2021年房子将首迎贬值潮?“坏消息”传来,专家:房价要有准备

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  房子,不仅家庭的栖息之所,也是家庭的财富象征。在央行前不久的一项调查显示,城镇居民家庭户均总资产为317.9万元,其中住房资产占据70%。可以说,房子对家庭财富积累起到了决定性作用。所以,常常可以听到身边人懊悔地说,要知道今天的房子这么值钱,当初应砸锅卖铁多买一套了。

  当然,对大多数人来说,有一套自己的住房,比上不足,比下有余,日子算是比较惬意的了,因为还有不少人没有房子,他们仍在辛勤工作,其目标就是让收入跑赢房价增长,最终实现住房梦。此外,房子作为一种民生物品,国家也不会袖手旁观,这几年采取了各种措施抑制房价过快上涨,事实上,从走势来看,市场已经有降温迹象。此时,对于购房者来说,他们最为关注的就是房价趋势,在专家看来,“坏消息”传来,房子或将首迎“贬值潮”?2021年房价要有准备。

  

  诚然,“坏消息”都是相对的,对某些主体来说不是好消息,但对购房者来说,可能是实实在在的利好。

  首先,“3根红线”是悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

  对于3根红线,就不用多介绍了,一句话表述为:监管层要求房企降低负债。有机构做过统计,按照监管标准,8成以上的房企都不符合,其中不乏一些龙头大房企纷纷踩线,从最近的促销潮来看,房企们已经受到影响。

  按照财联社9月26日报道,相关房企需在2023年前完成降低负债的目标线,看似有3年时间,但据南都大数据研究院发布的最新调研报告显示,所调研的80家房企有息负债高达7.2万亿元,包括恒、碧、万、融、保、绿等众多大牌房企,要达标,薄利多销,或是唯一的选择。

  

  其次,楼市“金九银十”过半,旺季不旺,越降价越不买。

  看到大牌房企带头促销,一些房地产商尝试形成价格同盟,比如河南省级房地产商会倡议开发商不要带头降价,所找的理由是:担心购房者资产缩水会不愉快以及会产生烂尾楼等理由,其实,谁都知道,他们是担心越降价越没人买。

  “金九银十”已然过半,虽然商品房的销售数据还没出来,但购房者越来越理性是不争的事实,据凤凰网房产在最新收回的一份调查数据上显示,大多数人暂时无购房打算,其中不在“金九银十”购房的网友比例达到了85.82%,观望氛围浓厚。

  

  第三,银行或被压缩房贷占比,房贷面临收紧。

  在讨论采取什么方式降房价最为有效时,常常被网友提及的一种方法是:让购房者全款购房。这句话虽然有些极端,也难以做到,因为里面确实还有不少刚需。但也可以看出,房贷在维持房地产需求中的重要作用,房贷政策的点滴变化将影响到楼市购买力,决定购房者是出手还是等待。

  据21世纪经济报道,近期已要求银行压降、控制房贷规模,文中还援引大行人士的话说,年初都要求了,新增房贷占整个新增贷款比例不超过30%,只是没见到发文而已。同时数据显示,这一比例与2015年楼市去库存策略推出前的水平相当,可见,压缩房贷占比的力度是不小的。

  

  第四,土地收入用于农村建设,土地财政动力或下降。

  在房地产行业内,有人习惯把土地比作“面粉”,商品房比作“面包”,一般而言,在商品房的售价中,土地成本占到60-70%,所以,地价的高低在很大程度上决定了房价的高低,然而,在现实中,鉴于土地收入对地方财税收入的重要性,在楼市调控中,只是将“稳地价”作为一个重要的措施,因为谁也不想地卖不出去,城市建设需要钱。

  可谁都知道,土地财政不可持续。在日前,有关部门发布了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》中明确要求,从十四五开始,每年要逐步提高土地收入用于农村建设,到十四五末期,这一比例要达到50%,意味着,地方上即便努力卖地,但其大部分的收入不能为“己”所用,卖地动力被削弱,房价也失去了推动力。

  

  以上4大消息,对市场的影响也将逐步显现,那么,2021年是否首迎“贬值潮”呢?

  在专家看来,在过去20多年里,房价始终处于一个上升趋势,对于大多人而言,习惯了房价上涨,或者认为房价“永远涨”,这显然有些误解。在中泰证券首席宏观分析师梁中华看来,房价不涨或者少涨,事实上就是亏损了,因为房子有资金成本、有房贷利息成本。

  当然,在政策加持下,房价难以出现大幅波动,但楼市分化不可避免,对于一二线核心大城市来说,在人才政策的作用下,对省内、对周边还有人口虹吸作用,住房需求有保障,房价易涨难跌,但对于不少的三四线城市来讲,它们坐拥的资源有限,留不住人,新生人口覆盖不了流出人口,住房需求会处于一个持续的递减过程,当住房供过于求时,房子则容易出现贬值。

  

  此外,看待一个城市的房价趋势,还要看住房供给,在房企降负债的大背景下,房企推盘量明显加快,以楼市热点城市南京为例,据统计数据显示,开发商们拟在第四季度推楼盘数量达到127个,合计3.28万套房,事实上,开发商还在加快新房调整上市节奏,据扬子晚报统计数据显示,仅在9月21-9月27日这一周,就有超50盘领取销许,该城的新房库存达5.8万套的历史新高,比2014年底历史库存高位还高2千套,据当地专家分析,新房库存4万套是这座城市的“供需平衡线”。

  

  总而言之,在一城一策的作用下,房子出现大幅贬值的概率不是很高,但对购房者来说,看待明年的房价还是要有所准备,在房住不炒的大背景下,如果房子是买来住的,问题应该不大,在买房过程中,注意开发商的“花式”促销,多看多比较,宁缺毋滥,性价比高的房子还是可以入手的,但千万不要想当然的炒房,与趋势作对,终究难以如愿。

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