脚踩“三道红线”，“小碧桂园”中梁降速40%

三年时间，业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股销售业绩从190亿元跃升至1523亿元。高速增长下，脚踩“三道红线”的中梁控股，位于此前约谈的12家试点房企之中。

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志

近日，针对房企负债经营出台的“三道红线”，以及约谈的12家房企，成为人们关注的焦点。9月26日，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。对于众多房企的负债经营的局势或将带来巨大改变。

风云地产界发现，近年来业绩突飞猛进，去年才上市，有着小“碧桂园”之称的中梁控股，也在试点房企之中。

橙色房企，资产负债率90%

监管部门公布的“三道红线” （一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍），确定了房企未来的融资标准。

根据红线，“踩线”的房企，分为四档。全部“踩线”，为红色档；两项“踩线”为橙色档；一条“踩线”为黄色档，全部指标符合要求为绿色档。不同颜色档次的房企，对于房企有息负债增加规模有明确要求。红色档，不得增加，橙色档增速不得超过5%，黄色档不得超过10%，绿色档放宽至15%。

按照此标准，诸葛找房统计数据显示，中梁控股处于橙色房企。其资产负债率为90%，净负债率为69.9%，现金短债比为0.98。

目前中梁控股“踩线”达到两条，而没有踩线的净负债率曾有过夸张的超线经历。2016年时，中梁控股的净负债率曾达到1790%，2018年时降至58%，恢复至正常水平。

中梁控股净负债率大幅回落后，2019年反弹上升了13个百分点，年末净负债率为65.5%，今年上半年继续上升了4个百分点。在今年出台的“三道红线”下，中梁控股或将难以复制前几年的高负债模式，带来的高增长。

对于债务结构的变化，中梁控股首席财务官游思嘉在今年中期业绩会表示，“目前我们的绝对有息负债水平在前50强房企中为最低，预期集团融资成本将进一步下降。”

“三道红线”下，游思嘉还表示，未来中梁控股负债将长远维持在70%-80%的水平，进一步优化债务机构，改善现金短债比。

2020年半年报数据显示，中梁控股目前手握总现金约350.21亿元，较去年年底上升32.2%，加权平均融资成本为8.9%，连续四年出现下降状态，但仍属于融资成本较高的房企。

风云地产界注意到，中梁控股自2019年7月上市以来，截止到2020年6月份，海外发债4次，累计金额达到9亿美元。为了降低融资成本，中梁控股最近两次的发债年限均为1年期的短债。

知名地产分析师严跃进认为，在地产调控政策持续高压以及境内融资渠道全面收紧之下，要实现未来的规模增长，现阶段房企都要绷紧资金安全这根弦。

红利褪去，2020年主动降速40%

下沉三四线城市，通过高周转促进企业规模增长，中梁控股因其跟碧桂园模式非常相似，在业内素有“小碧桂园”之称。

近几年，中梁控股通过主动下沉布局三四线城市，通过高周转，使得企业享受到棚改货币化带来的红利。

业绩图（2016-2019年）

数据显示，2016-2018年三年间，中梁控股销售业绩实现了三级跳，以131%的复合增长率，从百亿规模一跃成为千亿房企。2019年业绩增长继续保持50%的增速，达到1525亿元。

在“高周转”的快速增长期，中梁控股在地产圈也流传着“只要干不死，就往死里干”的名言。

处于高速增长期的中梁控股，2019年业绩会上，选择主动降速。宣布2020年销售目标为1680亿元，目标增速10%。与去年50%的增速相比，增幅大幅下降，增长速率直接下降40%。

数据显示，疫情冲击下，2020年上半年，中梁控股实现销售金额677亿元，同比增长6.3%，仅完成全年1680亿元销售目标的40.3%。

截至到1-8月，中梁控股销售金额为965亿元，同比增长12.33%，增速有所加快，完成全年目标57.44%。如果继续按照此增速，全年完成目标难度不大。

中梁控股管理层在今年中期业绩会上也表示，有信心完成今年1680亿元的年度销售目标，甚至有机会超过年度目标。

值得注意的是，通过下沉三四线城市，享受棚改红利的中梁控股，伴随着2018年下半年棚改政策收紧，三四线城市房地产市场红利退去，对其未来业绩增长带来的压力明显。

近两年，中梁控股通过土储换仓，三四线城市拿地占比有所下降，但从货值分布来看，2019年末仍有共有54%的比例分布在三线城市，10%的货值位于四线城市，二者占比超过了六成。

今年上半年，中梁控股新增货值1070亿元，区域分布进一步改善，二线城市64%，三四线城市占比36%。从整体货值来看，仍需改善。

严跃进也曾看好中梁的基本面，但他同时表示，如果项目过多布局在三四线城市，而此类城市又面临市场降温，实际运营就会有很大压力。

三四线城市红利褪去后，“三道红线”下，今年选择主动降速的中梁控股，或将难以重回此前的高速增长!