深圳的小产权能否落户？

关于小产权房，很多人一说到小产权房不免大惊失色，眼前浮现出爆破强拆，暴力执法，产权纠纷……等画面，但是如果这些小产权房是在深圳这片土地上，不一定哦!同样是小产权房，在深圳的土地上和在东莞的土地上、在广州的土地上面临的结局是不一样的……

深圳比较特殊，在几次土地改革以后，深圳已经是100%城市化，也就是说深圳所有的土地都是国有，已经不存在农民的土地。众所周知，深圳土地国有化的过程中，为了照顾土著的利益，深圳市将土著户口转为城市户口的同时，为每户划出了占地不超过120平方米，层高不超过5层，建筑面积不超过480平米的建房配额，超出的部分视为违法建筑。在土改之前，很多村把自己土地要么卖给开发商建房子要么自己建了农民房。所以导致大量的小产权房。

但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。

建设在国有土地上的违法建筑，军产房和单位集资房是深圳小产权房的三大组成部分。具体而言，深圳的小产权房可分为以下几种情况：

1、村委集资建房。村委自己的地，村委集资建房，名义上是村里集资建房给村民住，实际上建好以后大部分对外出售，每套房子村委给发一个证，每一次买卖要到村委过户，村委会收一定比例的过户费。

2、村委和公司合资建房。村委出地，公司出钱，合作开发，名义上也是解决村民住房问题，实际上建好以后对外出售，一起赚钱，和第一种一样，村委发证，村委可以过户。

3、公司的地，公司出资建房，建好以后对外出售，公司发证，买卖到公司过户，公司收一定比例的费用。

4、第四和第N种小产权，打着小产权的名义，比如只有一栋大红本，开发商建成以后分割成套以租赁的形式对外出售。

随着《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》2014年出台之后，在政府部门严厉打击的擂鼓声中，小产权房营销也转入了地下。

目前深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为成熟的链条和操作程序。

按照1998年以前的《土地管理法》，城镇居民可以购买农村住宅，你如果是在那个年代买的小产权，是合法的并获得确权登记，但1998年修订过一波以后，凡是城镇居民取得农村住宅的，均违法【参考文献:周巍. 深圳商品化小产权房的法律问题研究[D].深圳大学,2016.】。

98年之后城镇居民买小产权房，不能取得确权登记，但与村民签署的购房合同依然受法律保护，仅仅是一纸合同，在该小产权房未来变现的时候，会带来很多不确定性，这就是小产权房混乱而刺激人的地方。

非原著村民购买小产权房的，除了需要一纸合同的保障外，也想赌未来迎来转正（确权登记）的一天，很显然，这个政策没有丝毫放松购买小产权房违法的意思，态度很明确，等于宣告非原著村民购买小产权“转正”无期徒刑。

深圳是一个神奇的城市，也许正是因为深圳畸形的供需和特殊的历史问题才滋生了这一常态，深圳的小产权问题在一线城市是最突出的。

深圳有47.8%的产权不清晰村民自建房，是正规商品房套数的三倍（数据来源2017年特区报报导的一则官方统计），它们才是房地产的主流市场。

这一切都是因为深圳商品房供应量太低导致房价高涨，也给了小产权房获得了巨大的生存空间；更因为深圳在全国最早（2009）年启动城市更新，被更新的城中村、小产权房一举成了深圳最值得下注的投资品，引发大量投资者和资金卷入。

在启动城市更新政策前，深圳的小产权房有两个重要的历史节点：1992年和2004年，深圳分别完成了原特区内和原特区外的土地转制，把所有集体土地全部转成国有土地【参考文献：深圳土地国有化转制遗留问题渐显[N].经济参考报,2013. 】。

但名义上土地是转了，对村民的补偿却一直谈不妥，所以地还是收不回来，实质的开发权不在城市而还在村里，村民的私搭乱建就一直持续。随着土地越来越贵，赔偿越来越难，所以那些土地和村房的性质就成一个巨大的历史遗留问题，直到现在【参考文献：深圳完全取消农村户口的有限意义[N] 人民网，2004】。

1999年，深圳对历史遗留小产权进行过一次确权，即发“绿本”【参考文献：深圳三类历史遗留违建确权后可转正[N].南方日报,2014.】。结果，机智的村民们有了转正的预期，疯狂借钱加盖房子，拦都拦不住。反正光明街道的监察人士曾在受访中说过这样一句话：

“我们没有一个人在执法过程中没有被打过。”

这也就有了今天深圳密密麻麻的握手楼。99年之前的违建大约是10万栋，而99年之后是25.7万栋【参考文献：舒泰峰. 深圳小产权房“合法化”逻辑 [N].财经,2013.】。

所以，现在再确权历史违建基本不可能，过往的举措也算是之前决策者的一个不明智之举。越确权，越增加违建动机。

但是，租金低廉的小产权房，为城市低收入人群尤其是流动人口，提供了大量可以栖息的地方。这些人群往往是一个城市制造业和服务业的绝对主力，决策层也会考虑到这一点。

为什么深圳的小产权市场如此躁动，原因主要有三个。

第一个原因深圳的土地太稀缺了，投资客太多，买不起商品房，就买小产权房，既可以升值，更重要还是赌拆迁。一线城市的限购限贷政策，而小产权不需要购房资格。随着715新政增加落户年限和社保门槛，更多的人没有了购房资格，于是纷纷转到小产权房上。

近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。

对于很多新深圳人来说，分享深圳城市发展红利最好的办法就是以较低价格买入城中村的“小产权房”，长期持有，一旦天上掉个馅饼，就能少奋斗几十年。

第二个原因则是深圳出台的棚改政策，明确指出，深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。

这就明白无误地告诉市场：城中村的拆迁改造要大大加速，“小产权房”通过拆迁洗白实现巨大溢价的机会来了。

过去深圳旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，所以买入“小产权房”变现的风险挺大。但这两年形势发生了变化。

新棚改政策的出台，比过去强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。

第三个原因则是去年深圳“豪宅税”的取消，从去年下半年开始，深圳楼市再次启动一波上涨。从年前的疫情开始，又是史无前例的上涨，深圳房产的增值吸引了全国人的关注， 直到史上最严715新政调控。尤其西部板块，一些高价盘本来基数就很高了，这次率先上涨，让人遥不可及。

商品房价格高不可攀，许许多多深圳的刚需和购买力有限的投资客们，都蜂拥到小产权市场，伴随商品房市场的火爆，小产权市场也水涨船高。

也正是如此，虽然小产权不合法，也不被政府认可，但是用它独立的一面让一部分人追逐热衷。在严谨的商品房市场流通上有很多坑，小产权房也同样有：

比如一栋楼只有一个或者多个红本，开发商把房子建好以后全部分割成小户型对外以租代售，受法律约束开发商不能对外销售，只能以签长期租约的形式对外出售。这种小产权是目前市面上销售最多的，某知名开发商都在以这种方式卖房。

因为有大红本，因为以租代售，租约有效期原则上最长不超过20年，20年以上的租约是无效的。

大部分这种以租代售的房子，开发商是以签20年租约的方式卖给你的，理论上你给开发商一笔巨款只是付给开发商或者物业持有者的一笔租金。

这里面就存在巨大的隐患，因为是红本，开发商或物业持有者还享有对物业的处分权，可以变更，可以转让，比如开发商可以拿红本去金融机构或者个人做抵押贷款，有的开发商一开始建房子就是融资建起来的，卖完房子还不用于偿还贷款，最后导致房产被拍卖，遇到这种情况最极端的情况就是作为买房的租客20年到期被赶走，如果你签的是以租代售的合同实际上也没有任何办法，双方都是受害者，只有开发商赚钱跑路了。

如果说商品房的选购是一个大工程，小产权工程其实也不小，相对来讲，商品房更加严谨，信息透明，流程标准，而小产权本来在用地和产权上都有很多隐讳和不确定性，包括房屋用地，法定图则，旧改规划，水源保护区，有无绿本，绿本查档，生态线控制，十三五中长期规划等问题……同样，选购小产权也需要专业人士避坑排雷……

关于小产权房落户问题，这里提示几点：

小产权落户仅接受小产权合同上姓名人立户，也就是产权人落户，同样小产权房一样要先去房子所在地的派出所打印地址标准单，如下图，

需要准备：律师见证书，购房合同，购房票据，近三个月水电清单，户口本结婚证身份证自然要带上，业主需要一并到场，具体以户政中心为准。

下图为上图标准地址单对应的户口本，所以落户是没有问题的。

相信每一个选择小产权房都有自己的一个理由，但不管是什么理由，投资还是自住，一定要做好规划，在抢人大战中，深圳每年以40-50万左右的人口流入，而这部分人群中肯定有部分人对商品房是很吃力的。那么肯定会选择小产权房，不管是短期过渡，还是长期投资，小产权利弊都需要自行斟酌。在这一片稀缺土地上手续齐全的房子，其实强拆的可能性很小。如果你对小产权也有看法，欢迎留言……