10月楼市“冷飕飕”!央媒发文敲打房地产,专家:明年更不乐观

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  最近的房地产市场,有点风声鹤唳的感觉,开发商和购房者都感到“冷飕飕”的。

  房企这边,三道红线的影响持续发酵。

  自8月份开了重点房企座谈会后,融资新规已露出全貌近两个月的时间,具体包括:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

  从今年的中报来看,截至6月底,目前TOP15房地产企业中,有9家公司剔除预收账款后的资产负债率超过70%。

  其中,恒大、绿地、融创、碧桂园资产负债率均超过80%,恒融绿三家的净负债率都在150%以上,这几家龙头房企的现金短债比也不足1倍。

  财务指标不及格,就意味着融资受到极大的限制,换句话说:你这家开发商越是没钱,越是不让你借钱。

  购房者这边,房贷日趋收紧。


  9月28日,21世纪报道称:有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比要降到30%以下。

  另据媒体报道,一位国有大行交易银行部总经理称:“最近,行内对涉房类贷款有了新要求,即严格控制贷款规模增长,但具体没有量化。”

  这个消息说的是有鼻子有眼,但进入下半年,尤其是即将到来的四季度,房贷额度收紧,却是不争的事实。

  有大行人士表示,该行年初通常会对各省分支行制定综合经营计划,其中包含个人按揭贷款的投放规模目标。

  但是,今年不少热点城市的房价回暖,某地区分支行仅用半年时间,就把全年的个人按揭贷款投放额度用完了,使得后续该地区新的房贷投放要靠存量移位再贷。

  显然,接下来的三个月时间,银行会对新增贷款的购房者执行更严格的审查,贷款资格、收入证明、银行流水、亲属担保、贷款额度把控以及贷款周期,都是横在购房者面前的“大山”。

  此外,在黄金周前夕,央媒发文敲打房地产,给10月楼市定下了基调,透出了更强烈的信号。

  《经济参考报》9月28日发文指出,金融属性如果缺乏有效约束,容易成为房价炒作的助推器。

  文章指出:不断上涨的城市高房价对社会终端需求的挤压,已经影响到消费需求的持续增长,导致近年来我国城市消费增速持续低于农村消费。

  如果缺乏有效的规范与约束,就很容易让房地产偏离“住”的属性,某种程度上成为房价炒作的助推器,成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂,进而削弱产业结构优化调整的内在动力。

  怎么理解以上两段话呢?

  1,房价上涨的根源是“高杠杆”,这是未来调控的重点。

  按天风宏观的数据,去年底我们的居民杠杆率已经达到了65%。

  如果按经济学家李奇霖之前的统计,把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入,结果有点夸张:目前居民杠杆率高达105%,比美国、日本还高,与法国持平。

  也就是说,居民每赚100块钱,其中至少65块钱要用来还贷款。

  如果去掉家庭硬性开支,这100块剩下的可支配收入,注定无法背负如此高的负债率。

  从这个角度来看,也就不难理解银行压降房贷规模的意图了,10月份的楼市,降低居民杠杆将是调控的一个重点方向。

  2,房地产行业的持续扩张,已经开始挤压消费和其他产业的升级空间。

  在2020年这个特殊的年份,经济构建“双循环”模式将是必经之路,但房地产占据了银行融资、信贷资源的大部分“蛋糕”,必然会影响居民消费、科技自主创新和产业升级。

  前段时间,经济学家李稻葵说,统计局对中等收入人群的标准是年收入10-50万,有车、有房、能旅游。

  花15年时间,把4亿中等收入群体倍增到8个亿,中国经济总量会达到全球第一。

  到那个时候,只有两个世界,一个世界是“我们”,另一个世界是“国外”,逻辑很简单,彼时我们有8亿中等收入人群,比全球所有其他国家中产加起来的人口都多。

  要实现这样的目标,就必须从多个渠道下手,不管是房企还是购房者,都要给“居民增收”、“产业转型”让路,把房地产稳住,才能让老百姓敢花钱,愿意花钱,企业才有动力去创新。

  在这个大前提之下,不光是未来三个月楼市行情难有起色,业内专家认为:在密集的到期债务压力下,2021年楼市更加不乐观。

  在9月下旬,南都大数据研究院调研了房企的负债情况,数据显示,76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿,约占有息负债总额的35%。

  按照7%的的平均融资成本来计算,每年要还的利息超1700亿。

  更值得关注的是,76家房企中,有52家房企的一年内到期有息负债呈同比增长,如遇销售回款不及时,恰逢还债高峰期,资金短缺的压力显而易见。

  这是一场对开发商和购房者的“现金流”考验,咬牙活下去,将是未来3个月,乃至整个2021年楼市的生存逻辑。

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