视高不限购?成都买这三种房子一定要谨慎!

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  对于普通的购房者,在成都买房要记住,这几种房子慎买!

  首先我们要明白,成都限购相对比较严格,如果房子是不限购的,那么这个房子基本上是没有购买价值的。限购越严的区域,说明抗风险能力越强。越容易买到的房产,未来风险越大。

  有些人图方便,觉得不限购的房子便宜、好买,其实真正买到手,十有八九是后悔的。

一、视高别买

  视高在哪里?

  视高是天府新区眉山直管区,天府新区分为成都直管区和眉山直管区,不限购的就是眉山直管区!

  

  最近经常有楼盘,号称天府新区不限购,随便买。这个时候大家一定要擦亮眼睛了。

  视高属于四川省眉山市仁寿县,你花了不少钱,其实是买了眉山的房子!没有升值潜力,距离成都市区也远,让人肠子都悔青了!

  视高的房子,投诉率很高,房地产商心黑的很,虚假宣传骗你买房,好多视高业主维权困难。买房买的这么不痛快也是没谁了!

二、公寓慎买

  关于公寓,已经被大家说烂了。公寓的缺点很多,大家要谨慎购买

  

  落户

  因为公寓是商业性质的,所以不能落户。

  我们买房,不光是买一个稳定的住所,更重要的是购买房屋背后所涵盖的城市资源,比如教育、医疗、社保等。

  如果不能落户,这些相关福利我们就享受不到了。

  交易费用

  交易费用比较高,转让的时候要缴纳3%的契税、5%的增值税;

  同时还要缴纳高达20%的差额税,再加上中介费,预计综合的税费在10%。

  如此高额的交易费会导致公寓的变现十分困难。

  首付比例

  公寓的首付比例至少50%,贷款最多10年,贷款利率最少上浮10%。

  银行抵押的评估价也不高,最多给到评估价的60%,甚至有些银行是不做二手公寓的按揭的。

  得房率

  目前公寓的设计没有明确的规定,但一般都是“回”字形,也就是大家俗称的“筒子楼”

  所以公寓的通风、采光都会有问题。

  公寓得房率通常只有65%-75%,一般的住宅得房率都有80%以上。

  没阳台、没燃气

  绝大部分公寓没阳台、没燃气,这样的话日常生活晒衣服、做饭、洗澡等都很不方便。

  居住环境

  公寓本身的商业性质决定了它的人群比较复杂,办公、居住的人群都有,出租的比例也比较大,所以居住环境相对来说比较嘈杂,更没有像住宅那样的绿化和小区环境。

  这也导致了公寓在住宅最重要的两个属性(居住属性、投资属性)方面大打折扣。

  居住成本

  大部分的公寓,水电费、宽带费、维护费都比普通住宅高,尤其是物业费,一般是6-10元/月/㎡,这几乎是住宅的2-3倍了。

  以老刘家为例,普通住宅,物业费2元/月/㎡。

  装修成本

  选择公寓的客户普遍比较挑剔,你出租多年以后的公寓,要再次出售或出租,还要考虑装装修成本的问题。

  政策风险

  两年前,北京、上海就对公寓进行过大规模的整治,未来在其他城市也有可能出现这种政策风险。

  基于以上种种缺点和硬伤,其实公寓适合的人群是非常少的。

  一旦入手,基本只能出租,想要置换和变现都很不容易,大多数情况下只能起到市场、规划的利好或者等待有缘人。

三、没有学区的老破小

  老破小不是不能买,而是要选择性的买。青羊区80年代的老破小,因为有学区大家都抢着买。这套房子能给孩子带来很好的学习环境,条件差了点家长们也愿意。但是没有学区的老破小大家还是要慎重了。

  如果是房龄20年以上的,可能卖都卖不掉。

  

   未来老破小是一定会被淘汰的,随着租房市场的扩大以及租售同权的探索,越来越多的人在资金不足,但是需要满足居住需求的情况下,同等条件会选择更加舒适的租房,而不是老破小。

  老破小的户型糟糕,全明不可能,通透都不一定能做到,再加上老旧的房屋结构,让重新装修改造都面临一大堆潜在问题。

  老破小在学区的加持下,可能还有一定的上涨空间,但是也已经显现出疲态。

  没有学区的老破小,价格已经没有什么上浮空间了,未来可能会加速贬值。

  “旧改”的推进还有许多待解决的问题,并且“旧改”对老破小房价的影响是很有限的。

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