郁亮：“三道红线”影响力不亚于土地招拍挂制度，管理红利时代房企再度位于同一起跑线

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道

近日，在万科的南方区域媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮表示：“三道红线的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。这意味着房地产行业重大游戏规则的改变，将影响所有房地产企业。”

诸葛找房相关研究指出，其选取的100家上市房企中，根据2020年中报数据计算，“踩线”的房企占比86%。同时，诸葛找房根据房企2019年的业绩计算其规模，按照房企当前三大指标的踩线情况得出其未来有息负债平均增速：大型房企（1000-2000亿规模）有息负债未来的增速较低，尤其是1500-2000亿元规模房企，有息负债未来增速为3.8%，增速水平最低。

记者了解到，面对即将到来的“三道红线”，有的房企抓紧变卖资产降负债，有的房企仍然对外借债，对“三道红线”无暇顾及。

郁亮：金融过多被房产占用不是好事情

近日，万科集团董事会主席郁亮在南方区域媒体见面会上谈到三道红线时说：“三道红线的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，这意味着行业重大游戏规则的改变，将影响所有房地产企业。”

近年来，房企高负债已经成为业内常态，而今年疫情之后，在融资环境较为宽松的环境下，房企拿地热情高涨，杠杆再次加大。此前，据媒体报道，相关监管部门约谈部分房企，并提出希望房企控制负债，该会议被业内解读为“三道红线”。

郁亮将中国房地产行业的发展分为三个阶段。一是2002年之前的土地红利阶段，拿到地就容易赚钱；二是招拍挂之后的金融红利阶段，需要更多的资本市场和金融支持才可以买更多的地；“三道红线”之后，金融红利时代已经划句号，房地产行业将进入管理红利时代。所有的房企再次来到同一起跑线上。

此前，关于房企有息负债规模年度增速将受到“三道红线”限制的话题在业内被热烈讨论。《华夏时报》记者了解到，“三道红线”即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1.0倍。

“近年来，房地产金融占比越来越高，这是不对的。”郁亮表示，金融过多被房产占用不是好事情，一个国家发展不能只靠房地产，应该有科技、基础服务、制造业等。他还表示“三道红线”今年明确下来了，明年要全面开始实施这个政策。

郁亮提到，三道红线将覆盖表内表外，并进行穿透检查。“之前的财务技巧都没有任何用处，现在必须是实打实来调整,这对所有的开发商都是挑战。”郁亮表示要从财务纪律提高到财经纪律，财务纪律是不能做假账等，财经纪律则要考虑好投资纪律。

郁亮表示，万科特别不希望行业出现恶性事件，万科会在保护好自身利益的前提下，力所能及地帮助一些面临困难的企业。

最后，郁亮表示有一项不变的事情，就是对客户好。“有好产品、好服务，企业才能活下去。”

大型房企未来有息负债增速最低

中山证券首席经济学家李湛表示“三道红线”对房企影响较大。李湛选取了50家大型房企进行分析，发现约一半房企处于绿档和黄档，红档和橙档房企分别有16家和8家，分别占比32%、16%。“大中型房企整体财务状况较稳健，但内部格局严重分化。”李湛表示。

“三道红线”意味着房企的融资环境即将改变，“拆东补西”将成为过去式。诸葛找房根据房企2019年的业绩计算其规模，按照房企当前三大指标的踩线情况预测其未来有息负债平均增速：“500亿元以下的房企有息负债增速最高，为7.3%。头部房企（2000亿以上）未来有息负债增速为6.7%。大型房企（1000-2000亿）有息负债未来的增速较低，尤其是1500-2000亿元房企，有息负债未来增速为3.8%，增速水平最低。”

“究其原因，500亿以下房企规模较小，大部分为区域深耕房企，且小型房企的融资难度较大，因此当前的财务指标较优。头部房企有较好的运营策略，品牌效应强，自身的现金流较好，未来有息负债增速也可观。而主要大型房企目前仍在积极拿地，加大全国布局，冲刺龙头房企阵营，目前踩线较为明显。”诸葛找房进一步分析。

根据2020年中报数据计算，诸葛找房监测的100家上市房企中，房企踩线的占比为86%，其中，云南城投、泛海控股、光明地产均位于红色档。面对即将到来的“三道红线”，有的房企抓紧变卖资产降负债，有的房企仍然对外借债，对“三道红线”无暇顾及。

诸葛找房数据显示，云南城投（股票代码：SH600239）资产负债率为95%，净负债率为801%，现金短债比为0.17。9月30日，云南城投公告称挂牌转让下属全资子公司昆明市官渡区城中村改造置业有限公司（下称“官城置业”）100%的股权，条件是摘牌方要承接云南城投对官城置业的57.46亿元的债权本息。

泛海控投（股票代码：SZ000046）资产负债率为80%，净负债率为183%，现金短债比为0.83。9月16日，泛海控股向关联方中国民生银行北京分行申请期限为12个月的17.8亿元的融资，对于融资用途，泛海控股公告显示为日常短期融资。

光明地产（股票代码：SH600708）资产负债率为82%，净负债率为234%，现金短债比为0.31。8月25日，光明地产公告称将发行2020年度第一期期限为239天的超短期融资券7.5亿元，发行利率为3.42亿元。

“房地产发大财的时代慢慢走向终点，有些房企在这个过程中必然倒下。”前媒体人张银银在公众号“杠杆游戏”上写道。