开发商囤地屡禁不止症源在哪?

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  作者莫开伟系中国知名财经作家

  (编者按:这是作者5年前的撰写的文章,今天刊发出来依然具有较强的现实针对意义)

  据日前召开的国务院常务会议透露,截至8月底,全国各地已处置闲置土地31.25万亩;一些曾经的“地王”、知名开发商都曾存在囤地行为,一些省份清查出的闲置土地逾10万亩;位于上海南京路一个楼盘,家“在建”逾20年,周边房价从千元起步,相比上涨近百倍(9月28日《经济参考报》)。

  

  显然,从该新闻中可看出,开发商“囤地炒地”现象仍十分严重,且有越演越烈之势。不言自明,中央政府之所以禁止开发商囤地,是因为囤地给社会危害不小:一方面,政府已供应的土地没有建成房子,就可能带来住宅供应混乱,供需被人为扭曲,形成地价攀升、房价走高恶性循环。另一方面,由于建设周期拉长,使正在销售规划中的住房产权已被大大缩水,造成“买房者还没住产权就先缩水”,而与之相反的却是越来越多的开发商钻政策空子,楼市调整期低价加剧拿地,然后囤地惜售,埋下牟取开发暴利种子,从而推高房价不断上升,加剧城市普通民众生活痛感,进一步加剧民众对社会改革不满情绪,最终影响社会稳定。

  正因为开发商囤地可能带来上述危害,早在1999年,国土资源部即公布实施了《中华人民共和国土地管理法》,规定开发商两年不开发的土地逾期无偿收回。根据国土资源部2012年修订《闲置土地处置办法》,开发商原因造成闲置土地,未动工开发满一年的,按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。可见,开发商土地闲置一直在中央政府严厉禁止之列。尤其,近几年,中央政府及各省市几乎年年下发通知、文件,明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。可为何开发商囤地现象就得不到有效遏制?开发商囤地底气到底来自哪里?尤其在现有法律和政策框架下,开发商“囤地”为何能成功?

  

  首先,赌定政府会把房地产业作为支柱产业支持。房地产之所以敢囤地炒地,关键还在于近10多年来,中国政府已把房地产作为支柱产业支持,使房地产获得高速发展,也为地方政府带来丰厚收益。据国土资源部资料,截止2014年底,中国各级地方政府国有土地使用权出让收入已达4.26万亿,几乎占各级地方政府财政收入三分之一以上。每每房地产遇冷,政府就会出台救市政策,尤其近两年为避免房地产硬着陆,从中央到各级地方政府,救市政策频出,可谓费心了心机。开发商正是因为看到政府这一“软肋”,所以才有足够胆量囤地炒地;因为他们坚信,房地产会成为中国“日不落”经济产业,各级政府已离不开这个产业。

  其次,房地产开发暴利足以让开发商们冒天下之大不韪。如新闻中披露,2008年1月,知名房企和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时,楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年,2013年9月首次开盘时,毛坯房均价达3.1万元,超过土地成本10多倍。再如上海南京西路的协和城“2068号公馆”,该项目于1992年首次拿地,仅二期项目就“在建”了20多年。年报显示,开发商在2010年后曾三度推迟竣工时间。从2006年有财务数据算起,协和城整个项目估值从约80亿元涨至超过300亿元。正因为这种“囤地”暴利,让一些开发商利令智昏,无视法律和政策规定,也使中央禁令屡屡落空成为一纸空文。

  再次,各级地方政府受房地产利益羁绊,丧失严格执法勇气。从目前看,各地开发商囤地现象之所以严重,主要缘于一些地方政府为了土地收入对囤地“睁一只眼闭一只眼”。据统计,海南全省宣称因政府原因造成闲置土地,占闲置土地总面积的74%。“应无偿收回的,一些地方仅以征收闲置费了事;应有偿收回的,仅以简单的延长开发期限了结。”此外,囤地中还存在部分官员个人腐败现象。如已被提起公诉的湖南衡阳国土局副局长谢双喜“窝案”中,纪检部门就指控其参与囤地、圈地和违规变更规划,以权谋利,违法违规倒卖土地。显然,闲置税费、违约金相对开发商取得这些土地的增值收益来说,显得微不足道,使闲置土地清理愈加艰难。

  

  可见,开发商囤地行为是综合因素的产物,不能单纯把责任推给开发商;有效刹住这种现象,需综合施策。从目前看,应进一步调整产业经济结构,使中国经济逐步摆脱对房地产业依赖;加快财政体制改革步伐,实现各级地方政府财权与事权相匹配,扭转土地财政格局。同时,中央政府不遗余力、持之以恒地加大督察乃至问责力度,以保证政令始终处于激活和持续状态,并有可能将开发商囤地行为纳入法治高度,依法追究囤地行为,防止地方政府懈怠和走形变样。

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