靠“白菜”房价出圈的城市，中国还有多少个？

疫情之下，各城市间的分化差距正在拉大。最新数据显示，北上广深四大一线城市中，除了广州新房均价低于3万元/平米以外，其他三大一线城市新建商品住宅均价均突破5万元/平方米，热点二三线城市也由于房价上涨过快、市场热度高温不下纷纷迎来楼市调控政策。

另一边，仍然有不少“收缩型城市”以“白菜价”房价频频冲上热搜榜，典型如黑龙江鹤岗、辽宁铁岭以及山东乳山。在房价动辄上万的时代下，“白菜价”房价显得格外吸睛。

目前房价偏低的城市多集中于收缩型城市当中，我国曾分三批确定了69个资源枯竭型城市（县、区），排除部分市辖区之后，47个资源枯竭型城市中一手房平均单价为5113元/平方米，其中，最高单价为8092元/平方米，最低单价仅为2736元/平方米。

此前，我们曾调查了典型收缩型城市楼市情况，对于今年市场情况如何，我们通过深度采访进一步探究当地市场现状，并通过典型城市梳理房价“白菜价”城市的共性特征，对于此类城市而言，如何去库存、高效的盘活存量、促进住房供给的多样化分层，已是当务之急。

01

黑龙江鹤岗：

3万元买房，降价8000元卖出

在鹤岗成为“网红”城市之前，当地购房客户集中在本地，改善型消费占主流，也有年轻人买来做婚房。

去年4月，贴吧上一个“鹤岗买套房只需1.9万”的帖子迅速将这座东北小城推向风口浪尖。极低的房价吸引不少投资客，包括来自湖北的小伙许康，他于2019年11月份在鹤岗花了3万块买了一套47平方的房子。这意味着，用一线城市一平米的资金在这里可以买到两套一室一厅的房子。

前不久，据媒体报道，许康于今年以2.2万元将房子卖出，此事再次引发公众对于这座东北小城的关注。

去年4、5月份，来自全国各地的投资客纷纷涌入，之后鹤岗二手房房价一直保持着小幅上涨趋势，2019年11月均价为1904元/平方米，2020年3月均价为2375元/平方米，最新数据显示，2020年8月鹤岗二手房均价已达到3100元/平方米。

当地统计公报数据显示，2012年至2018年间，鹤岗商品房销售均价呈现出波动下降趋势，2014年当地房价均价最高，为3487元/平方米，2016年跌至2792元/平方米，之后便处于疲软状态。

图：2012-2018年鹤岗商品房销售面积、金额及均价（单位：万平方米、亿元、元/平方米）

数据来源：统计公报

2008年开始，鹤岗市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目，导致这些低价“万元房”并不是通常意义上的商品房，而是棚改房，属于住房供给中的保障品，性质与一般商品房有明显区别，取得产权证明的流程也更为繁琐。

人口流失导致购房需求严重压缩。数据显示，从2010年开始，鹤岗出现连续7年人口下滑，2017年，鹤岗人口已经下降至100.9万人。户籍人口的不断下降，首先意味着购买力不断下降。

资源收缩之后，鹤岗GDP结构也难有大突破。

2017年GDP总量282.9亿元，人均GDP为27658元，仅为黑龙江全省人均GDP的65%。其中，鹤岗市第一产业、第二产业合计占比常年在60%以上，作为依赖于煤炭产业的城市，转型发展仍旧是困难重重。

02

辽宁铁岭：

一套学区房售价仅3.8万元

同样是东北城市，辽宁铁岭一套学区房挂牌总价仅3.8万元，单价仅1000元/平方米左右。刷新了对学区房房价的认知。

经过我们调查发现，“白菜价”学区房并非孤例，当地置业顾问推荐了一套“铁岭五中”对面的二手房，80平米总价只要7.2万元。要知道，在北上深，学区房基本上都在10万元/平方米以上，反差过于强烈。

在我国数百个地级市中，铁岭虽是一个中小城市，但并不“垫底”。数据显示，2019年铁岭GDP总量640亿元，总人口达289万人。“白菜价”学区房的出现除了楼层、坡顶等因素之外，最主要原因还是铁岭是人口流出的代表城市之一。

图：2015-2019年铁岭GDP和增速走势（单位：亿元，%）

数据来源：铁岭统计公报

如同东北大多数城市一样，铁岭面临着严重的人口流失，2010年铁岭的人口就开始不断向外流出，2010年~2018年铁岭的户籍人口数量减少了13.5万。近几年铁岭的户籍人口下降趋势更加显著，户籍人口总量早已跌到300万以下，是典型的人口净流出城市。

图：2015-2018年铁岭户籍人口数量变化（单位：万人）

数据来源：辽宁省统计公报

同时，铁岭还面临着老龄化突出的社会问题，老龄人口的比例也在不断提高。2015年铁岭参加城乡居民社会养老保险人数44.7万人，到2019年翻倍增加至93.98万人。

长期收缩的人口总量也使得当地的购房需求明显减少，商品房成交量断崖式下跌，根据官方最新公布数据，2018年铁岭的商品房成交量已经不足100万平方米。加之潜在购房需求持续衰竭，楼市成交规模大概率持续低位运行，“白菜价”的学区房也似乎不是一件怪事。

辽宁省阜新也和铁岭有着类似的情况，人口持续流出，导致楼市疲软，当地也出现许多低于5万元的学区房。

03

山东乳山：

十年间海景房亏损达50%

近期，因低房价上热搜的地方是山东威海的县级市乳山，这是一个典型的旅游城市。

与常见旅游城市高房价不同的是，一位购房者曾在2009年以20万元的价格购置了一套36平的海景房，十年后的2019年却以13万的价格售出。10年间房价亏本约35%，如果算上利息和成本估计亏损能达到50%。

这一状况在当地依然在持续。我们调查发现，乳山二手房价近乎“腰斩”，只有新房价格的一半左右。据当地一位置业顾问介绍，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。

根据乳山统计年鉴，2007年至2010年是乳山房地产业发展巅峰。2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。至2010年间一直保持高位运行，2010年乳山房地产完成投资33.1亿元，销售面积达128万平方米。

2011年之后，《乳山年鉴》不再透露年度房地产销售面积和金额情况，竣工面积也日渐萎缩，乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设，越来越多的房子积压，乳山海景房产业逐渐开始变得不景气。

图：2007年-2009年乳山房地产投资开发及销售情况

数据来源：乳山统计公鉴

“当地居民并不购置海景房，一般都是外地看房团来买，但他们购房的目的是投资赚钱而非自住。正因如此海景房才逐渐过剩，另外周边的配套设施并不完善，最终导致谁也不愿买房和接盘。”上述置业顾问告诉我们。

乳山作为县级市，当地购房需求有限，且近年人口持续负增长，尤其在外地看房团撤出的影响下，近年来投资客纷纷低价抛售离场，乳山市场背后囤房、炒房的身影也开始落幕。

最后

实际上，一套房总价10万元的城市在全国不在少数，乳山情况较为特殊，而鹤岗和铁岭代表着大部分收缩型城市的命运。

这些房价“白菜价”的地级市主要分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区，其中包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭，宁夏石嘴山，新疆博州，陕西铜川，辽宁阜新、铁岭等。2020年，全国商品房平均售价9600元/平方米，47个典型资源枯竭型城市平均房价仅5113元/平方米，而鹤岗、双鸭山、石嘴山这些城市，房价甚至低于平均值。

房价“白菜价”的城市均呈现出典型的特征，即资源枯竭导致人口净流出加大，长期收缩的人口总量也使得当地的购房需求明显减少，购买力不断下降，商品房成交量往往呈现出断崖式下跌的趋势。

后续对于此类城市，应该积极培育新产业，必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素，这样才可以形成更好的购房条件。同时，在短期难以逆转的情况下，如何去库存、高效的盘活存量、促进住房供给的多样化分层、建造具有商品房属性和价值的品质房源，成为首要解决的问题。

附图：

资源枯竭城市名单及一二手房最新均价

数据来源：CRIC、公开资料整理