房价越跌越不买,他们出手了!专家:新规下,明年房价或让人受伤

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  楼市进入“金九银十”,在以往的印象中,这应是开发商们收获的季节,但今年似乎与往年有所不同,在专家看来,始终觉得差点什么,简单地说,旺季不旺。很显然,除了国家对楼市的调控把握外,跟人们越来越理性的购房行为不无关系。

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  在市场中,始终遵循一个买涨不买跌的规律,涨得越快,跟风的人越多,到下跌的时候,反而没人敢买了,因为他们担心还会跌。最近看到两件事,也从侧面说明目前的房地产市场正处于这样一个历史关口。房价越跌越不买,他们出手了!专家预测:新规下,明年房价或让人受伤。

  

  1.据澎湃新闻报道,河南房企掌门人在稳房价闭门会议中要求,降价促销弊大于利,各房企不能带头降价。为什么不能降呢?有四大理由,其中对销售目标有直接影响的是第四条:购房者普遍存在买涨不买跌心理,即便降价,房企也难达到销售目标。

  2.据粉丝反馈,说是武汉有楼盘降价被要求整改,按照提供的线索,笔者在武汉城市留言板上找到了这则信息,投诉内容是一家知名品牌开发商以7600元/平米价格对外销售,远低于销售备案价格,要求严查。武汉经开区管委会于9月25日和9月27日两次回复该网友:“关于价格折扣问题已被市房管局约谈并下达监管函要求企业整改”。

  武汉城市留言板截图

  

  为什么把两则消息放在一起?因为可以回答很多网友的疑问:如果市场行情好,房价在涨,怎么会有如此情况出现呢?还有,房价上涨的时候,未见他们出手,房价下跌了,却开始出手抱团,甚至勒令房企不降价。在专家看来,保护一时,不能保护一世,保护了个别人利益,刚需谁来保护?在新规下,明年房价或让人很受伤。为什么这么说呢?

  

  “我们最缺的是房子,最不缺的还是房子”,这句话看似矛盾,实际上是一个现状,就房子总量上讲,人均住房面积已经近40平米了,经过这两年建设,只多不少,这还不包括占据存量房很大比重的小产权房、房改房等等。只是有的人可能有多套房子,有的人一套都没有,还有大量的企业持有投资性房产,大量的空置房,造就了各种资源的重复和浪费。

  

  房地产趋势,长期看人口,中期看土地,短期看金融。某对冲基金负责人早在两年前就表示,未来3年将是房地产的最后一个高峰,随着退休人口增加,2021年将是房地产的第一个拐点。除此之外,过去住房需求市场坚强的后盾“城市化速度和人口增加速度”都在放缓。与之对应的是,住房供应量还在继续增加,某机构的数据显示,二三线城市的新房库存量达到了2.5亿平米和2亿平米,已经接近很多城市去库存初期(2016年)的水平,未来几年,供大于求的局面会一直存在。

  

  除了人口和供应的“减分”因素外,还有金融政策,其中就包括相关部门近期出台的一条新规:“剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍”。其中,最难达到的就是第一条红线,因为大部分房企都不达标。因为难,所以也给予缓冲期,从时代财经9月28日发表题为《“三道红线”新规加码,踩线房企需在2023年中之前完成降负债》文章可知,在未来3年,这条新规是悬在开发商头上的“达摩克利斯之剑”。

  

  按照要求,“借新还旧”行不通了,要降低负债,只能让手中的库存变现,“平销”不会有多大的销售量增长,唯一的办法就是“降价走量”,以价格换取销售额。融创孙宏斌曾说,降价30%,所有开发商都死了,那么,开发商们会不会考虑10%或者20%的折扣呢?从目前一些开发商的促销动作以及促销潮到来来看,这不是没有可能。

  

  房地产走到这个时间关口,或许不是开发商想不想降价的问题,也不是允不允许降的问题,一旦大家都降价,未必有很多人接盘。对于购房者而言,他们不仅希望要买到更便宜的房子,还要求品质和口碑好的房子。所以,当促销成为一种常态后,强化偷工减料、以次充好则是监管机构的另一使命。

  文/纵横论市

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