视高不限购？成都买这三种房子一定要谨慎！

对于普通的购房者，在成都买房要记住，这几种房子慎买！

首先我们要明白，成都限购相对比较严格，如果房子是不限购的，那么这个房子基本上是没有购买价值的。限购越严的区域，说明抗风险能力越强。越容易买到的房产，未来风险越大。

有些人图方便，觉得不限购的房子便宜、好买，其实真正买到手，十有八九是后悔的。

一、视高别买

视高在哪里？

视高是天府新区眉山直管区，天府新区分为成都直管区和眉山直管区，不限购的就是眉山直管区！

最近经常有楼盘，号称天府新区不限购，随便买。这个时候大家一定要擦亮眼睛了。

视高属于四川省眉山市仁寿县，你花了不少钱，其实是买了眉山的房子！没有升值潜力，距离成都市区也远，让人肠子都悔青了！

视高的房子，投诉率很高，房地产商心黑的很，虚假宣传骗你买房，好多视高业主维权困难。买房买的这么不痛快也是没谁了！

二、公寓慎买

关于公寓，已经被大家说烂了。公寓的缺点很多，大家要谨慎购买

落户

因为公寓是商业性质的，所以不能落户。

我们买房，不光是买一个稳定的住所，更重要的是购买房屋背后所涵盖的城市资源，比如教育、医疗、社保等。

如果不能落户，这些相关福利我们就享受不到了。

交易费用

交易费用比较高，转让的时候要缴纳3%的契税、5%的增值税；

同时还要缴纳高达20%的差额税，再加上中介费，预计综合的税费在10%。

如此高额的交易费会导致公寓的变现十分困难。

首付比例

公寓的首付比例至少50%，贷款最多10年，贷款利率最少上浮10%。

银行抵押的评估价也不高，最多给到评估价的60%，甚至有些银行是不做二手公寓的按揭的。

得房率

目前公寓的设计没有明确的规定，但一般都是“回”字形，也就是大家俗称的“筒子楼”

所以公寓的通风、采光都会有问题。

公寓得房率通常只有65%-75%，一般的住宅得房率都有80%以上。

没阳台、没燃气

绝大部分公寓没阳台、没燃气，这样的话日常生活晒衣服、做饭、洗澡等都很不方便。

居住环境

公寓本身的商业性质决定了它的人群比较复杂，办公、居住的人群都有，出租的比例也比较大，所以居住环境相对来说比较嘈杂，更没有像住宅那样的绿化和小区环境。

这也导致了公寓在住宅最重要的两个属性（居住属性、投资属性）方面大打折扣。

居住成本

大部分的公寓，水电费、宽带费、维护费都比普通住宅高，尤其是物业费，一般是6-10元/月/㎡，这几乎是住宅的2-3倍了。

以老刘家为例，普通住宅，物业费2元/月/㎡。

装修成本

选择公寓的客户普遍比较挑剔，你出租多年以后的公寓，要再次出售或出租，还要考虑装装修成本的问题。

政策风险

两年前，北京、上海就对公寓进行过大规模的整治，未来在其他城市也有可能出现这种政策风险。

基于以上种种缺点和硬伤，其实公寓适合的人群是非常少的。

一旦入手，基本只能出租，想要置换和变现都很不容易，大多数情况下只能起到市场、规划的利好或者等待有缘人。

三、没有学区的老破小

老破小不是不能买，而是要选择性的买。青羊区80年代的老破小，因为有学区大家都抢着买。这套房子能给孩子带来很好的学习环境，条件差了点家长们也愿意。但是没有学区的老破小大家还是要慎重了。

如果是房龄20年以上的，可能卖都卖不掉。

未来老破小是一定会被淘汰的，随着租房市场的扩大以及租售同权的探索，越来越多的人在资金不足，但是需要满足居住需求的情况下，同等条件会选择更加舒适的租房，而不是老破小。

老破小的户型糟糕，全明不可能，通透都不一定能做到，再加上老旧的房屋结构，让重新装修改造都面临一大堆潜在问题。

老破小在学区的加持下，可能还有一定的上涨空间，但是也已经显现出疲态。

没有学区的老破小，价格已经没有什么上浮空间了，未来可能会加速贬值。

“旧改”的推进还有许多待解决的问题，并且“旧改”对老破小房价的影响是很有限的。