调查分化的二手房市场：挂一套买一套和挂一年无人问津

存量房时代，二手房市场逐渐占据主赛道，并且更能反映房地产市场的真实情况。复工复产以来，全国多个城市二手房价格同环比普涨，甚至超过同期新房价格。但真实的情况如何，二手房究竟量价齐升还是有价无市？

房源流动性是存量房市场交易活跃性的主要表现之一，流动性高，表示市场活跃性高，反之亦然。

9月33城房源流动指数排名 数据来源：贝壳研究院

记者在调查中发现，房源流动性普遍居前的城市，以一线城市和部分强二线城市为主，其中长三角占据前10名城市6席。

具体分城市等级看，一线城市房源活跃指数显著高于二、三线城市。北上广深等一线城市已经进入存量房市场，需求支撑下二手房活跃程度明显高于二、三线城市；强省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。

根据贝壳研究院数据测算，2020年9月一线城市二手房流动性指数为85.16，环比下降0.3%；21个二线城市二手房源平均流动性指数为81.06，环比下降1.0%；8个三线城市平均二手房流动性指数为81.05，环比下降1.6%。

全国楼市区域性分化明显，一些区域二手房流动性高企，而有的区域则持续低迷。

二手房流动性指数较低的城市有廊坊（71.24）、南昌（72.75）、沈阳（77.23）、郑州（77.92）等。诸如南昌、郑州等城市主要以新房交易为主导，二手房市场活跃程度相对较低。而沈阳、长春等东北区域城市指数排名靠后，则与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。

从二手房房源流动性指数环比变化趋势来看，9月涨幅较大的城市主要有厦门（0.70%）、青岛（0.68%）、西安（0.56%）、嘉兴（0.51%）、济南（0.18%）等，而环比跌幅较大的有沈阳（-3.91%）、石家庄（-3.27%）、廊坊（-2.82%）、惠州（-2.71%）等城市。

上海：单月成交量创四年新高 优势房源挂牌周期仅1～2周

上海的“金九”成色非常足。上海链家数据显示，9月全市共成交二手房3.1万套，环比增长4%，同比增长达46%；成交金额1103亿元，环比增长8%，同比增长70%，套均总价和成交均价分别为353万元/套和42088元/平方米，环比分别增长4%和5%，同比分别增长16%和10%。

易居、中原、链家等多机构数据显示，上一次上海二手房成交量单月出现“3”字头，还是2016年9月。

不过，即使在这样“不愁卖”的区域，成交核心说到底还是价格。专营该小区的一位中介张晓平（化名）告诉记者，“只要价格稍微有点优势，一两个星期就卖掉了。”

如果挂牌价太高，他举例，“小区里62平方米左右的成交价一般在130万～135万元之间。有一套正在挂牌的房源，已经从150万元降到145万元，再到140万元，挂到现在还没卖掉。”

上海市中心的交易则更热一些，紧邻南京西路和人民广场的中凯城市之光，9月单店铺成交3套，中介刘琦（化名）说，“这个业绩很不错了，今年以来客源不断，带看量也大。同小区的回迁房则无人问津，选择市区二手房的客户往往更看中环境和品质，回迁房除非价格诱人，不然最快也要1～2个月成交，如果价格再偏高，那只能看缘分了。”

同一线城市相比，嘉兴似乎是个很不起眼的城市，但在房地产市场上，它承接了不少来自上海、杭州因政策限制产生的购房需求，疫情过后更是如此。刘琦说，“全公司前段时间一天能成交20多套，现在行情逐渐平稳了，一天成交几套房，主要还是看价格。以嘉源东方都市为例，目前中小户型二手房有客户，但几乎没有房源可卖。”

北京：网签量创季度新高 热门小区出一套卖一套

疫情过后，北京楼市已然成为全国“最热”之一，连同二手住宅一起，似乎迎来了报复性消费。

“小区只现在只有1套一居室在售了，基本上出一套卖一套。”记者打听北京中关村稻香园小区挂牌情况时，中原地产杨帆说，“一居室小面积的出手特别快，一般1～2个月就成交了，很抢手。而且户型越小越好卖，不愁没客户。”

成交数据也印证了北京二手房市场的热度：据北京中原地产统计，9月北京二手房成交量17259套，创下今年月度次高，仅次于今年5月的17309套；环比8月增加1202套上涨7.5%、同比大涨40%。

值得注意的是，北京网签量连续5个月超1.6万套。诸葛找房数据显示，9月，北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4%。

今年第三季度，北京二手房网签量是4.97万套，达到了2018年以来的季度新高。

实际上，2017年下半年至今，除最近5个月（即今年5～9月）以外，月网签量超过1.6万套的只有2018年5月和2019年3月。就网签量而言，最近5个月北京二手住宅交易水平相对较高，市场呈现出2017年3·17新政以来最佳表现。

从市场实际成交量来看，据我爱我家北京区域交易数据，2020年9月北京经纪机构的二手住宅签单量环比8月微降7.27%，但同比2019年9月大幅增长56.20%。

贝壳研究院认为，上海、北京属于典型的存量房市场，二手购房需求动力较足；强省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。

结合各城市房价指数与房源流动性指数进行二维象限分析，结果显示，北京、上海、深圳等城市虽然房源流动性指数较高，但房价水平并不低，属于典型的高流动性—高房价城市。而对于青年群体来说，高流动性—房价友好型城市是不错的选择，该类城市包括成都、西安、嘉兴、武汉、青岛、佛山等8城。

郑州：价格下行周期拉长 有房源挂牌一年仍未成交

在郑州核心区黄河路拥有一套一居室住宅的钱女士最近打算换个面积大点的房子，原本不关心楼市的她突然尴尬地发现，自己手里这套房在不断贬值。

“2019年底我和新搬来的邻居闲聊，他从别人手中买的户型和我一样，当时总价是66万元。前两天我开始考虑起换房的事情，但发现我们小区中比我户型大10平方米的房源挂牌价就只有65万元了。”

国家统计局的宏观数据同样反映了郑州二手房市场低迷的现状。2020年以来，郑州二手房价格仅在2月同比维持了0增长，其余月份均环比同比双双下跌，定基指数从1月的127.7一路下跌至8月的124.9。

二手房价格的低迷也表现在了流动性方面，根据贝壳研究院数据，郑州二手房房源流动性指数为77.92，在报告中处于末流位置。

郑州21世纪不动产店东刘光强告诉记者，在他的观察中，郑州的二手房市场目前的确处在低迷期：“从去年开始，郑州的二手房市场便呈现出价格下行，交易周期拉长的事实。”

“目前郑州限购，一定程度上限制了需求。郑州市场正在从刚需向改善需求过渡，但二手房大部分是刚需盘，所以市场就不太好。”

克而瑞数据显示，2020年8月底，郑州商品住宅的存量是933.64万平方米，相比去年同期，增加了373.96万平方米，增长幅度高达69%。

郑州统计局官网数据也表示：“（2020上半年）地产开发投资较快增长。随着疫情防控和复工复产的有效推进，疫情期间积压的购房需求得到释放，房地产开发投资较快增长。上半年，全市房地产开发投资增长5.3%，比一季度回升1.3个百分点。”

廊坊：较高峰期价格腰斩 挂牌半年低价成交

贝壳研究院报告显示，在所有统计的城市中，廊坊9月二手房流动性垫底，仅71.24，反映出一个较为沉寂的二手房交易市场现状。

廊坊作为环京的重点城市，也曾上演过房价如燕郊般的翻倍上涨。

据安居客历史房价统计，廊坊整体房价曾一路从2016年初的7000元/平方米飙升至2017年5月的20000元/平方米。

家在廊坊的陈瑶向记者描述了自己经历的廊坊楼市：“价格波动太大了，简直就是腰斩。我们小区2017年的时候每平方米还接近2万元，现在二手房只能卖到1.3万元/平方米左右的样子了。”

价格腰斩源于2017年6月的限购政策，彼时廊坊发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》指出，非本地户籍购房者有当地3年及以上社保或纳税证明的，限购1套住房；本地户籍居民已经拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房。

这令从北京溢出的需求无法在此处落地，其后仅凭本地需求的廊坊楼市一夜入冬。如今，廊坊的二手房成交均价维持在13000元/平方米左右。

陈瑶说：“我周围有的朋友卖房，需要挂出去半年以上才能勉强成交。看目前的形势，估计还要跌。”

不过作为一名本地居民，陈瑶还是表达了自己对廊坊楼市远期的信心：“现在我们廊坊的房价基本保持在稳定状态，未来几年我也有置业的打算。因为新机场、雄安新区等区域的兴建，会带动廊坊的产业投资和区位发展。还有，龙头房企相继在廊坊进行了布局，我认为随着廊坊人均收入的提升，改善型需求还会持续增强。”

“毕竟廊坊地处京津走廊C位，地理位置得天独厚。”陈瑶笑称。

沈阳：调控效果立竿见影 存量挂牌已超11万套

9月6日，一纸政策令全国目光汇集沈阳。当日，沈阳市房产局、自然资源局、公积金管理中心等9个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，其中明确表示“加强土地市场调控、加快推进项目建设、完善商品房销售管理，严格差别化信贷税收政策”，以保证房地产市场的健康稳定发展。

信贷方面，该政策规定要严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和首付贷；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，意在打击投机需求。

不可否认，沈阳一段时间以来房价抬升明显。根据国家统计局数据，6月沈阳市新建商品住宅销售价格指数同比上浮8.7%，在70个全国大中城市中位列第9位；二手住宅销售价格指数上涨10.4%，更是位列全国第三位。7月新建商品住宅销售价格指数同比上浮9%，二手房上涨10.3%，与6月数据基本持平。8月，沈阳新房、二手房价格依旧分别同比上涨9.2%和9.4%。

调控效果立竿见影，闫金强表示：“9月沈阳房源流动性指数排名靠后，与购房需求动力不足有一定关系，近5年来沈阳常住人口保持在830万人左右，整体变化不大。同时，9月沈阳出台调控政策抑制房地产市场过热，市场有所降温，流动性指数环比下降3.91%。”

贝壳报告中也这样描述调控的威力：自7月以来，中央及地方层面加大调控力度，深圳、宁波、南京等十多个城市相继出台政策抑制房地产市场过热，相应这些城市二手房市场交易活跃度也出现下降，如8月深圳房源流动性指数环比下降5.09%、9月沈阳二手房源流动性指数环比下降3.91%，降幅均为当月最大。

数据来源：贝壳找房

记者在贝壳二手房平台查询发现，沈阳目前的二手房挂牌数量已经达到118867套，超过郑州的101822套和北京的94875套。

闫金强向记者描述了健康的流动性状况：“健康的流动性指数应当是处于高位且变化幅度较小，即保持高位且趋势稳定。”