老高说深房:这个区域房价已经到顶,盲目进入大概率站岗

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  问:老高您好,目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园,07年买的67平,目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林~彩田片区”,而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有被拆迁的可能?或者说还有没有升值空间?

  答:你好,福田整体选筹难度很高,目前重点发展区域梅彩-福保-河套,上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅,热点很多,但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了,深圳自从有房地产以来,真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个,博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息,建议置换

  问:老高你好,实地看了下凯旋豪庭,房子是不错,不过评估价上不来,400的只能评到360左右,首付就吃紧了。另外有两个价格接近的小区,金色假日和南山区的金海岸大厦,这两个您觉得如何呢?

  答:这三个盘,都位于福田和南山传统中心区,都是品质尚可,交通便利,配套齐全,没有名校傍身的一房。 这类小一房作为上车和过渡,曾经很受年青人追捧,单价一直不低。 但随着深圳房价疯涨,不能一步到位,总价不低的一房明显跑输大盘。 但凡事物极必反,现在反而可以入手这类房源了。 一是两房三房都涨到了七八百上千万,三四百万的一房成了价值洼地; 二是每轮大涨之后的漫长横盘期,市区核心地段楼盘都会表现更坚挺。 就这三个盘来说,凯旋豪庭品质最高,学位中等偏上;金海岸品质和居住体验一般,但地处南山,有一些学位概念。 偏自住建议凯旋,偏投资建议金海岸,金色假日两头不靠,可以放弃。


  问:老高你好,近期打算入手刚需住房,自住为主。工作地址:妻子在南山科技园,我在坂田华为;目前主要在看坂田、福田及西丽房源;光明不考虑。妻子父母在华强北有自住学位房,考虑后续可以和岳父岳母换住,相互也能有个照应,因此暂时没特别看中学位,又不想离福田太远(所以没看宝安);手上资金:250万左右。年收入夫妻合计110W;但考虑最近中美不确定性,首套房希望不要太大还贷压力,预算控制在550-620万之间;目前在关注的二手房源:太阳雨家园、万科第五园三期;最近看到“二手房指导价”,加重了纠结情绪,几个问题想问问老师意见:1、购房时机:是否有必要观望金九银十、等年底或者春节后再启动?2、二手房源:坂田南比如太阳雨、万科城等,老高老师最推荐入手哪个盘?3、打新房源近期是否有推荐4、以我目前的情况选房位置是否有更好的建议?

  答:你好。太阳雨家园次新房,视野较好,带深圳实验和坂田实验学校,离地铁不是很近,在红绿灯十字路边上,会有点噪音。万科第五园三期,楼龄没有太阳雨家园新,居住安静,离地铁近一些,学校跟上面的一样。

  至于你说到意见征求稿,二手房指导只是说发布一个合理的价格作为引导,而不是限制,我10万买的话,你说卖8万就8万啊?谁愿意。重点还是针对一手房的捆绑加价以及打击业主联合哄抬房价,ZJ的违规操作等等,只是整顿市场,并不是要打压房价的。

  1、这个价位,在豪宅线下,是占很大的购房群体比例的,西部这个价位的房子会越来越少,这股购买力会逐渐向中部、东部转移。这种刚需房现在可以开启看房淘笋了,年底入也可以,但不要等到合适的时机。这个价位看市场行情还是有微涨的,特别是满五的房子。

  2、我上面已经分析过,自住首先看下通勤的便利性,其次再考虑居住体验。两个盘区位近,理论上有相同比例的涨幅。

  3、打新可以参考内部分享的打新排行榜。

  4、建议考虑坂田

  问:老高你好 我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居,但单价已经到了8w多,感觉未来涨幅不大了吧?想买总价600w以内的,老师推荐龙华梅林关附近的星河盛世?还是去南山那边买?可以兼顾自住

  答:梅林东整个片区没有农民房,所以街道安静整洁,共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校,缺少大商业体,距离1公里卓越城,目前9号线孖岭站400米,在建6号线和10号线站点都在400米范围内,因为社区小,周围皇岗路主干道噪音较大,上下班车流多,易堵 花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位,花园较小,小区在较周围3个小区属最安静,小高层,主力户型70-98平两房三房,多赠送 星河盛世卖点是深外(初中)、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区,只要买到不太吵的户型,还是相当不错的。 总价600内在南山也很难选筹了,综合自住星河盛世还不错。

  问:老高你好,我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城,请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势,感谢

  答:你好,感谢赞赏! 这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的,能不能投资?后市如何?我的看法相对消极: 1、起价已经过高,单价很难再大幅拉升,已经不适合刚需; 2、再无新地供应,片区建设临近尾声,没有发展空间; 3、学位一般,没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分,无法形成高效统一的大片区, 5、户型硬伤:宝能城二期、利用率太低,宝能城一期、朝南太吵,朝北无阳光。 6、交通不便,福龙路、塘朗山隧道经常堵塞,地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘,通勤时间不短。 综上,我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。


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