深圳房产：福田这三个地段一直被低估，淘笋好机会

问：老颜你好，我先自购一套三房下梅林 ，梅香学区，想投资一套450以下的小房。嘉鑫阳光350接近9万一平，福兴花园54平450万，景田凯旋豪庭390万，北环中学，40平，不知道哪一套更有投资空间。下梅林 景田还有投资的价值吗？除了下梅林还有哪些地方，这个价位还能看看。当然如果有稍好的学位更好。

答：你好， 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 梅林虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，相对于整体单价偏高，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘。 福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。

建议策略： 一、低总价刚需次新电梯房 二、顶级名校学区最低总价学票房 三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘 福田考虑学位还可以关注福外南的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾等。

问：老颜你好，我老婆在罗湖上班，想卖掉也是在罗湖的一套老房子置换一套学位较好的房子同时方便她上班，预算是750左右。目前已看过罗湖深中学位房，这个价格能买到的房子品质都不怎么样，而且罗湖衰落是大趋势。因此最近还去看了深实验坂田分校的三个盘，上品，金色半山和悦峰。其中悦峰各方面可能比较合适，三房两卫报价720万，请问您觉得这个价格可以买吗？目前深实验坂田校区初中部成绩一般，小学的质量没法评估，您觉得这个学校以后会变成名校吗？我们这种情况有更好的推荐吗？谢谢！

答：你好，佳兆业上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山：这三个楼盘的学位房是深实验小学和中学，学位价值对标的是百花区的南天二花园和国城花园。深实验坂田部，是深实验低调深耕百花区多年后开设的第一个分校，直属分校，非合作办学，学位含金量不低于深高北，甚至更高。

坂田部，系深实验接手新城学校，2017年9月开学，九年一贯制，现有60个班。坂田部的师资，官方无信息，据悉三分之一来自百花本部，三分之一外部招聘，三分之一原新城学校。和本部不一样的是，2018年起，非起始年级（二至六年级、八、九年级）面向全市招收少量“人文素养、科学素养方面表现优异”的学生，即重点班。

对深实验坂田的成绩看好，两方面：

1.对外招素养班学生，包括小学；

2.保留一部分专有学位给华为员工。上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山三个盘，之后将随着中考成绩的逐年提升（素养班）而逐渐攀升。可以放心入手

问：老颜您好！ 父母刚出售92年老旧学区房子，目有现金1000～1200万，老人另有福田新沙路旧改的回迁房90平，三年后才可以落成使用，目前需求：老人已80高龄，想买一套自住兼保值的房子，交通、配套方便，学位不重要，也要方便我们日后照应的（我们近五年都在福田口岸居住）。最近看盘后纠结：1、西乡圣淘沙骏园有朋友想转让大四房一套135平，位置朝向都可以，单价9万，是否值得接盘？如果可以最高何价能接？福田星河国际有套三房不错，要价1260w,相比西乡的哪个更好？2、还有哪些楼盘推荐？疫情期间房价有无下调可能？现在是否买房最佳时机？还是等两三个月再说？还是把钱做理财一年赚4个点的收益好？感谢回复！

答：你好，圣淘沙是西乡片区的旗舰小区，无出其右，但这个地方大概除了地铁上盖，上班高峰期始发站以外，优点不多：商场是个低配版，西乡大道货车出没，且以后如果前海隧道完成，货车走西乡大道出的数量显著增加，长久看并不是什么好事情。而圣淘沙的价格嘛。。现在真的有点贵。 福田四神盘中的星河国际，总价高，学位尴尬，长期跑输。 四神盘生活方便，但近三年表现不佳，后续空间也堪忧。 这2个盘对比，更倾向圣淘沙。 从自住+投资角度，更建议关注香蜜湖和宝中板块，这2个板块多踩踩盘吧。

问：全款800左右（以后看情况再做抵押贷款），目的投资增值，是选择宝中的楼盘还是前海路侧的自贸区概念楼盘？

答：我会倾向于前海路侧的，这个总价属于中产段位，改善型买家居多，注重的因素:学区，居住功能，地段，小区品质，学位多为第一诉求，前海路的学位更好。再者，南山的次新房更为稀缺，不像宝安，选择性很多。南山毕竟还是南山，宝安最大的缺点是，它不是南山。

问：老颜您好，人在福田会展中心附近上班，个人首房首贷，想买总价600到700的三房，希望小区新一点，配套好一点，您有推荐吗？南山和福田都能接受，但希望上班通勤时间能在半小时内。

答：对于你的需求和偏好来看，自住属性应该大于投资属性。 基于你的需求，我会更推荐福田，因为同等品质的楼盘，福田的选择会比南山多很多，通勤也更便利。