强行降杠杆下,房企遭遇生死劫:做好泡沫磨灭准备

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  据《21世纪经济报道》报道,监管要求银行控制房贷规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

  这意味着流量房地产的信贷规模将进一步缩减,从2016年的45%跌至30%,接近于2015年去库存之前的增量规模。

  继李嘉诚和许家印之后,又一个已经实施的房地产遏制手段,被摆在了公共舆论面前。

  对于李嘉诚,由于港资地产商擅长囤地捂盘的马拉松式的收割,成都这次算了开了一个好头,会形成示范效应,而对于国内开发商,就是融资的三道红线现在,把开发商的融资规模降到一个安全的地带。

  

  房产,包含居住属性和金融属性。不同的房产,不同的周期,居住属性和金融属性,并不一致。对于居住属性,如刚需、刚改,看的是成本,只要不跌就是涨;对于金融属性,即投资,看的是效率、是杠杆,房价不涨便是跌。

  所以,房住不炒的本质,在于引导房价,体现居住属性,压抑金融属性。不要把房住不炒,简单理解为要房价大跌,你只会失望。

  房住不炒,目的是保持房价健康成长,防止大涨大跌之策,只会加速市场的分化。差房子没人买,好房子依然高高在上,稳步上涨,由于各个城市经济发展不均衡,楼市分层是目前我们面临的最大现实。

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  面对楼市分层,房地产再也不能无序发展,调控的手段从供给端(开发商)调控,也蔓延到了需求端(居民)了。

  LPR已经连续五个月“按兵不动”,说明利率宽松的时刻过去了,随着疫情得到有效控制,宽松的贷款政策也在收紧了。

  9月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)显示,一年期和五年期贷款市场报价利率(LPR)分别为在3.85%和4.65%不变,均与上期报价持平。

  

  今年以来,多个城市传出房贷收紧乃至上调的消息。据证券日报报道,北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态,而二三线城市则呈现房价收紧趋势,不仅房贷利率较高,而且上调了二套房贷款首付比例。

  部分银行由于额度不足,减缓了放款速度,个别银行甚至停掉了房贷业务。为何会出现这种情况?

  

  每年年底贷款额度都会比较紧张,而今年又因为新的贷款机制,LPR的执行,某些银行缩紧住房贷款,以便有备无患,采取有效的房住不炒政策是大势所趋。

  此前,无锡、沈阳等多地出台楼市调控政策,提高了二套房首付比例,同时放款的速度也比较慢,限额放款至少2个月以上,还有之前批贷的客户未放款,导致单子积压。

  对住户部门来说,同样需要控制杠杆率。因为居民杠杆率过快上涨,不仅会造成对消费的挤压效应,也容易带来相应的金融风险。

  刚需如果今年着急买房,那么宜早不宜迟。毕竟政策趋势是比较严格的,未来是充满着不确定性的。

  政策走向是非常明确的,整个大环境都在收紧楼市资金,首先是监管部门给房企划了3道红线,去杠杆已经成为金融乃至整个经济系统的重点,这就意味着货币供应得管住。预计年底时,申请住房贷款会比现在更加困难。

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  我国哪些城市的居民杠杆率较高呢?目前“杠杆率”的统计存在较多口径,其中比较常用的有两种:一是住户贷款余额/GDP,即住户部门杠杆率;另一种是住户贷款余额/住户存款余额,即住户存贷比或居民资金杠杆率。

  对23座重点城市的居民资金杠杆率和住户部门杠杆率两个指标的统计测算发现,厦门、杭州、南京、深圳这几个来自东南沿海的副省级城市的杠杆率名列前茅,其中在居民资金杠杆率方面,厦门位列第一;在住户部门杠杆率方面,杭州名列榜首。

  无独有偶,深圳、杭州、厦门在房价收入比也位居全国前列。2019年,深圳房价收入比高达35.2,厦门为22.8,杭州为17.7,均处于较高水平。

  资金杠杆率高,意味着楼市投资热情高涨。在楼市上行期,这些投资行情能迅速转化房价上涨的刺激力,而在楼市下行期,这些缺乏资金支持的债务,也很容易沦为悬在房价头顶的达摩利克斯之剑。

  

  这种局面的存在,必然带动这几地楼市指数脱离本地居民的实际收入水平,呈现出一定的泡沫特征,除了挤压消费、挤压实体经济之外,还潜藏着较高的金融风险。

  如果经济能够一直高速增长,这些风险不过是提前预支未来,负面效应随着时间的流逝可以逐步消化殆尽;然而,一旦经济出现失速,这些被透支的未来,很容易对当下带来超出预期的影响。

  换言之,在高杠杆率面前,这几地的房价易涨易跌,涨起来一飞冲天,跌起来也有可能超乎预期,导致泡沫破灭。

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