成本控制清单,才是地产成本人的超级武器!

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  楔 子

  地产开发环节,可优化成本的环节和关键节点非常多,可成本控制的关键路径又非常的固定,但实际地产成本的控制往往并没有想象的那么好,主要原因在于:

  ①地产高周转下,各个部门各自为战,想方设法的保住自己的KPI才是王道,所以部门墙导致的问题非常多,各个口很难形成合力。

  ②地产开发链条长且复杂多变,成本管控又属于一个技术门槛非常高的工作,很难有人将成本控制的所有环节熟悉,并且强管控下去,支离破碎的成本管控手段未形成有效的合力。

  ③地产标准化虽然越来越强,但是执行到城市公司的时候,其力度越来越小和灵活性越来越大,导致所有的部门都在围绕着销售节点工作,“保节点”成为地产人的核心使命,成本控制俨然成了“看见就控,看不见就算了”的面子工作。

  ④ 离职率越来越高的地产从业人员,人浮于事的问题很严重,人员在其位不谋其政的现象很多,“优化的浪潮下”谁还有心情做成本控制的工作。

  ⑤优秀的企业靠规则进行成本控制,劣势的企业通过人来控制项目成本,但是对于绝大部分的房企而言没有“成本控制清单”,强成本控制只是浮于口头,根本没有支撑的工具和措施。

  虽然地产开发的成本控制并没有大家想象的那么优秀,但是我们不得不承认:成本控制已经成为了地产白银时代开发商“续命”的关键一环。优秀的企业在地产成本控制上显然在尽最大努力的摆脱“以人为主”的优化,逐步的变成以制度和流程为管控手段的成本控制,“成本控制清单”显然是这个环节必不可少的工具。

  - 02 -

  成本控制清单

  成本控制清单,个人定义为:地产开发路径上对成本影响较大的工作,这些工作需要成本进行强管控。

  只有了解和熟悉成本控制的清单,地产开发的人才可以有的放矢、重点发力地进行成本控制。

  2.1 建筑设计

  ① 控制体形系数不仅能降低外立面率,降低涂饰、保温面积,更重要的是能降低结构的含钢量指标及含混凝土量指标,一举多用。控制体形系数,重要的是在方案阶段就要控制户型规整,减少凸凹变化。

  【案例】



  不同的建筑体形,其单位能耗不同
上图来源:《建筑节能》一书,天津大学 王立雄 党睿编著

  ① 体形系数与建筑节能:体形系数每增加0.01,能耗增加2.5%;

  ② 体形系数与结构布墙率:体形系数越大,单体结构布墙率越高,含钢量指标越高。

  ③ 体形系数与结构产业化:体形系数越小,其建筑/结构越规整,其预制构件标准化越利于实现。

  ②简化立面造型,简化屋面造型。减少不必要的线条装饰构件,尤其是非可视面、非重点面上的线条对成本、施工进度影响重大,应在方案阶段重点把控。

  【案例】来源:昌建成本研究中心


  某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%;

  ③建筑竖向控制。建筑竖向,一方面牵扯到土方平衡,一方面牵扯到未来的功能使用,尤其是山地建筑更加需要注意山地高差对建筑产品的影响,利用高差打造高溢价产品,控制挡土墙数量降低土建成本。

  【案例】案例来源碧桂园


  某拟拓展山地项目占地1200亩,高差达100米。

  方案一:方案使用坡地别墅,并尽量利用红线内坡度较小的区域,使项目的土方量尽量小。

  方案二:方案使用平地别墅,尽量利用红线内用地和红线外放坡,项目土方量较大。

  不同的竖向场地设计代表着不同的土方成本,一定要慎重对待。

  ④ 可售面积控制。合理控制不可售业态的面积占比,包括但不限于服务配套、架空层、赠送面积、地下室、无偿回迁房等,非可售面积尽量放于地下,控制地上架空层的设置(刚需盘慎用架空层);严格测算赠送面积成本增加与售价增加值的关系,符合财务指标要求。

  ⑤ 控制门窗成本。根据楼盘档次,选择门窗材质,窗地比应不超过同类产品经验值或设计限额 ;根据节能要求,控制门窗数量。根据功能房间及位置控制窗墙壁或窗配置,成本的不均衡投入。

  ⑥外立面。控制外墙装饰档次及应用比例,尽量选择标准化的立面及做法,减少立面的成本。如有必要可以采用相近的材料进行替代使用,如:考虑外墙仿砖涂料代替外墙砖,特别是在3层以上的外立面部分 ;考虑外墙仿石砖代替外墙石材,可应用在住宅单体及商业外立面中;考虑外墙铝扣板改为金属漆涂料 ;

  【案例】

  我们以某地区中档楼盘为例,基座两层为石材干挂(单层建筑面积390m2),以上为多彩石涂料,其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面,东西立面为次要立面。


  基座两层外墙展开面积约950m2(其中南北向约670m2,东西向约280m2),原设计立面均采用石材干挂体系(干挂石材25mm,主次龙骨),单价800元/m2,总价约760,000元。

  现根据立面的主次程度,将东西立面改为超薄石材一体板(石材饰面12mm,背栓固定),由于一体板能够大幅度减轻自重,其固定方式省去了主次龙骨,其单价为450元/m2,优化后总价为662,000元,其优化成本98,000元,成本比原方案降低13%。

  ⑦ 节能控制。控制体形系数关键指标是控制能耗的关键因素,体形系数越大,其能耗越高,成本越高。另外,门窗是节能损耗的关键,达50%以上的能耗损失来自门窗能耗,故控制窗地比对能耗起着关键作用。此外,外墙保温材质要控制防火及节能的平衡非常重要。甲方在节能计算中,务必审核节能计算书的参数选择,避免节能参数选择错误导致节能计算不准确(保守)。

  【案例】

  下图所示,山东省75节能各地区的耗热量指标限值要求。


  通过围护结构热工性能的权衡判断,该工程的全年能耗小于参照建筑的全年能耗,满足 《山东省居住建筑节能设计标准》(DB37_5026_2014)节能建筑的规定。

  从上图的节能计算书中可知,耗热量指标计算值7.20已经接近与耗热量指标限值7.40的要求,外围护结构的保温厚度基本合理,可适当的调整屋面保温厚度及地面保温厚度使其逼近耗热量指标7.40的要求。

  2.2 结构设计

  ① 地基及基础工程

  对标临近项目的勘察资料,关注本地块的地勘数据,避免勘察资料过于保守;根据初勘资料组织桩基选型方案比选,一般情况,各基础类型的成本按以下顺序递增:天然浅地基基础→复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)→筏板→预应力管桩→人工挖孔桩(逐渐受限制)→灌注桩;控制基础埋深,高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18,以满足抗倾覆和抗滑移的要求,在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足,则基础埋深可适当放宽,例如改为1/20。减少基础埋深可以减少土方量,并对工期有利。

  【案例】某工程18层住宅楼5栋、16层住宅楼1栋、15层住宅楼1栋、11层住宅楼7栋、7层住宅楼4栋、6层住宅楼19栋。

  由于场地表层填土及淤泥层厚度较大,复合地基方案不可行。故采用桩基础。

  原方案:

  高层部分:钻孔灌注桩,桩径600mm,桩长35m,单桩承载力特征值1700KN。

  多层部分:预制管桩,桩径500mm,桩长25m,单桩承载力特征值1200KN。

  优化方案:

  高层部分:载体桩,桩径500mm,桩长20m,单桩承载力特征值2000KN,桩端持力层为粉土层。

  多层部分:载体桩,桩径400mm,桩长17m,单桩承载力特征值1200KN。

  采用载体桩方案不仅缩短了桩长,而且提高了承载力,大大节约了工程造价。


  ② 基坑支护工程

  应熟知场地条件,对支护出具多方案比选意见,常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙,从经济性上判断一般是从低到高的关系,地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。基坑支护方式往往是以上若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案。

  
【案例】:绿地集团


  **三区基坑深度均为19m左右,在三区的支护设计过程中,将原桩锚支护方案优化为“小桩加复合土钉墙”支护方案,桩径从1000mm优化至600mm,并取消支护桩腰梁,以锚板代替,使得三区支护施工费用节约600余万元。

  ③ 上部结构方案

  上部结构方案由设计单位进行多种布置,结构方案的选择要考虑经济性、适用性。

  2.3 建筑防火

  防火分区

  在符合消防规范的前提下,最大限度布置消防分区;消防喷淋系统设计材料消耗量最少方案;消防报警系统、探头选用可根据档次选择国产品牌;尽量采用建筑墙体作为防火墙,减少卷帘、防火门等设置防火分区;控制消防回路的电缆经济性;消防设备的选型可做经济性比选,优先选择国产产品降低成本。

  2.4 防水体系

  ① 防水设计符合规范设计要求,对不需要防水的部位严禁超配标准。

  ② 在设计规范中对一些公共部位的防水采用双层、甚至更多层防水设计,但实际上并未起到好的效果,却花费了多层防水的成本。防水的质量控制是基层、防水层、施工后保护的三要素,不是施工层数。参照工程发布的防水标准图集及技术标准要求控制。

  ③ 不同的防水材料适用性与效果均不同,应根据不同部位选择经济性与功能性兼备的防水材料。应注意防水材料选择的功能性,最大限度进行经济性比选。

  ④ 对不同的防水要求部位防水层的厚度要求是有区别的,设计时应避免一刀切。注意不同部位防水层的设计厚度。

  【案例】:来源博牛

  原设计:


  优化依据


  本项目针对室内卫生间楼面防水层进行优化,防水层原设计选用2厚聚合物防水涂料优化后调整为1.5厚聚合物防水涂料,此为常规做法满足规范要求,节约成本。本项目建筑面积5万方,该单项可节约成本12万元

  2.5 精装修

  ① 精装修尽量按照产品线要求设计,集采能降低大量的采购成本;

  ② 户型设计时,尽量归并建筑风格,提高部品部件的采购数量,降低定制化产品的使用,降低成本。

  ③ 优化装饰材料的模数,控制损耗率。

  ④ 减少复杂造型,设计前置封样,控制效果的还原度。

  2.6 采暖工程

  ① 在满足成本适配的条件下,尽量选择价格合理的采暖设备。

  ② 在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材(如常用采暖管价格增序排列:PPR管→铝塑复合管→PB管)宜选择战略品牌及单价。

  ③ 采暖设备规格型号尽量简化,有利于集中招标采购降低成本。

  【案例】天朗地产


  经计算:

  采用橡塑保温(1200元/m3),材料及人工等费用约为25.72元/米(A、B档);

  采用铝箔玻璃棉(500元/m3)保温,材料及人工等费用约为15.80元/米(C档)。

  室内水暖分项在材料部分与原来相比节约约38%。

  2.7 景观工程

  ① 如无必要,尽量减少地形起伏,降低车库荷载;如山地建筑,可利用山地高差做景观造型。

  ② 景观做法应选用成熟、成本可控的,比如据不同位置合理确定石材厚度,一般情况下主要部位石材选择:(1)压顶50m厚;(2)非行车道地面20mm厚(荔枝面采用30mm厚);(3)行车道地面30-50mm厚;(4)立面20mm厚;(5)楼梯、台阶踢面20mm、踏面20-30mm厚。

  ③ 软硬景比例控制,控制水景面积,在北方地区不适合做大面积的水景甚至不做水景。

  ④ 选择可替代的产品,降低成本。比如PC砖替代石材,比如GRC构件代替假石等等。

  ⑤ 降低景观挡墙的长度,优化挡墙的数量,最好以景观手法处理挡土墙,比如地形变化。

  ⑥ 小品、围墙、照明系统、游乐设施,可采用成熟可靠、成本可控的做法、配置,减少成本超配。

  【案例】天朗地产


  从已开发的项目中可以看出,景观中硬景的占比较高,达到43%;而硬景的成本在景观成本中的占比也较高,达到70%。


  从已开发的项目中可以看出,硬景的成本比软景的成本高出3倍多。

  2.8 地下工程

  ① 严控地下面积、单车位面积,提高可售比。

  ② 车位建造成本由低到高的顺序为:地面露天车位→首层架空车位→地上独立车位→半地下车位→地下车位,具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

  ③ 控制车库层高、覆土厚度、屋盖形式、构造做法、车库柱网及顶板形式,在满足功能前提下,最大程度的控制结构成本。在满足设计要求的前提下,取消或简化地下室建筑找坡层:采用结构找坡方式,取消建筑找坡层 。

  ④ 通过优化地库机房布置,增加车位,提高停车效率.

  ⑤ 优化车库管线排布进行层高压缩,降低整体造价。

  ⑥ 人防单元划分与消防单元的划分,是否经济合理.

  ⑦控制结构荷载,比如 消防车道、消防登高场地,人防等级及荷载对结构的影响。

  【案例】消防车荷载范围超大,成本增加

  案例来源:祥生地产


  
2.9 电气专业

  ① 优化各类机房、配电房的位置及面积,节约造价.

  ② 优化单体机电用房、机电管井面积,降低公摊.

  ③ 供配电线路优化,使电缆及电箱综合造价最低.

  ④ 变压器容最校核。

  ⑤ 配电方案优化.

  ⑥ 材料规格及型号优化。

  ⑦ 优化用电点位布置,合理、方便、美观.

  供电方案优化清单:来源 《当代置业五个三专业成本优化控制要点标准表单》


  2.10 暖通专业

  ① 优化各类机房位置及面积,节约造价 。

  ② 优化单体暖通井用房、暖通井面积,降低公摊。

  ③ 方案比选。

  ④ 容量校核。

  ⑤ 材料规格及型号优化 。

  ⑥ 设备及其构件规格优化 。

  ⑦ 设备平面布局优化,管井优化。

  【案例】来源于网络


  **项目,对设备用房位置的优化:

  原方案:水泵房设置在-1F的最南端,偏离负荷中心,管线长度较长,供水阻力大,设备运行功率需求大;

  修改后方案:水泵房设置在-2F,接近整个地下车库的负荷中心,使管线长度和敷设更加合理;

  结论:

  1)设备管线的走向和敷设更加合理,长度节省;

  2)管网水阻不会因为管线过长而增加,有效控制设备的功率;

  3)提高了停车效率;

  2.11 部品部件

  ① 根据产品定位,选择的部品部件也与之匹配。

  ② 部品部件,如瓷砖等应减少损耗量为基本标准,切勿为了效果采用损耗量非常大的规格。

  ③ 金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等,金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数,体现规模效益,还有利于性价比较高的金属构件的定型。

  ④ 玻璃雨棚要注意玻璃的材质与厚度,要简化支撑系统。

  ⑤ 其他部品部件采用定型产品,减少定制化产品。

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