主城TOD一年网签41套，七色堇黯然离场，新都心楼市也要凉？

TOD(Transit-Oriented-Development)，是"以公共交通为导向"的开发模式。这个概念由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。

近两年，随着一二线城市轨道交通网的不断完善，TOD模式迎来发展契机，风口已经到来。万科、华润、龙湖等诸多规模房企早已参与到TOD项目的投资开发当中。

在青岛，由华润置地和青岛地铁集团共同开发的青铁华润城，是青岛首座地铁TOD综合体。2017年11月开盘销售便获得置业者热捧，首期开盘当日秒罄，单盘单次开盘30亿元，成为2017年度单盘单次销售冠军。

随后，青岛的TOD项目开始迅速扩容，从青岛主城到西海岸，再到城阳，诸多开发商都希望续写青铁华润城的传奇。

让人意想不到的是，TOD的神话率先从主城人气之地新都心破灭。10月13日，青岛赛腾科技产业城开发建设有限公司发布公告转让65%股权，涉及市北区新都心七色堇项目，此次转让的是市北城发持有的65%的股权，处于欲挂牌阶段。

在大股东黯然退场的背后，是新都心日益白热化的营销战，是七色堇项目销售的惨淡。根据锐理数据显示，这个盘去年年底开盘到现在，只网签了41套住宅。

为什么拥有地铁、商业综合体加持的主城TOD项目预冷，值得思考。

失天时，未抓住新都心短暂的空档期

2018年8月2日，青岛赛腾科技产业城开发建设有限公司,青岛城发信德产业控股有限公司和青岛中冶华潍置业有限公司3家联合体以12.4亿竞得2宗用地，2宗地总占地面积51818.9㎡，规划建面19.2万㎡，综合楼板价为6464元/㎡。

其中商住地建设为七色堇，项目用地占地面积17022.5㎡，规划建面56174㎡，商住比例为1:1，住宅建面28087.02㎡，楼板价6860元/㎡。

从土地成本来看，要低于板块内青特、保利等开发商的项目，在定价上开发商更加从容。

从配套的角度来看，项目紧邻地铁3号线地铁大厦站，是100%的地铁房；有商业综合体规划，0距离满足业主的吃喝玩乐需求；与新都心商圈相聚不远，去李村商圈也很方便。

从竞品角度而言，虽然我们看现在板块内已经成“红海”一片，单在保利·大国璟、青特星城等项目入市之前，七色堇在板块内只有和达·珺悦一个竞品楼盘，作为一个住宅面积不足3万方的楼盘来说，如果营销策略得当，是有快速清盘时机的。

然而，七色堇在2019年四季度没有取得开门红。

缺“地利”，三流卖家秀想买一流价

我们说的这个地理不是楼盘的区位，而是营销中心的选址、建造，以及所呈现的卖家秀对于项目销售的拉动。

作为一家地方性小房企，精打细算无可厚非。七色堇的营销中心，为临街商铺改造，记者第一次去探盘时，跟着导航走楞没发现，可见其门头有多么普通。受到面积和实力所限，营销中心和和达、保利、青特都差了好几条街，在主城可能也只有明翠雅居比七色堇更LOW。

我们现在经常说，颜值即为正义。不管后期渠道商多么卖力，置业者到新都心这几个盘一走，对于楼盘初印象自然会有一个自己的评判。

开发商可能是对于自己的优势过于乐观，而忽略了卖家秀上的劣势。所以，在相当长的一段时间内，开发商定价都是2.8万元/平方米的价格，这毫无疑问是保利、和达的助攻价。

品质暂且不说，保利对于市场的判断和价格调整都是十分高效的。精装特价房最低时卖到了2.5万元/平方米以下。在任何时候都能聚拢人气，到了二季度自然也能进入量价齐升的正循环。

青特虽然入市较晚，但是积极调整营销策略，以毛坯房首开吸引了不少刚需置业者。当区域内有限的刚需都去买红盘，七色堇销售惨淡当然可以预见。进入四季度，七色堇不仅要面临老对手的竞争，而且青城、保利的新盘也会陆续上市，这也是七色堇大股东选择退场的重要原因。

失人和，商业运营短板难获市场认可

对于一个TOD项目而言，商业运营能力是能否红盘的关键。在浮山后片区，虽然远洋万和城的容积率不低，但是远洋在项目建设之初就确定了丽达这样的合作方，对于中高端改善族来说，这无疑是一颗很重要的定心丸，所以远洋万和城高价推盘，市场反映依然积极。

七色堇也有2万平商业配套，但是其商业运营能力不足，迟迟确定不下合作方。当市场进入白刃战之后，项目缺少顶级配套商业的背书，媒体宣传也很少，竞品自然会把项目价格、公摊、产品力的缺点放大，销售自然越来越难。

七色堇代表不了新都心楼市的走势，但是让我们看到了区域真实的购买力。不论什么产品，只要加推就日罄的时代过去了，及时是在主城，要想成为红盘，也要做好三件事：

1、放弃套路营销的念头，用产品力打动置业者。不怕不识货，就怕货比货，即使购房者对楼市了解不多，他也会从比较中选出产品力强的楼盘。从过去三个季度楼市销售榜来看，产品力是高端改善族最为看中的。

2、要有强大的资源整合能力。对于地方性开发商来说，如果自身能力不足，那么可以选择和品牌央企联手打造品牌楼盘。如果想独自操盘，那么就要放弃不切实际的幻想，通过实惠的价格打动购房者。

3、要有高效的营销调整能力。市场瞬息万变，机会转瞬即逝，所以要根据市场动态即时调整销售策略和销售价格，一旦无法成为二八定律中的红盘，后面的日子会越来越难。

对于购房者而言，七色堇的股权转让，让我们对于市场、对于开发商有了更为清醒的认识，四季度置业真不需要太着急，等所有的盘都上市，比比再说。