沈阳9月土拍结束 华润56亿拿地大东迎来均价20000+项目

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  在沈阳新政落地之后,9月即将出让的土地就备受关注。925土拍4幅热地,果然溢价率“很低”,而后928再发公告,华润55.87亿底价摘得大东区沈海热电厂3幅地块。9月份所有出让土地没有“高溢价”,是否说明沈阳新政执行到位?明眼人都知道,今天主要说说华润摘得的沈阳热电厂3幅地块。


  3块地总面积39.12万平,容积率上限分别为2.28、2、1.85,总计建面约78.3万平米,所以整块土地平均下来地价为7138元/建筑平米。看起来似乎价格不高,毕竟是一环旁的核心位置,但如果是关注了挂牌公告的人都知道,事情远不是这么简单。


  根据土拍挂牌公告,3幅地块均有在大东开发建设电厂的要求;一、二号地块有配建学校要求;一、三号地块有配建绿化公园的要求;二、三号地块有对历史建筑进行改造、维护及利用的要求。综上,华润拿下这一大片土地,除了55.87亿的真金白银,还需要配建绿化公园、配建学校、改造维护古建以及建设一座新的热电厂。

  这些需要投资多少?既然是公园,面积怎么也要几千平吧,一平千八百的投资得需要吧,好吧,这千八百万的事儿就不算了。配建学校,建筑面积怎么也要数万平,加上必要的设备器材,投资肯定过亿。古建筑这条就不好说了,主要真的没法估计需要多少投入,毕竟还有“利用”的字样,难道还可以合理使用以获利?

  最后就是电厂的部分了,由于沈海热电厂承担着大东区、沈河区大部分的民生供暖任务。新建的必然也是热电厂,参考过去的报道,新电厂预计采用两组“35万千瓦超临界燃煤热电机组,计划投资33亿元”


  如此一来,这3块地华润付出的投资相当于55.87+1+33=89.87亿,平均到78.27万平的最大建筑面积上,土地成本高达11482元/建筑平。地价已经过万了,就不斤斤计较各项成本了,假设地价占房价的比例为50%,这3块地建设开盘后的均价将达到2.2万元/平以上,或者看看最近2年沈阳地价万元以上项目现在的售价,就算开盘价逼近3万都属于正常。就这,地价还是往少了算的。

  然而现在大东区房价是多少?目前大东区在售商品住宅大约1.6万套左右,整体均价约11523元/平,均价高于2万元/平的房源仅有404套。2020年1~9月大东区新入市商品住宅4950套,整体销许备案均价14421元/平。看到这几个数字也许很多朋友会感叹,大东房价一万四?可是等到华润沈海热电厂地块项目面市的时候,价格恐怕已经不止2万了。

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