此时的天津楼市,可以抄底了吗?

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  作为一个媒体,对“930”“331”这样的时间点尤其敏感,都是天津“楼史”中容易出大政策的日子。

  虽然调控已常态化,但9月30日,我们依旧格外警觉。

  结果在意料之中——啥政策也没有。

  无东有西。

  2020年“930”,天津土地市场爆发了。

  一天成交4宗宅地,土地出让金60亿,这是包邮区才有的场景吗。

  关键,河西区小海地2宗宅地,溢价率竟高达26%和18%。

  溢价率,是楼市兴衰的一枚放大镜。

  此时此刻的天津楼市,有点微妙。

  抄底,历来是从土地市场开始。

  01

  开发商在抄底吗?

  先看土地成交量。

  经历了4、5月的小高峰后,陷入低谷,甚至7月只成交了1宗地块。

  但9月,突然强势回归,22宗地块冲上最高峰。

  开发商开始用真金白银投票了。

  不能说信心满满,但至少,肯掏钱,就是信心回归。


  *统计数量为住宅和商服用地

  昨天(9月30日)河西区小海地地块拍卖时,我们在土地交易中心看到的房企,比当初河西区体院东鲁能地块出让时还要多。

  不仅是参加竞拍的几家,还有很多前去“观战”的。

  开发商的情绪,很可能开始转向了。

  土地市场一定是楼市最好的助燃器,开发商会最先得到心理暗示。

  就像杭州、南京土地火,很多开发商只是觉得,别人都在拿,所以我也要去拿。

  再看土地溢价。

  9月土地成交量大涨,是以价换量吗?

  并不,经过半年博弈后,天津的地价很坚挺。


  今年1-9月,大约17宗地块溢价率比较明显。

  其中有7宗都出现在8、9月,占比41%,其余以4、5月居多。

  4、5月是全国楼市小阳夏,那时的溢价,或许可以归结为开发商冲动。

  但是,天津经过半年寡淡,在没有政策出台的情况下,8、9月又出现高达40%的溢价率。

  我们是不是可以理解为,部分开发商开始在“建仓”。

  比如万达,无意给它做广告,它只是比较典型。

  万达6月在红桥区摘得一宗宅地,9月又在静海接连拿下两宗捆绑地块,溢价率分别为40%、38.5%,企及天津年度最高。

  算下来,接下来还将落地6座万达广场,很明显,万达在重仓天津。

  从古至今,庄家建仓,都是悄无声息的。

  02

  巴菲特所说的恐惧和贪婪的故事,本质上说的还是人性。

  市场到一定阶段,都会出现这两种情绪。

  郁亮已经来过天津了,布局一系列“江山万里”,万科旗帜很鲜明:天津差不多了,可以了。

  十几年来,楼市中盈利最多的,都是“左侧交易”的房企。某位地产大佬的原话:房子好卖的时候不应该拿地,房子不好卖的时候才是拿地的时机。

  是不是很辩证。

  如今的天津楼市,结构性机会还是有的。

  你看溢价率高的地块都在哪?河西区、生态城、海教园、空港、武清……

  很明显,开发商认为,热点板块迎来了抄底时机。

  对于买房人来说,要看懂开发商的动作。

  03

  现在的抄底,是底吗?

  先看整体。

  从2016年930调控至今,天津房价自2017年最高点回落了三成,而前几个周期,这个数字是两成。

  做个简单的算术题。

  2016年房价翻了一番,从1万/平米涨到2万/平米,现在回落三成,也就是1.4万/平米。

  相当于5年时间涨了40%,平均一年8%。

  房子是个特殊的产品,既有居住属性,又有金融属性,天津住宅的出租回报率大约1.7%,8-1.7=6.3%,这完全符合金融产品的合理收益区间。

  从这个角度说,房价几乎进入安全区。

  开发商拿地,一般也是遵循这个逻辑。

  经济学上有个词叫做“时滞效应”。

  行动到效果之间,存在一定的时间。

  楼市中,有两个典型代表:地王和抄底。

  当时的热,并不代表未来,“地价决定房价”不过是一句漂亮的谎言。

  现在的凉,也不代表未来,有的开发商算明白了,也就行动了。

  不是想鼓吹天津楼市,吹了又有什么意义呢?

  我们承认天津楼市“状态欠佳”,但客观事实是,市场已经出现不同的声音了。

  在被泼凉水之后,开发商还敢高溢价拿地,一定有原因。

  除了开发商,也包括买房人。

  “北漂儿”来天津扫货的苗头已经出现。

  南站商务区购房者“北漂儿”占比达50%;滨海新区中心商务区已经出现北京人来投资的现象;就连河东区雍祥园“北漂儿”北漂占比都能到20%……

  我们身处天津楼市,温水煮青蛙,无感很正常。

  外面的人,可能看更清楚。

  04

  开发商拿地积极,可能还有几个原因。

  很明显,天津在卖好地,卖开发商有利润的地。

  东丽区、津南区、武清区最近陆续都开了土地推介会,压箱底的好货都拿出来了。

  土地是开发商的弹药库,必须做好土地储备。就像万科郁亮经常说的一句话,农民不能因为天气不好就不种地了。

  弹药空虚、恰逢好地,一拍即合。

  也不排除有的开发商“囤地”,尤其是负债低、自有资金充裕的。

  反正钱放哪都是放,买点地也未尝不可,风险释放差不多的时候,就把眼光放长远。

  另外,有些开发商要冲规模。

  比如万达回归房地产,要冲2000亿的规模,怎么办?

  去三四线城市拿地也行,但货值太小,慢!

  不如去一二线城市拿地,把单笔货值拉大,快!

  一二线城市中,天津是好拿地的。

  刚出炉的今年前9个月土地出让金排名,二线城市都太火,土地不好抢。

  天津好客,童叟无欺。


  9个月时间,天津土地出让金658亿,10月份又挂牌了103个亿。

  不得不说,“温度”在上升。

  05

  市场情绪不好的时候,就像黑洞,任何利好消息都会被吞噬。

  没关系,天津楼市还在继续心理按摩。

  市场最微妙的地方,在于开发商情绪的转折,已经出现了。

  风起于青萍之末。

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