地主家也没有余粮啊

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  photo by Josh Hild

  自古逢秋悲寂寥。

  乐观者看到丰收,悲观者感到萧瑟。两种矛盾的调子在这样的季节同时存在,却并不违和。

  对于房地产而言,秋天原本也是一个丰收的季节,传统的“金九银十”一向是销售旺季。

  今年的秋,确实萧瑟而肃杀,丝毫没有一丝温情,房地产企业似乎成了入了秋的蚂蚱,瑟瑟发抖。

  继7月底的房企融资三道红线、四级管理的政策出来后,房企考虑的第一要务就是抓销售、抢回款、降负债,抢手现金准备过冬。

  市场上恒大打响了降价第一枪:“全场七折售房”。虽然跟进者寥寥,但市场明显感觉到了硝烟味,作为行业巨头而言,“春江水冷鸭先知”。

  随后,万科董事局主席郁亮在跟媒体的交流会上公开表示,三道红线的监管是穿透式的,明股实债、表内表外全覆盖,之前的财务技巧是没有任何作用的,这对所有的开发商都是挑战。“这个影响是对整个行业的,整个行业的游戏规则都变了。”

  01

  规则巨变之下,行业巨头如何应对

  
节前的市场又传来几个大消息。

  据时代财经9月28日消息,融创已将上海香溢花城项目中一幢商业物业打折出售给黑石,对价约为7亿元。

  据了解,此次交易的价格较两年半之前降低不少。消息称,2018年歌斐资产报出的单价约3.6万/平方米,但此次黑石收购该物业的价格约为2.8万/平方米,相当于在歌斐资产报价的基础上打了8折左右。

  而有知情人士透露,目前融创还在为多个物业寻找买家,并且表示若买家能在年底之前支付全款,价格方面还能做出更大的让步。

  其实早在今年3月的投资者会议上,孙宏斌就说过,眼下城市分化严重,部分城市风险较大,为平衡风险,融创会坚决卖资产,酒店、乐园都是待售商品。与此同时,他还坦言,只要有人愿意接手,

  “稍微打个折卖也行。”

  融创作为三条红线全中的房企巨头之一,面临降负债的压力也非常大,所以此次开启“卖卖卖”的模式也在情理之中。

  从买买买,到卖卖卖,不过也就一年之间。今年以后,房地产市场上的“孙宏斌轮”估计再难见踪迹了。

  毕竟,房企融资监管的三条红线要在2023年前全行业全部落实到位,这对所有的房企都是“生死大考”。

  9月29日,澎湃新闻报道称,从2021年开始万达商管不再投资持有新的万达广场物业,即不再走“重资产”的路子。

  所谓的“轻资产”是指万达不再在万达广场的建设过程中投入资金,只负责输出品牌、负责万达广场的设计、建设和运营,并从中分得收益。

  万达无奈转型轻资产,背后仍然是降负债和增现金的需求,三条红线的高压监管之下,既然无法做到开源,只能从节流下手。

  事实上,行业巨头的这一系列动作,都是融资监管三条红线下的自救布局之举。如果此时还不明白,那估计要被这个行业、被这个时代无情抛弃了。

  02

  时势造英雄,房地产要懂政治

  一号君始终认为,房地产是一个靠天吃饭的行业。

  就如同农业一样,农民种田要靠天,懂得识天气、顺天时,要掌握气候、节气变化,要运用和顺应自然规律,这样的前提下勤恳劳作才能获得丰收。

  房地产行业的天是什么?有人讲是政策,说房地产是一个政策市。

  错了,房地产的天,是政治。

  什么是政治?

  政治是指政府、政党等治理国家的行为。政治是以经济为基础的上层建筑,是经济的集中表现,并为经济基础服务。

  当下最大的政治是什么?是要打通国内国际双循环,重点是打造国内的内循环体系,这个战略决策是前所未有,也是意义深远的。

  打通了内循环,就是强健国家经济体魄的根本。

  而打通内循环的关键是什么?

  就是要老百姓手里有钱。这个时候房地产不能添乱,不能过度挤占老百姓手中的现金流。

  明白了这一点,就明白了房地产同样要懂得顺势而为,顺应时势,所以行业巨头对于政治、时势的把握是十分敏锐的。

  无论东西方,皆是如此,企业家也是政治家。

  所以说这些年房地产行业诞生的所谓刘森峰、陈凯等明星职业经理人,无非是“好风凭借力,送我上青云”罢了,赶上一个好时势。

  如今风停了,他们也赶紧离职,以保住明星经理人的光环。

  一号君一直很奇怪,房地产那么大体量的一个行业,又是跟国计民生高度相关的行业,许多的房企居然没有专门的具有大局观的公共事务部门或者政策研究室,去专门研究宏观政策、宏观政治命题,去参与政府过程、影响政府决策的,应该说全行业基本没有。

  有也仅是研究行业政策、区域政策,主要为拿地、销售服务的所谓战略研究部门。

  反观互联网行业,如阿里、苏宁等行业巨头,在承接与中央部委、立法机关的工作联系、行业研究甚至政策制定、行业标准等等方面,都会深度介入、高度配合。

  03

  未来房地产将在箱体间发展

  
同样在节前,21世纪经济报道称,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

  其中一位大行人士表示,监管年初就有要求,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例,这一比例或为30%左右,但未见到发文。

  数据显示,房地产贷款新增占比自2015年的30.6%,猛增至2016年的44.8%,到2019年末降至34.0%。若新增房地产贷款占比降至30%,该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。

  如果说,三条监管红线是针对房企融资的,那么这次重申限制居民房贷规模则是针对房企销售端和回款端的。

  未来房企不仅面临融资的压力,还要面临行业激烈的销售竞争,和加速回款的压力。

  双重压力之下,房地产行业将被限制在一个上有压、下有托的箱体之间发展,行业的新一轮洗牌或许已经开始。

  

  —End—

  2020年9月30日 9:49

  

  有些话不说,不代表不了解

  有些人不见,不代表就遗忘

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