超低库存警报之下,经开房价追平滨湖还要多久?

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  惯常情况下,房地产媒体的严谨性要求我们避免使用“最”这样的绝对性字眼,但凡事总有例外。今天得说一说合肥这两天的市场哪块最火爆?必属经开无疑。

  一、经开两盘集聚,房企竟无销售压力

  在经开区东北角有两个新盘——中海上东区和公园万象,它们的去化速度哪怕说是即开即罄都有些苍白。

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  千人抢房,销控尽飘红

  中海上东区,其品牌历史、项目地段、配套等实在无须多做介绍,在项目25号首开前,各大媒体早已进行过轮番地信息轰炸,至此还值得拿出来品评的唯有首开战绩了。

  首开当晚,虽然是线上选房,但依旧难挡人气汇聚。低密多层首开释放出四栋楼,共168套房源,当晚去化102套,相当于每栋仅剩下十套多。

  

  在此前预售阶段,就已经冻资1500组,而整个盘不过1436套房,首开房源也仅仅只有584套。需要明晰的是中海此番备案价、均价都要比周边竞品略高,而且官宣没有任何优惠。

  

  可就是这样傲娇的中海上东区,首开后仍然以秒卖11.85亿的销售成绩,创造了合肥2020年开盘销售面积、套数、金额最高纪录!

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  两开两罄,去化九成

  月初,中海上东区的“邻居”公园万象抢占“金九”热潮,首开5栋楼,供出355套房。约500组客户现场抢房,最终售出320套房源,去化9成,销售业绩达6.5亿。

  在金九之初就有这样的战绩,可谓是响当当地引燃了“金九银十”热销潮。

  

  再有20号加推两栋(小)高层,168套房源,现已去化八成

  据置业顾问透露,目前项目的高层已经告罄,几乎只剩下低密多层。整个项目虽然体量很大,近3000套房源,但难抵客户购房情绪高涨。

  

  在两个楼盘配套如此近似、房源多达4500套的情况下,本该竞相让价的两个新盘,却呈现了恰恰相反的现象:公园万象两开两罄,中海上东区销售创纪录。

  看似有违一贯的市场认知,但透过现象看本质,你会发现:市场规律仍是铁律。

  二、经开热销背后的秘密——库存告警

  经开区即开即罄的热销现象应是会让众多房企羡煞一时。战绩辉煌惹人艳羡是必然的,说只是“一时”是因为这种现象断然不是常态。

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  库存令人捉急

  两个新盘有如此傲人的成绩,很大一个原因是经开目前只有这两个新盘在售,物以稀为贵恰是如此。

  参考365淘房最新公布的库存数据,经开区近一年的库存量整体呈下降趋势。

  

  

  数据显示,经开区七月份的库存尚不足千套,八月份的新房库存也仅有1062套,全市倒数第二。环比上月所呈现出的上涨态势恰恰就是因为中海上东区和公园万象的备案。

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  供地成“老大难”

  作为房屋的唯一载体,土地向来直接影响着房产。供地多,房源自然也不会少。

  但在这方面,和肥西、蜀山、庐阳等区持续的供地潮不一样,经开已然成了继政务区之后的又一个“老大难”。

  

  据365淘房八月份的数据,经开区近十年的供地中,出让过22宗住宅用地,平均一年不过2宗多,最新的9.24土拍中,出让的住宅用地还是属于租赁住房

  相较于肥西、长丰等每年出让十几宗的供地能力,经开的“地荒”一直是它的“老大难”问题。

  

  但从卫星云图上看,经开区的绿色面积很大,用地密度也并不是很大。西部、东部地区仍然有很多“空地”看起来可以被利用。但为什么又说经开一直没有摆脱“地荒”呢?

  究其原因,其实很好理解。

  首先经开区在土地利用方面,市政整体上更倾向于工业用地。从规划呈现上看,只有西部居住密度比较大

  作为国家级经济开发区,它的使命就是开发经济。2010年,成为安徽省首个千亿元产值开发区;2012年,成为安徽省首个两千亿元产值开发区,安徽省首个综合财政收入过百亿元的开发区……海尔、联合利华、江淮汽车、美的、洽洽等“众星云集”。

  

  在产业这一块,经开区完成得很漂亮。对比下来凸显的就是中间红的蓝的工业园区。它们不仅占地面积大,土地使用率还低,这才显得“有地”可用。但实际上土地的使用权已经尽归工业园。

  其次就是工业园遍布给土地带来的“副作用”。

  

  众所周知,工业园选址一般钟情于郊区,就是因为它们无可避免的会带来各种污染:机械运作的噪音、卡车运输带来扬尘,自然也少不了工业污水等化工污染。哪怕排放量符合国家标准,购房者也难免心里膈应。

  另外还有翡翠湖、南艳湖两片湿地要保护,属于动不得的区域。两厢作用就造成如今“有地”不能供,能供不能用,能用没人要的尴尬局面。

  三、经开发展又迎来高光时刻,需求或激增

  房荒现象当然还有另一个因素就是需求过大。经开区的住房需求主要来自两方面。

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  肥西、滨湖和政务的客源外溢

  对于肥西改善客群来说,差不多15000元/㎡的价格能够住进大户型,但如果咬咬牙就能住进市区呢?情理之中,大多数来自肥西的改善客户更愿意多花一些住进经开的刚需户型

  而政务和滨湖的客群外溢原因大差不差。政务区是合肥房价的天花板,而经开距离政务区不过一条绕城高速,更多工作在政务的刚需客户天然地首选经开。

  

  而滨湖这两年的房价虽然直逼政务,但按照现在调控收紧的节奏,想要追上政务恐怕不是一两年能做到的事。滨湖目前均价两万三四,差不多比经开高出6000元/㎡,再加上配套的兑现程度,两区的刚需客群会怎样选择其实毋庸多说。

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  产业升级,经开区内生的需求或将迎来激增

  近几年,合肥市政发布的头条最多的是什么?是“合肥将与某某企业(集团)深入合作”。华为、阿里巴巴、京东等“智”造企业相继进驻合肥。

  它们擅长的领域不正是电子通讯、互联网、高端制造等新兴产业,这意味合肥正在进行如火如荼的产业升级。

  就在今天,位于经开区的启迪科技城也传来新消息:将打造百亿规模新基产业园。

  

  它将与合肥“芯屏器合”和“集终生智”产业相融合,更全面地聚焦于高端制(“智”)造。

  在加上经开区被划进自由贸易实验区合肥片区,随之而来的必然是更多外资企业、中高端新兴产业的集聚

  产业升级意味着中高端就业增加,意味着人才汇集、意味着传统产业固有的“副作用”会随之改善

  

  在这样的连环效应下,经开区的住宅需求会随着中高端人才的集聚和居住环境的改善而极大地增加,到那时,如果还没有充分的供地,房荒问题只会持续加剧。

  四、供需关系是铁律,房价要直逼滨湖?

  透过现象看本质,供需关系仍是铁打的市场规律。中海和公园万象的热销现象可不就是一时风景吗?没有足够的供地,哪来这些抢手的项目。

  但购房者更关心的是什么?还是房价。因为供地规划在市政手里,是否供地要考虑的因素绝不仅仅是这几点清浅的观点。但房价涨不涨、什么时候涨,我或许能为你提供一些参考。

  就目前来说,经开区的均价在17000元/㎡左右,在售的两个新盘已经直逼20000元/㎡。房荒情况下,购房者在经开的选择实在算不上多,这倒有可能促使房价往上抬一抬,抬到什么程度?直逼滨湖吗?尚未可知。

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