业所缴纳的竞选保证金在招商结果公示期满之日起30个工作日内按相关规定退还;竞得合作企业的竞选保证金在合作框架协议签订后转为履约保证金存入该项目的保证金监控账户。

  (六)竞得合作企业应根据合作框架协议在广州市黄埔区广州开发区与农村集体共同设立具有独立法人资格的项目合资公司,办理工商注册、税务登记等手续。原则上合作框架协议应该约定,竞得合作企业不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权。经农村集体表决同意后,向属地街(镇)申请,由属地街(镇)初审后提交至区城市更新部门审核并出具意见后报区城市更新工作领导小组同意。如违反,须承担违约责任。

  第四条 引入合作企业的程序:

  (一)农村集体申报:

  1.农村集体根据经审核确认的基础数据,在属地街(镇)的指导下,制定公开引入合作企业的招商文件;

  2.招商文件应按程序经属地街(镇)初审,报区城市更新部门审定,并抄报区政府。 经抄报区政府后,招商文件由农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)召开成员大会进行表决,表决前公告时间不少于5个工作日,并须取得到会人员的80%以上表决通过。 表决结果确定后5个工作日内,农村集体应当将表决结果和招商文件在村务公开栏公示,公示时间不少于10个工作日,接受农村集体成员监督。同时,由区城市更新部门抄报市城市更新主管部门。

  (二)发布公告和资格审核:

  1.农村集体通过代理平台发布公告信息,自公告发出之日起至申请合作企业提交资格审核材料截止之日不得少于7个工作日;

  2.申请合作企业应按招商文件要求向代理机构提交资格审查材料和交纳竞选保证金;

  3.报名时间截止后,由代理机构成立资格审查小组,资格审查小组由9人组成,其中,区城市更新部门代表2人、属地街(镇)代表2人、村集体成员代表3人(可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其他成员代表组成,在开展资格审核确认前由村两委会议确定)、专家成员2人(由代理机构从广州市城市更新专家库中随机抽取);

  4.经资格审核后,由资格审查小组出具书面资格审查结果,确定候选合作企业;有1家或1家以上企业通过资格审核,本次公开引入合作企业工作有效,并由代理机构发布资格审查结果公示,公示时间为5个工作日。

  (三)确定合作企业:

  1.农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)召开成员代表会议或成员大会对候选合作企业进行表决,确定竞得合作企业。 候选企业只有1家,并取得到会人员80%以上票数表决通过的,确认为竞得合作企业;超过1家候选企业,则选取到会人员80%以上表决通过的企业为竞得合作企业 ;所有候选企业均未能取得到会人员80%以上表决的,则选取得票最高的前两家候选企业进行下一轮投票,其中一家企业取得到会人员80%以上表决通过的,可确定为竞得合作企业;最终无候选企业取得到会人员80%以上表决通过的,本次引入工作即宣告终止,可另行组织;

  2.表决结果确定后5个工作日内,农村集体应当将表决结果在村务公开栏、代理平台、区政府官方网站同步公示,公示期不少于5个工作日;

  3.公示期满,代理机构3个工作日内向农村集体发出《竞得通知书》;

  4.农村集体在收到《竞得通知书》之日起5个工作日内向竞得合作企业发出《合作改造通知书》,并抄送区城市更新部门和属地街(镇)。

  (四)签订合作框架协议:

  1. 农村集体应自《合作改造通知书》发出之日起30日内,在代理机构或区城市更新部门指定的场所与竞得合作企业签订《合作框架协议》,并抄送区城市更新部门和属地街(镇) ;

  2.竞得合作企业应在签订《合作框架协议》之日起 90日内 ,与农村集体在我区共同设立项目合资公司,办理工商注册、税务登记等手续;

  3.成立项目合资公司时,项目经营开发资金的出资、使用应在股东协议、公司章程中明确约定;

  4.签订《合作框架协议》后,如农村集体、竞得合作企业需对在项目合资公司中的股权比例进行更改由农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)进行表决,并抄报区城市更新部门、属地街(镇);

  5.在竞得合作企业完成项目复建安置区全部物业竣工验收、交付使用并进行产权初始登记后,农村集体应将项目合资公司所持有股权全部转让给竞得合作企业,转让价格为农村集体在项目合资公司注册资本的实缴出资额;在此之前,农村集体在项目合资公司的股权比例原则上不得低于51%。

  第五条 各部门的具体分工:

  (一)农村集体是旧村改造项目公开引入合作企业的实施主体,负责申报、表决等工作,委托代理机构发布招商公告及参与审核申请企业资格,对候选合作企业进行表决并公示,与竞得合作企业签订《合作框架协议》;

  (二)属地街(镇)负责指导农村集体编制招商文件,对招商文件进行初审及参与审核申请企业资格,对公开引入合作企业全流程进行监管及协调和处理相关投诉、纠纷;

  (三)区城市更新部门负责对农村集体制定的招商文件进行审定,参与审核申请企业资格,协助属地街(镇)对公开引入合作企业全流程进行监管和政策指导,制定招商文件、合作框架协议等系列文件参考文本,供农村集体参照执行;

  (四)代理机构负责在代理平台开展引入合作企业涉及的提供交易场所、信息发布、接受报名、资格审查、交易管理、资料归档等平台服务工作;

  (五)其他部门负责在各自的职能范围内配合相关工作。

  第六条在《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)及其配套文件(穗府办〔2015〕56号)施行前(即2016年1月1日前),通过农村集体表决、公示、合作协议签订等程序已确定合作企业的自主改造旧村改造项目,如需调整为合作改造,可由农村集体完成改造模式调整的表决和公示后,按程序上报区城市更新工作领导小组审议,审议通过后可将此前已签订合作协议的企业直接确定为竞得合作企业。

  除上述情况外 ,选择自主改造的旧村改造项目原则上不得转让已确认为改造实施主体的全资子公司股份,农村集体转让股份的,视为合作改造,应按照本工作指引有关规定执行。

  第七条本工作指引未列明事宜按照《广州市黄埔区人民政府关于印发广州市黄埔区农村集体资产交易管理细则的通知》(穗埔府规〔2019〕20号)有关规定和要求执行。

  第八条本工作指引自印发之日起施行,有效期2年。原《广州开发区城市更新局关于印发广州市黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引(试行)的通知》(穗开更新规字〔2019〕2号)同时废止。

  公开方式:主动公开

  --THE END--

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