作者：政知事 来源：功夫财经
近日“三道红线新规加码，踩线房企需在2023年年中之前完成降负债”的消息传得沸沸扬扬。
从表面看，对房企的金融监管“加码”更为严厉了。
但细品下来不难发现，实则本应该在明年年初完成的目标，被推迟到了2023年，可谓明严暗松。
这比原来行内人预想的执行时间要晚不少，大部分开发商都有时间闪转腾挪降负债，被提着的心也可以稍稍放下了。
01
重压之下的惊弓之鸟
在之前的吹风会上，官方曾表态会有过渡期。
而且先在重点房企推行，然后扩大使用范围，市场没有必要过于担心。
但作为资金密集型行业，一直依靠高杠杆发展的房企们，面对如此严厉的融资新规，犹如惊弓之鸟。
在重压之下，各大房企还是快速行动起来，推出各种降负债方案，这在旁观者看来甚至有点”过激“。
在融资收紧的背景下，“降负债”成为多数高杠杆房企的头等大事，纷纷通过促销卖房、配股融资及分拆上市等方式来多渠道降负债。
一方面，房企通过配售新股、分拆旗下资产上市等方式，以增权益资产、增加现金流；
另一方面，通过打包出售资产的方式，降低负债，优化债务结构。
恒大更是全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，通过销售高增长带动回款高增长，大幅降低有息负债，七折卖房便是为了加速回款降低负债的一个知名案例。
近期多家撞线房企均在极尽全力降负债，房企们祭出的各种手段，不难看出其内心的急切。
02
稳定压倒一切
融资新规的出台是房地产市场长效机制建设的重要内容。
也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。
如果刹车踩得太急，不仅不会起到降负债的作用，反而会引发系统性风险，诱发大规模企业资金链断链和破产风险。
这是管理层，企业，消费者都不愿看到的，也是整个社会不能承受之重。
实际上，在经历了上半年的疫情黑天鹅和长达数年的”房住不炒“的管控之后，房企大概迎来了2008年后，最艰难的一年。
据司法系统的披露统计，截至2020年上半年，破产房企数量已达208家，超过2018年上半年的177家。
破产名单中，大多数都是中小型房企，且多数集中于三四线城市，但也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企。
而引发这数百家中小房企破产的原因是，没能找到“救命钱”。
众所周知，房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业，对资金环境、融资环境极其敏感。
一旦融资政策收紧，大型房企尚可以借助降价促销回笼资金，而中小房企则可能面临“活不下去”的难题。
之前金融行业的P2P暴雷和长租公寓的倒闭，已经让投资者，消费者，政府苦不堪言。
今年7月，大名鼎鼎的车贷龙头微贷网，杭州第一大P2P暴雷，超11万投资人受波及，71亿元未还。
微贷网倒下，迅速引发社会和舆论风波，这也使得杭州警方表态将全力开展资产查控、处置等追赃挽损工作，并全力保护出借人的合法权益。
P2P行业暴雷，政府和社会共同合力之下，花了两年多的时间才勉强消化。
如果体量更大，占据大部分国人财富的房地产行业出现大规模的倒闭潮，后果不堪想象。
曾经的明星企业“联邦地产”，因为资金链断裂严重资不抵债向石家庄市中院申请破产重整。经评估，联邦地产负债总额超过180亿元，但总资产仅为105亿元。
德信资本，华夏银行、河北融投、河北路桥等多家机构，都因为联邦地产倒下，面临巨额债务难以追回的困境。
随着联邦的倒下，数千位业主的无家可归，首付打了水漂，有家不能住。
一个小房企的倒闭，都成了石家庄难以回避的社会问题，花了数年仍未解决完遗留问题。
由此可见，房地产泡沫要挤出，房地产负债要治理，但是行业要稳，既不能出现大量公司破产，也不能出现大量失业和呆坏账问题。
更何况今年外部环境扑朔迷离，保障内部稳定自然是重中之重。
因此适当的延长三道红线执行时间也符合目前的客观环境，虽然房企高周转风险积弊已久，但稳定压倒一切。
03
未来3年，收紧是主调
我国的楼市起伏，最值得关注的就是政策和金融。
虽然目前延长了房企降负债的时间，但并不意味着金融上对他们就放松了，与之相反，这是未来几年楼市金融端不会放松的信号。
房地产金融风险必须治理，关键在于如何治理，不加以约束，泡沫只会越来越大，对实体经济的挤出效应也越来越大。
这在内循环为主的体系下不可忍受，但若像日本那样主动戳破泡沫，各种金融风险、社会问题又难以承受。
因此，短期内只能选择维持现状，并寄希望于长期慢慢消化。
所以，“房住不炒”在三五年之内大的格局是稳固的，各种政策还会继续出台，其中首要的就是辅助企业降低负债。
2023年若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制，这也意味着到2023年乃至更长时间内楼市金融端都将趋紧。
而且，需要明确的是，三条红线”最终目的就是调节房企的融资行为、融资结构，限制野蛮扩张，通过管控融资降低土地高溢价的情况，保障房产行业平稳健康发展。
“三条红线”是行业重大游戏规则的改变，在新的阶段，所有房企重新来到同一起跑线。
以2002年及2020年为界，房地产分为土地红利阶段、金融红利阶段以及管理红利阶段。“三条红线”融资新规的影响不亚于2002年土地招拍挂制度改革。
政策的延续和升级，市场预期的变化，都是既定事实，属于房地产的高杠杆、高盈利时代已经彻底结束了。
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