老高说深房：这个区域房价已经到顶，盲目进入大概率站岗

　　问：老高您好，目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有被拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？

　　答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换

　　问：老高你好，实地看了下凯旋豪庭，房子是不错，不过评估价上不来，400的只能评到360左右，首付就吃紧了。另外有两个价格接近的小区，金色假日和南山区的金海岸大厦，这两个您觉得如何呢？

　　答：这三个盘，都位于福田和南山传统中心区，都是品质尚可，交通便利，配套齐全，没有名校傍身的一房。 这类小一房作为上车和过渡，曾经很受年青人追捧，单价一直不低。 但随着深圳房价疯涨，不能一步到位，总价不低的一房明显跑输大盘。 但凡事物极必反，现在反而可以入手这类房源了。 一是两房三房都涨到了七八百上千万，三四百万的一房成了价值洼地； 二是每轮大涨之后的漫长横盘期，市区核心地段楼盘都会表现更坚挺。 就这三个盘来说，凯旋豪庭品质最高，学位中等偏上；金海岸品质和居住体验一般，但地处南山，有一些学位概念。 偏自住建议凯旋，偏投资建议金海岸，金色假日两头不靠，可以放弃。

　　问：老高你好，近期打算入手刚需住房，自住为主。工作地址：妻子在南山科技园，我在坂田华为；目前主要在看坂田、福田及西丽房源；光明不考虑。妻子父母在华强北有自住学位房，考虑后续可以和岳父岳母换住，相互也能有个照应，因此暂时没特别看中学位，又不想离福田太远（所以没看宝安）；手上资金：250万左右。年收入夫妻合计110W；但考虑最近中美不确定性，首套房希望不要太大还贷压力，预算控制在550-620万之间；目前在关注的二手房源：太阳雨家园、万科第五园三期；最近看到“二手房指导价”，加重了纠结情绪，几个问题想问问老师意见：1、购房时机：是否有必要观望金九银十、等年底或者春节后再启动？2、二手房源：坂田南比如太阳雨、万科城等，老高老师最推荐入手哪个盘？3、打新房源近期是否有推荐4、以我目前的情况选房位置是否有更好的建议？

　　答：你好。太阳雨家园次新房，视野较好，带深圳实验和坂田实验学校，离地铁不是很近，在红绿灯十字路边上，会有点噪音。万科第五园三期，楼龄没有太阳雨家园新，居住安静，离地铁近一些，学校跟上面的一样。

　　至于你说到意见征求稿，二手房指导只是说发布一个合理的价格作为引导，而不是限制，我10万买的话，你说卖8万就8万啊？谁愿意。重点还是针对一手房的捆绑加价以及打击业主联合哄抬房价，ZJ的违规操作等等，只是整顿市场，并不是要打压房价的。

　　1、这个价位，在豪宅线下，是占很大的购房群体比例的，西部这个价位的房子会越来越少，这股购买力会逐渐向中部、东部转移。这种刚需房现在可以开启看房淘笋了，年底入也可以，但不要等到合适的时机。这个价位看市场行情还是有微涨的，特别是满五的房子。

　　2、我上面已经分析过，自住首先看下通勤的便利性，其次再考虑居住体验。两个盘区位近，理论上有相同比例的涨幅。

　　3、打新可以参考内部分享的打新排行榜。

　　4、建议考虑坂田

　　问：老高你好 我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，老师推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住

　　答：梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵 花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送 星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。

　　问：老高你好，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢

　　答：你好，感谢赞赏！ 这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。