拆迁中地方法规不可越过的“国家红线”！

拆迁补偿，永远是广大被拆迁人最为关注的问题之一，但因补偿事宜产生的问题成为主要纠纷，终结其原因大致有两点，其一是被拆迁人对补偿标准过于要求极高，即使是合理补偿，被拆迁人狮子大张口，拆迁方与被拆迁人多次沟通无果，最终被拆迁人成为钉子户，其它土地规划过去几年十几年，原本产生的价值也不存在了；其二是拆迁方的补偿标准过低，或补偿安置及其不合理，甚至有的拆迁方逼迫被拆迁人签署空白协议，签了协议不给补偿等等，无奈被拆迁人拒绝搬迁后拆迁方违法强拆被拆迁人的房屋。那么，被拆迁人该怎么办判断拆迁时可能会引起纠纷的注意事项呢？尤其是拆迁补偿纠纷时该如何做呢？北京京康律师所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长为您整理相关内容，希望对您有帮助。

首先我们对可能产生纠纷的事项作出整理，可能大家会问，国家对拆迁补偿标准有没有一个具体而统一的标准呢？中师可以很肯定的告诉您，国家没有做出过具体的补偿标准，原因就是各地区经济水平不同，补偿金额也会随着时间而增加，所以一个具体的补偿标准是没有的，但是要注意，虽然国家没有给出一个具体的补偿标准，但国家对征地拆迁时作出了符合被拆迁人最基本权益的一条红线，即使是地方政策也不可能越过这条“国家红线”。

不可越过的国家红线有哪些？

“无证”和“现场违章”建筑可获全额补偿

一些地方在拆迁政策中会对“无证”和“现场违章”的建筑进行零补偿或较低补偿，而这个时候被拆迁人也会因压力问题屈服，其实，中师可以明确的告诉你，这类房屋也要分清楚，无证房屋也分很多种，例如由于历史问题，有些房屋未办理产权证明，或者当地政府未及时给这些房屋办理产权证明，在拆迁时也要予以补偿的，第二个是“现场违章”也没有补偿，这就要注意什么是“现场违章”建筑了，现场违章建筑一般是指在拆迁中被拆迁人拒绝签署拆迁协议，即使有合法的产权证明，拆迁方通过其它方式认定该建筑为“违章建筑”，通过行政手段拆除被拆迁的房屋，中师要提醒你，违章建筑的认定不是一句话，更不是简简单单的一张纸，而是要对违章建筑进行有程序的认定，所以，这类违章建筑认定也就不合法了。

所以，这两类房屋必须全额获得补偿。

02、补偿方式2+1

房屋拆迁一定会给予补偿，我们常见的补偿方式一定是货币补偿和产权置换了，货币补偿一般是被拆迁房屋评估同等价格后全部货币补偿，产权置换就是同价格房屋和被拆迁房屋进行置换，当然也有两种相结合的补偿方式。那么会有人问什么是2+1中的1呢？1一般出现在农村地区，农村房屋被拆后可能会考虑到农民的实际情况给农民朋友划拨一块新的宅基地并补偿新建房屋的补偿费。补偿方式2+1大家了解了吗？同时中师要提醒大家，补偿方式虽然合理，但一定要考虑其自身情况选择补偿方式，其次是补偿方式要签到协议中，千万不可口头约定，尤其是对现拆迁后补偿的更加注意，别拆了你的房子到最后钱却没有要回来。

03、农村补偿标准参照公式

农村不同于城市，农村除了宅基地房屋外还有地面附着物等，所以补偿种类较多，主要是：房屋补偿+宅基地补偿+土地补偿+安置补助+地面附着物补偿+青苗补助等。

房屋补偿：就是拆迁的房屋实际评估后进行补偿了；

宅基地补偿：这里大家要注意，房屋补偿和宅基地补偿是两个不同的补偿，所以补偿时这两种都不能少；

土地补偿：土地补偿费为征地前三年平均产值的6-10倍;

安置补助：安置补偿就是拆迁后对被拆迁人进行安置进行补偿，为被征收前3年平均产值的4-6倍，高值为10倍;

地面附着物补偿：菜园、果园、水井等补偿等均为地面附着物补偿；

青苗补助：青苗补助费为被征前3年均值来核算，高值为15万/亩。

04、严禁3种拆迁行为，违法必究

（1）先拆后补偿，就是说房屋都拆了补偿却迟迟不到位，假如拆迁方没有这个能力进行拆迁，到时候就晚了；

（2）拆迁不公开不透明，法律规定，合法的拆迁应公开透明，政策公开，举行听证会等等，也是保障被拆迁人权益的一种方式，所以不透明公开的拆迁是违法拆迁；

（3）违法及暴力拆迁，对那些威逼利诱，停水停电的强拆行为不管是国家还是法律都予以制止，还对那些违法暴力拆迁的人追究刑事责任。

05、地方拆迁政策及补偿合理准则

除了上述几点中师总结的国家红线外还有两项重要事项，第一条是地方拆迁政策不能越过法律去执行拆迁，例如具有拆迁资质是县、市级以上人民政府，补偿不应对部分补偿而是全方位补偿；第二条是补偿合理准则是“拆迁后的居住生活标准不低于原水平”，也就是说房屋拆迁后生活变差了，这是不允许的。

史律师对“国家红线”标准进行了整理，对于被拆迁人的一旦发现地方政策凌驾于法律及国家红线之上时就要考虑是否签署拆迁协议了，尤其是不公平的补偿方式更要注意了，一旦发生拆迁纠纷应及时咨询专业的拆迁律师，及早通过合法维权方式维护自己的权益。