首开卖了10个亿的青岛金茂府，是否物有所值？

以购房者的角度，和你聊透楼盘

项目综述 × 项目评分

推荐购房者：

总预算在450万以上，看中地段配套以及居住体验的改善性购房者。

楼盘关键词：

高端改善 科技住宅 配套齐全 装修交付

主编聊项目：

青岛的大云谷金茂府是第50座金茂府了，在售楼处看到的宣传片，吴刚、杨澜等都有出镜，给我把期待拔得很高，首开卖了10个亿也是噱头十足。不过，在探盘结束后就有点后悔了，毕竟胃口吊得太高就很难满足了。

这个项目地块位置，东侧是首开地块属于崂山区，西侧地块就属于市北区了，这次主要说的是东侧崂山区地块。

项目从各方面条件来看，定位属于高端改善。相比较同片区近期新开的崂山区周边新开项目比较多，这个最大的优势应该是教育配套了，越是精英越注重下一代的教育。

*分值根据近百项指标综合评分得出，仅供参考

（一）居住体验测评

景观（9分）：金茂府的绿化率为35%，在同片区新开项目中属于比较高的。景观设计公司是汇张思，与国内头部房企均有合作，而且是深耕高端住宅景观设计，从品牌实力来讲是没问题的。

金茂府首开地块，在绿化方面最大的优势是绿化是布局在两排楼座中间的，因此，所有业主都有欣赏社区内绿化的景观视角。

沙盘图绿化示意图

早前去中欧国际城一期看过交付的绿化情况，实际绿化感受比较好。虽然中欧国际城属于“悦”系产品，比“府”系低一个档次，但是作为参考，金茂府的绿化交付应该要更优秀一些吧。包括一进金茂府售楼处，就把绿化景观效果做的非常漂亮，希望金茂府的实际交付不负所望。

金茂府售楼处绿化随拍

建筑（9分）：项目建筑外立面设计就非常普通了，不能让人感觉印象深刻或者耳目一新，从高端改善的定位来看，确实没有什么特色，也没有深刻的记忆点。

项目沙盘

不过金茂府有很好的层高优势，3.15米的层高在青岛主城区来说是比较稀缺的。从居住体验来讲，层高越高呼吸感就越好，而且窗户大，采光和通风效果也会比较好。

50米的楼间距在寸土寸金的崂山区来说，已经做的不错了。但是综合层高来看，15层以下也是存在一定程度的挡光的。因此，在选择的时候，如果对采光有很高的需求，还是建议选择较高的楼层。

户型（9分）：这个项目主要是针对主城区的高端改善客户，户型面积段从119㎡覆盖到228㎡，覆盖面还是比较大的。主力户型是165㎡的套四两厅两卫，比较符合主城区中高端客户的户型需求。

165㎡户型示意图

项目所有的户型设计都是大客厅、小卧室，这种风格的设计感会比较强。感官上，一进门就会觉得格局很大，视野开阔，搭配高层高，空间感上还是很有档次的。就是项目样板间的软装做的有点简单，达不到高端住宅的预期感觉。

装修（8分）：现在主城区带精装的项目都没有装修标准了，都是统一价，所以精装性价比也无从说起。至于用材和产品，一句“或同等价值、品牌”就能带过了，也不是值得深挖的点。只能通过样板间，判断装修风格是否是自己理想的样子了。

样板间客厅实拍图

但是这种装修风格和色调，只能说是对标中青年精英。简约而且简单，多了一些轻快，少了一些沉稳，很难击中45岁以上的高端改善客户。在装修风格方面，我认为金茂府的考量还是不够到位的。

金茂和海尔的合作主要体现在了智能化技术，比如智能社区、智能家居这些。但是这部分也不想拆开讲，与其他项目的智能化都大同小异。

值得一提的是，金茂府一贯是不用集体供暖的。全国金茂府项目都采用的地源热泵系统+毛细管网系统，来使室内温度达到夏季24℃~26℃，冬季达到20℃~22℃。夏天大家自己开空调，基本也会控制在26℃左右，但是冬季的时候，一般市政供暖能达到24℃左右。

技术原理示意图

这种技术来自于德国，在青岛的适用范围并不广泛。一方面，技术要求比较高，可能自己在家没事儿钉个钉子就会破坏管道、影响使用，维修成本又非常高；另一方面，能源费收费标准也很高，每年每平65元，远高于每年开空调和集体供暖的费用。

这个技术的接受程度，每个人感觉不一样。我感觉这种供暖方式，从性价比角度来讲，噱头要大于实际意义。

（二）生活配套信息

交通（8分）：高端改善一般对于公共交通的要求是比较低的，这个项目也确实距离地铁线都不近，都在1.5km左右。是需要自驾出行的。

项目总平面图及区位图

在私家车出行来说，小区车位配备很充足。538户享受1:1.4的车位配比，完全能够满足住户们对车位的需求。针对合肥路、劲松七路已经存在的停车难的问题，除了卖给业主的车位之外，金茂府还准备了一些访客车位，供业主的朋友来访规范停车。在出行交通的细节方面，还是考虑的比较周到的。

对于高端与刚需的区别，大多都是体现在细节上了。所以，给分也是给在了细节上了。

教育（9分）：该项目的学区配套比较齐全，项目西侧自建幼儿园，具体师资力量和教学质量待定，但是针对项目业主，想必不会差了。

我觉得高端住宅、精英定位，在教育上是比较重视的。现在项目附近的学校有合肥路小学和崂山区实验初级中学，未成年人步行15分钟都能到达。最近崂山区在政府信箱中所公示的合肥路小学的划片范围，确实是能够划到金茂府的。

讲学区最重要的还是教学质量。这两所学校在周边居民心中的地位是挺高的，毕竟华东师范大学附属学校，听名头就响当当了。合肥路小学至今仍在建设中，今年第一批学生还在崂山区实验初中上课，教学质量还没法评估，崂山区实验初中现在也不过是投入使用第二年，还看不到升学率。不过听说初一这届学生，在第一学年的成绩是非常优秀的。

商业（8分）：首开地块的规划商业主要是提供给物业、银行、邮政等这样的单位使用，超市、餐饮等目前没有规划底商，在一路之隔的西地块会有部分相关的底商，但这些有没有影响不会很大。

因为金茂府所处地块周围，原本社区就比较多，周边商业还是比较充足的，基本生活、餐饮、娱乐都很方便，这方面是完全不用担心的。

医疗（9分）：金茂府的医疗条件还是比较充足的。驾车5分钟左右，能到达齐鲁医院。齐鲁医院是三甲医院，医院的诊疗水平和硬件设施都不错。我家人前年心脏支架，在黄岛医院手术没有成功，医生推荐到了齐鲁医院一次成功，因此对这家医院，我比较有个人好感。

齐鲁医院，就是停车难

对老年人居住来说，这种医疗环境也很有必要。应对一些突发病情，更容易及时得到诊疗。

（三）保值属性

地理位置（8分）：金茂府这个位置从区位上来说，是三区交叉范围：市北、崂山和李沧交汇，从这个角度来看，我个人觉得位置不错，去哪都挺方便的。

但是金茂府主打的是海尔大云谷片区。对于这个片区定位，我的总结是：工业互联网、智慧、数字化。所以整体来说，片区住宅升值或者是居住体验，其实跟大云谷的关系应该不大。

大云谷鸟瞰图

保值/升值（9分）：项目作为崂山区的新开产品，首开价格在三万八左右。这个价格构成应该是来自于两方面，一方面是占据了地块崂山区的优势，另一方面学校也有相当的价值。从自住角度来讲，除了没有地铁加持，舒适度和便利程度是不错的；从投资角度来讲，伴随学校地位和教学质量逐渐被认可，增值保值属性都不错。

整体看下来，项目更适合中青年精英群体，或者是对医疗要求高、精装风格能接受的中老年群体。

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