德阳楼市9月报:价跌量涨,竞争最激烈的时候马上到了!

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  01

  成交量价:价格微跌,销量上涨

  本月主城区成交均价约7324元/㎡,环比下降约4.7%,成交999套,约11.4万㎡,环比上涨约40%。


  这个月里,市场上有两个典型新开盘楼盘引发了较大关注。

  第一是敏捷翰林府,均价6077元/㎡,备案141套,9月26日才开盘但却登顶本月销冠,从项目本身来看,建面69㎡两房、84㎡三房、118㎡四房的产品是主打,总价低,房贷压力就小了,加上所在的经开区这两年配套迅速在呈现,包括柳梢堰公园、天立学校、商业综合体等,都能吸引客群。

  第二个是花雨树香颂二期,9月11日开盘,均价7876元/㎡带车位,价格不算低,八千多的房源也不少,但成交量却不低,本月备案92套,排名第三突出的价值点在于是实验小学学区房,临近湖边,周围大盘多,居住氛围好。


  (按均价排名)

  从成交排行榜来看,前5名中,除了香颂均价在7字头,其余4个高销量的均价都在6字头,低价楼盘的成交占比高,是导致均价降了的主要原因。


  (按套数排名)

  本月成交最多的是80-100㎡面积段,共174套(主要来自敏捷翰林府),其次为110-120平米和120-130㎡,都是164套,这三个面积段也构成了本月成交的主要面积段,从销量排行榜来看,排名前5的楼盘产品也基本就是这些面积段。


  自从2018年以来,德阳就开始转向改善市场,大面积产品成交显著走高。

  但实际 上,随着房价上涨,大面积房源的总价也在上涨,所以也能看到,改善户型已经在升级换代,比如以前80多平米主要是两房设计,现在都是三房,120多平米的以前主流是走三房,而现在出现了很多四房。

  9月份主城区价跌量涨,孝感则是另外一种调调。

  本月孝感 均价约6660元/㎡,环比上涨约2.9%,备案 463套,约4.5万㎡,环比下降约9.57%。


  本月孝感备案最多的依然是阳光中央公园,154套,均价约6310元/㎡;但是均价排名前三的锦利滨湖国际社区、恒大翡翠华庭、远东名都华府,全是7字头,并且销量也不低,其中锦利一楼花园洋房均价就在1万以上,洋房也在7500+,以及恒大是精装房,一通组合拳下来,所以,本月孝感均价被拉高。

  02

  供应端:环比翻倍,货量充足

  德阳市区总共新增供应2184套,约23万㎡,环比上涨约132%,其中主城区新增供应1260套,面积约14.1万㎡,环比上涨255.9%,孝感供应924 套,约9.32万㎡,环比上涨74%。


  本月主城区共有6个项目获预售,主要还集中在城北,花雨树香颂、碧桂园占总供应的45.6%,其次为经开区,敏捷和保利总供应700套,但保利为洋房,对于整体市场影响较小。


  另外,城南新盘汇乐上院在9月的最后一天取得预售,只有42套,均为院墅。

  从现在的楼盘分布来看,旌北区域新盘众多,潜在供应明显大于其他片区,将是接下来德阳楼市竞争最为激烈的片区。

  供应第一梯队集中在绿地(智慧公园城和湖畔公园城)、碧桂园、金科和邦泰,都是大体量、开发周期长;

  第二梯队则是世茂、文泰、世家;

  按照规划指标保守估计,这一片的潜在供应至少还有110万㎡以上,并且产品依然会以改善甚至终极改善为主,120㎡~140㎡面积段的户型竞争更为明显,从这点也可以看出,现在德阳楼市的价值区域依然是集中在旌北新区。

  旌北新区是改善产品的主要阵地,孝感的产品竞争则集中在100㎡左右的三房。

  由于阳光大地“低总价、80多㎡三房”的异军突起,每个月三四百套的销量,让刚需客户在被大量消化,甚至被透支消化,按照现在阳光大地的货量和销售节奏,到明年四五月份估计就会售罄,但现在孝感依然是100㎡左右的三房产品为多数,后续还有卡地亚花园城、曜凯地块即将上马,如果依然是走刚需产品路线,那么孝感主打刚需的楼盘们估计就要想哈咋个去分剩下的刚需客群了。


  不过,孝感的楼盘也并且全是主打刚需的,锦利滨湖国际社区和恒大翡翠华庭则更偏改善,且都有高层和洋房,阳光大地收官后,孝感主场将集中在这两个楼盘。

  0 3

  市场活动:推特价房的楼盘在增加

  本月有两个节日节点,一个是教师节,一个是即将来临的国庆和中秋节,9月共有24个楼盘推出活动。(国庆各大楼盘活动请点击【 】了解)


  总体来看,周末暖场活动对于销售的直接影响在逐年降低,所以现在举行周末暖场活动不是主流,而推出特价房的楼盘数量在增多,说明通过释放实打实的优惠方式来吸引到访更有效果。

  04

  库存:主城区库存依然最高

  截至9月底,德阳市区新建商品房总库存1.17万套,约135万㎡,其中,主城区库存9003套,库存面积约109.4万㎡,环比下降17.2%,孝感库存2723套,面积28.82万方,环比上涨27%。


  从2016年之后,德阳楼市的库存就一直在100万方以下,尤其是经过2017年凶猛去化之后更是无房可买,一直到2018年之后才陆续库存回升,目前的库存主要集中在孝感片区、城北和经开区。

  05

  商业、住宅、车位数据概览

  9月商业新增供应133套,供应面积约1.1万㎡,环比上涨923.1%。备案62套,备案均价11920元/㎡,备案面积约0.4万㎡,环比下降53%。库存6841套,库存面积约81.1万㎡,环比上涨2.5%。

  9月写字楼新增供应0,备案5套,备案均价4358元/㎡,备案面积约0.04万㎡,环比基本持平。库存1841套,库存面积约14.7万/㎡,环比基本持平。

  9月车位供应1092个,供应面积约3.6万㎡,环比上涨74.2%,备案1088个,备案均价5.4万/个,库存35037个。

  0 6

  二手房:环比略有上涨,波澜不惊

  从近3年数据来看,金九银十的到来并没有影响二手房销售,本月二手房成交925套,约8.67万方,环比上月上涨约6.5%。成交结构依旧以小户型为主导,90㎡以下房源481套,占比54%,其中购买最多的是80-90㎡户型,其次则是60㎡以下户型。


  不过另一方面,老旧小区改造正在进行中,或许即将迎来二手房市场的新拐点,大部分老小区都位于市中心地段,配套优势无话可说,可就是因为老破小,所以经常被人看不起,但是经过了老旧小区改造之后,墙面粉刷、防水等工程,焕然一新,估计会令二手房市场迎来新春天。

  0 7

  月度总结

  刚需客户透支,后市如何发力?

  金九银十,进入传统旺季 ,市场整体量涨价跌,9月成交15.9万㎡,环比8月上涨约22%,但相较于2019年下半年仍处于低位。

  受价格挤压,城北刚需客户外溢至阳光中央公园及恒大翡翠华庭较多,孝感成交量陆续与城北比肩;各大楼盘陆续推出双节优惠,加之孝感及城南低价盘成交情况较好,拉低全市均价。

  从最近3个月的量价来看,销量经过了快速上涨之后缓慢回落,说明被疫情压抑的购房需求已经被消化得差不多了,激情已经褪去,如果价格不调整,接下来的降速销售要有心理准备。

  尤其是孝感片区,阳光大地这一针强心剂作用明显,不论是低于周边楼盘的价格,还是剑走偏锋走小户型,都直击了刚需的心脏,快速转化了市场上大量的刚需客户,但有一个问题需要注意:客户少了,潜在供应接下来陆续上市,孝感又大多数是100平米的三房,同品类竞争下,有些定位不明确、产品没有特色的楼盘则风险更大,这种情况,又是否会引发以价换量呢?就看接下来最后一季度的表现了。

  【数据来源:德阳市房产网、旌阳区房产网】

  ——END——





  免责声明:本资料相关文字、图片是对项目所做的示意表现,仅供参考,文中配图部分来源于网络,最终标准详见政府相关部门批准文件、图则。经政府批准的详细规划以销售现场公示为准,敬请查看。本资料为要约邀请,买卖双方的权利以及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本宣传资料为要约邀请,因建筑规划、设计变更原因,相同户型局部会有所不同,户型图尺寸标注上可能存在偏差,家具、隔断和洁具仅供示意,以上图形、文字今后可能有所修改、变更、调整,开发商不再另行通知,敬请关注相关最新宣传资料,买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。

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